悉尼房产干涸危机前兆 女州长着手破局

博日吉可莲领导下的新州政府能否帮助年轻人实现住有所居的梦想?

图片来源：NSW.GOV

新州都市区新房审批数量持续上升，但是低利率及强劲的人口增长共同刺激下，房产需求增速已超出供应能力。时至今日，诸多限制性因素迸发造成的结局是——前所有未的住房可负担性危机。

ACB News《澳华财经在线》报道，新南威尔士新州长博日吉可莲(Gladys Berejiklian)走马上任即做坚决表态，称改善住房可负担性是施政首要事项，将发起大范围调查寻求解决方案。政府不会拿房产投资者开刀，不考虑改变负扣税政策，未来将专注改善住房供应。

新任州长关于改善住房可负担性的清晰口号无疑让苦于买房梦渐行渐远的年轻人感到振奋。但是现实并不容乐观，根据Domain，去年四季度悉尼房价中值跳涨4.7%，达到$1,123,991，墨尔本为$795,447。全国房价中值涨3.4%，达到$780,887，其中单元房涨2.4%，创下$551,110新记录。

美国Demographia指数近日将悉尼评为2016年全球房产可负担性最差的城市之一，全球排名仅次于香港，目前悉尼的房价薪资比率为12倍，而2004年还是7.6倍。墨尔本在榜单上位列第6，包括珀斯在内的澳洲主要房市都被列为“极其不可负担”。

危机前兆：供应紧缩

房产供应减少正加剧房价上涨，这是自去年下半起持续浮现并不断加强的主题。据房产市场研究机构CoreLogic，截至至今年1月15日一年内，澳大利亚首府城市房产挂售总量下降至83,035套，其中新入市的待售房产数量下降12%至10,581套。

房地产中介McGrath (MEA) 上周告诫，公司的全年业绩或将不及市场预期，其中因素包括房产挂售数据持续低迷，市场供应紧缩带来盈利压力。

事实上，伴随主要首府城市房价走升，自去年下半年起Corelogic录入的周末房拍数量就呈现持续减少势头。据澳华财经在线持续跟踪报道：

2016年7月17日——澳洲大选后首个周末，悉尼房产清盘率为76.2%，墨尔本为77.3%，然而近三周墨尔本参拍房产均不足1000套，悉尼的拍卖场数仅上年同期一半。

2016年8月21日——周末悉尼清拍率跃升到86.4%，创出14个月最高值，墨尔本清拍率为76.1%，高于一年前同期;全国共1747套房产参拍，上年同期是2248套。

2016年9月18日——低息持续刺激现房购买需求，春季第三场拍卖会悉尼以85.1%清拍率创下去年6月以来最高水平，墨尔本清拍率78%。

2016年10月23日——存量短缺刺激悉尼周末房拍率由前一周的81.4%飙升到85.6%，拍售数量已降到866套;墨尔本由77.7%上扬到81.8%。全国房拍率80.2%，去年同期64.9%，参拍数同比降16%。

2016年11月13日——周末悉尼与墨尔本房产清拍率进一步上扬，房产挂售数分别为1062套与1313套，远低于上年同期。卖方市场行情凸显并促使房价上涨，过去的两个月悉尼房价再现双位数年涨幅。

2016年12月4日——春夏之交原本应为淡季的现房拍卖市场逆势走强，清拍率升到75%，入夏后清拍率保持强劲，与去年的表现可谓大相径庭，当时清拍率在60%上下。

目前悉尼买房成本是居民收入的12倍，而二十年前还只是四倍，薪资疲软致使供房能力受限。这样的背景下，房产供应持续紧缩又助推房价，意味着可负担性将不可避免的继续恶化。破局之策在哪里?

无奈的羁绊：印花税

ACB News《澳华财经在线》报道，在供应紧缩上，房产业内人士指出一个受人忽视的因素——近二十年来新州的房产印花税涨幅达到令人惊愕的750%。

房产中介行LJ Hooker针对2,600名房主展开调查后发现，印花税是影响买卖决策的重要因素。一些房主找中介评估后却没有挂牌出售，他们中的51%表示，如果印花税低些就会出手，如果撤销印花税，这个比例可达到61%。

这些数字彰显出现行印花税政策对房产交易的扼制效应：那些想要卖房、迁居的澳洲家庭却因为交易成本高昂而动弹不得，换言之，现房市场缺乏供应动力。LJ Hooker基于数据分析提出，削减或撤除印花税有助于更多房源上市，进而有助于解决供需平衡问题。

“出售、购买及迁居成本如此之高，以致于人们重新考虑或者延迟置业计划。近期房价强劲上涨，而印花税多依据房屋价值计算，目前已经到了对购房预算产生实际性影响的地步”。

LJ Hooker的总裁哈罗德(Grant Harrod)认为，撤除印花税能够直接改善住房可负担性，有助于促进人口流动，鼓励有房者改换房型以满足居住需求。“这将确保有更多房产用于销售，促进供需平衡，确保更多家庭有更多拥有选择”。

新州长：供应是最佳答案

ACB News《澳华财经在线》报道，改善住房可负担性并不能一蹴而就，也没有“创可贴”式的答案。印花税在调节供需上的作用向来备受争议，从目前形势看，撤销印花税只能是一种期待。

与之相比，“开源”——州与联邦政府协力加大住房供应似乎是更加可取且可行的方式。

博日吉可莲上任后首场新闻发布会即提到，住房可负担性是她和本届政府的核心关注点。“作为政府，我们已经做出许多努力，但我们知道还有很多事情要做。我想要确保新州每个普通劳动者能够拥有自己的住房”。

她表示，加大供应是解决住房可负担性问题的最佳方式。新州正经历史上最大的房建繁荣，截至去年10月的一年内，全州共批建住宅74,577，这背后与新州联盟党政府的政策取向有莫大关联。

保障房建设

ACB News《澳华财经在线》报道，在改善住房可负担性上，如何为中低收入家庭，以及提供关键社会服务的人群，如教师、护士、应急救助人员等优先提供保障性住房，受到新州政府的重视，博日吉可莲担任财长期间持续参与到相关计划的制定。

新州政府正提供激励措施鼓励开发商开展此类保障房项目，这包括位于麦格理公园走廊的都市村庄Lachlan’s Line 项目，悉尼南部总投资34亿澳元的Riverwood复兴项目等。私营投资方的热情显然受到调动，去年八月总投资额220亿的社区+(Communities Plus)复兴项目Ivanhoe部分的招标吸引到联盛集团、Fraser地产集团及Stockland三巨头的踊跃参与。

地方发展与去中心化

另一方面，地方发展，以及政府服务与商业发展“去中心化”为房产供应带来新机遇与新气象。人口持续增长，社会基建成本提高意味着，商业、居民与政府部门去中心化变得十分必要。目前西悉尼帕拉玛塔第二CBD的开发，政府部门大举西迁体现的正是这种战略指导思想。

新州地方经济发展也颇有起色，据澳统计局数据显示，过去20个月新南威尔士地方上增加就业达54,600个，约占到全州新增职位的39%。更多企业与创业公司前往地方，就业兴盛将带来居住需求，带动人口向周边地带分流，实现安居乐业，减少首府城市需求压力，从整体上有助于住房可负担性问题的解决。

莱坊(Knight Frank)住宅部商务执行总监燕赵表示，“去中心化”已经不是一个新概念，需要时间和大量基础设施的投入。新州政府正努力推进这一目标的实现，并且颇见成效。去中心化对悉尼房市起到舒压的作用，有助于市场理性、健康发展。

开发法规改革

促进房产供给，减少繁文缛节的审批改革是必要的一环。澳华财经在线先前报道，1月9日，为增加住房供应，新州规划部发布意见文件，准备简化开发审批流程，修订《环境规划与评估法案1979》，根除市政开发申请拖沓的现象。具体举措包括实现审批流程标准化，加强DA提交前的磋商沟通，减少失败率，调整下放审批权限等。

从长期看，悉尼的核心地位难以撼动，对于目前增长放缓势头，莱坊公司(Knight Frank)的燕赵评论称，“悉尼正在形成亚太的新金融中心，我对一些专家关于悉尼房价要跌，甚至大跌的预言持怀疑态度。

“目前的市场只是放缓了，这是好事。一个市场自我调节期，其实反而是入市的好时候;然而，因为买家会做出冷静的选择，所以对开发商的要求也更高。”

悉尼市场形势的变化对房地产开发商有何指示意义?燕赵表示，项目创新十分重要，住宅建筑应当注重时代最新节能技术在项目中的应用。居住适宜指数，以及传统的项目所在位置，将成为投资决策的综合考量因素。

“对于高端投资人而言，价格将不再是主要考量因素”。

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