【老蔡侃房】造房系列(一)：在墨尔本造房的隐形开销，有几个坑过你！

前几期提到过，我们华人连卖菜的大婶都对房产投资有自己的见解。

而如果在华人区域开车好好转悠过的朋友肯定也发现了，我们华人还特别喜欢造房子。

不论是在新区建房，或者是balwyn north那些拆了重建的法式碉堡，还有开发项目，都难不倒我们。

归根究底，应该是我们的文化里都比较喜欢新房子（相对来说本地白人更能接受有味道的老房子）。

然而热爱是一码事，能够成功驾驭一个完整的建造过程，就是另一码事了。

今天来简单讲一讲，建房中的那些隐形开销。

1，地基成本

这个在建筑行业的专业术语叫site cost，指建造早期的包含地基在内的预备成本。这个第一环节的费用，往往就吓到一大批人，因为这个环节是最容易产生超出合同外的“变更”，也叫variation。

怎么回事呢？

因为承包商在拟定合同的时候，会对地基成本做出估算，包括土地清理，整平，根据工程图要求进行挖掘和填补(cut and fill)，钢筋混凝土地基，木桩或者水泥桩，初步排管道等。

看上去好像很基本嘛，为什么会多出来很多钱呢？

影响地基成本估算准确度的有2个关键因素。

第一，是承包商的经验和他的估算意愿。

有些承包商，他就是算得不仔细，有时候就会算差了50立方的混凝土，等混凝土工人发单据来了，他们一般就会发出“变更”通知，让你补上差价。

还有些承包商，是故意算低的，或者说他们一般是写一个固定价格，比如都写1万5，到时候多出来了就是你的。不要意外，这种做法其实很常见。

第二个因素，就是不可控因素。

不得不承认，地基阶段的不可控因素是很多的。

比如，万一挖到个大石头，那就很麻烦了，如果是影响打桩就要换个位置打，工程图要重画，工期会耽误，如果影响的位置刚好是地基，那就只能想办法把石头弄走，如果弄不走还要原地震碎（此处省略5000字血泪史）。

不要以为离你很遥远，墨尔本东部很多区域都是藏了这些又大又硬的不速之客。

影响地基费用的还有什么呢？土质和斜坡。

新区大部分土质是工程填土(clean fill)，属于容易产生沉降的土壤，会对地基成本有影响。

坡度也是显而易见的影响了，缓坡还好一些，只是增加地基成本，有些土地坡陡得厉害的话，整个设计都要按照错层来做，建造成本也会提高很多。

2，室内地板

这个基本是大builder的通病，报个很低的价钱，然后这个不包，那个不包。

最匪夷所思的就是室内地板不包，不要问我为什么，人家就是这么任性。

地板在澳洲本地买的话，很普通的也要$20一平米，还没算安装，一般安装也要至少$20一平米，然后你如果造了个250平米的房子，你自己算一下。

3，车道

是的，很多大builder车道也是不包的，如果你的车道和现有车道位置不同，你还要专门去联络Council，申请新的车道路牙位置crossover，付几千块的押金给Council，然后才能找人来做。

车道最丑的就是普通的灰色混凝土，如下：

稍微好看点的是有点颜色的，一般都选深一点的颜色：

再贵一点的小石子水泥

还想再花一点的是这种印花纹的：

这样的车道没有个几千块是做不了的，如果你车道长的话，上万也不要意外。

4，园艺

另一个很多人没有预想到的是园艺绿化在澳洲的昂贵价格。

树木，草皮，填土，花卉，每一样东西都不便宜，而且做园艺的人工也非常昂贵。

草皮的工+料，一般要在$20一平米，还没有算上如果你的土地不平整的话，另外需要推土机过来铲平土地。

有很多业主在房屋建成入住后，发现园艺的工作量和费用，无法及时完成完整的园艺布置，导致房屋一直暴露在烂泥野草的环境中，或者想自己动手一点一点弄，结果由于业余新手不熟悉操作，加上无系统管理一直拖延，导致园艺做得粗糙不雅，这些其实都会对房价产生非常负面的影响。

5，变更费用

变更费用也叫variation fee，其实是builder收的手续费。

在建造过程中如果由于人为或者非人为因素产生变更费用，builder一般会额外收取15%-20%的手续费。

例如刚才提到的，挖地基阶段挖到石头了，产生了额外1万的运输石头的费用，承包商会在这个基础上再收取$1500-$2000的手续费用。

如果你在建造过程中更改很多的话，光是变更手续费就可能上万。

最重要的一个，也是最多人忽视的一个，就是时间成本

很多人把造房子想的简单了。

在一个没有专业监理的施工合同下，业主的工作量是很大的。

你需要抽出很多上班时间去确认材料，监督进度。

而且由于澳洲建房以砖木为主，与大陆的民房建法很不一样，大部分人缺乏对这类房屋建造的专业知识，并不能及时得辨别出建造时可能产生的问题。

建筑业的水也很深，并不是每一个承建商都会以最严格的道德标准来要求自己，在这种情况下，如果没有专业指导，很难在最合适的节点保护好自己的利益。

下周预告

建房系列篇（二），这周讲了建房的隐形开销，下周和大家讲一下建房省钱要注意哪里。