投资 | 外国人澳洲投资指南 - 关于公司和信托的规定 （完整版）

关于澳公司和信托的规定

澳大利亚的外国投资框架就购买住宅房产设置了严格的标准， 澳大利亚公司、本地信托（受托人是澳大利亚公民或澳大利亚公司）不会构成豁免。

符合《1975年外资并购和收购法案》中的外国人的定义的公司和信托的受托人必须在购买住宅房产前提交外国投资审批，这些申请将根据普通规则进行评估。

外国人可以申请购买新住宅、空置的土地作住宅开发或者将已建立的住宅再开发（建设多个住宅增加住房存量）。外国人通常没有资格购买已建立的住宅作住房用作度假或将其出租。

5.2判断公司或信托的受托人是否属于外国人

如果满足以下条件，公司被视为外国人：

通常不在澳大利亚居住的个人、外国公司或外国政府在该公司中持有重大利益；或2个及2以上的人（前述人员均为不在澳大利亚长期居住的个人）、外国公司或外国政府合计持有公司股份达到重大利益程度。

如果满足以下条件，信托的受托人被认为外国人：

通常不在澳大利亚居住的个人、外国公司或外国政府在该公司中持有重大利益；或2个及2以上的人（前述人员均为不在澳大利亚长期居住的个人）、外国公司或外国政府合计持有公司股份达到重大利益程度。

公司或信托中的重大利益？

如果一个人持有（单独或者其他关联人共同持有）某公司20%以上的利益（例如：投票权或股份），则该人在该公司中持有重大利益。

如果一个人持有（单独或者其他关联人共同持有）某信托（包括一个单位信托）的收入或资产的20%以上的受益权，则该人在该信托中持有重大利益。

确定自由裁量权信托利益的百分比及该信托的受托人是否属于外国人时，适用以下规则。

2人以上（含2人）合计持有公司或信托中的重大利益

2人以上（含2人）（单独或者与其他关联人共同持有）合计持有某公司40%以上利益（例如：投票权或股份），则这些人合计持有该公司的重大利益。

2人以上（含2人）（单独或者与其他关联人共同持有）合计持有某信托（包括单位信托）收入或资产40%以上的受益权或者资产，则这些人合计持有该信托中的重大利益。

何为关联人？

重大利益测试既适用于个人也适用于其关联人。

关联人的定义非常广，包括以下人员：

任何亲属，包括配偶或同居伴侣、父母、祖父母、兄弟、姐妹、子女、叔叔、阿姨、侄子、侄女、直系后代或收养的子女；

在机构中担任高级职员的人（例如：公司的董事或者可以影响受托人投资政策的人）；

如果是公司——在该公司中持有重大利益的个人；或在信托中持有重大利益的人。

其还包括一些影响高级职员行事，高级职员通常需要根据该人的指示、指令行事。关于住宅土地的利益的认定，除上述人员外，还有其他关联人（《法案》的第6(2)条）。

例子1

Margaret持有Abode Developments公司的15%的利益，并且是该公司的一名董事。尽管Margaret并没有持有Abode Developments公司的重大利益（因为她在公司的持股低于20%），Margaret和公司Abode  Developments是关联人，因为Margaret在该公司中担任高级职员。

例子2

外国人Nadia，15岁，通过中学交流项目在澳洲居住了6个月。Nadia的父母生活在国外，打算设立一个信托，以Nadia为唯一受益人，并委托一个澳大利亚公民为受托人来为Nadia购买一个已建立的住宅。该信托的受托人虽然是澳大利亚公民，但是就该信托而言被视为外国人（因为该信托的20%以上的受益权被不经常居住在澳大利亚的个人持有）。该受托人在购买住宅房产（例如在澳洲的新住宅）时需要提交审批。通常，购买这个已建立住宅的申请不会被批准，因为被视为外国人的信托的受托人没有资格为生活或出租目的购买一个已建立的住宅。

在某些特定情况下，不会仅仅因为某人从事了特定活动就将其视为另一个人的关联人。

自由裁量权信托

根据澳大利亚的外国投资框架，一个或多个外国人在自由裁量权信托中持有受益权，通常，该信托的受托人被认为是外国人。因为自由裁量权信托的受托人有权将信托收益或资产分配给一个或多个受益人，所以一个外国人有可能获得该信托的全部收入或者所有资产。

例子3

某澳大利亚的自由裁量权信托，受托人是澳大利亚公民。受益人是4个自然人。其中1个自然人中通常不居住在澳大利亚，并且不是澳大利亚公民；其他收益人是澳大利亚公民。不经常居住在澳大利亚的人属于外国人，并被视为拥有该信托的100%的权益（无论受托人事实上如何行使其自由裁量权，分配给该人多少利益）。因此，在澳大利亚的外国投资框架下该信托的受托人被视为外国人。所以受托人需要获得审批后该信托才可以购买住宅土地。

为在澳雇员建设住宅

为了给在澳雇员提供住房的目的，在澳大利亚从事大宗业务量的外国人可以申请购买已建立的住宅。该类批准通常是附条件的批准，包括如果住宅空置超过6个月则应被出售。除此之外还受其他条件限制。

使用其他人名字购买住宅房产

根据澳大利亚的外国投资框架，澳大利亚公民、永久居民、被豁免的外国人和获得审批的外国人禁止以自己的名义为以下人员（包括家庭成员）购买住宅，如果其违反，则可能受到严格的处罚：

未取得购房资格审批；或没有资格购买住宅或住宅上的利益。

以自己的名义代表外国人购买住宅上的任何利益的都可能违反规则并受到处罚。住宅房产上的利益的定义很广，包括法律或衡平法上的利益（包括一个人有权将该利益转让给他/她自己，无论该利益如何取得）。

《法案》允许追踪利益的交易链，帮助锁定住宅上利益的最终购买人。财政部长或其授权的人可以要求某人提供住宅所有权的相关额外信息。未按履行通知中的义务可能导致高达6个月的监禁和/或30个处罚单位的罚款。

规避和反规避

对于以规避《法案》为唯一或主要目的人及其关联人，财政部长有权采取行动进行处罚，包括颁发处置令——要求规避《法案》的人将其购买住房利益出售给其他符合资格的与此案无关的人。

财政部长的命令中个可以明确哪些人参与了规避《法案》的计划，并被认定为该案的关联人。 

处罚

如果违反澳大利亚的外国投资框架，可能会受到严格的处罚（包括民事和刑事处罚）。

违反澳大利亚外国投资框架的案件也会被提交至执法部门及其他联邦部门，如移民和边境保护部门。

费用

申请费支付后，政府才会开始处理购买住宅房产申请。

如何申请

购买以下房产的外国投资申请需要使用澳大利亚税务局的外国投资申请表：

• 新的住宅

• 空置的住宅土地

• 二手或已建立的住宅

• 已建立住宅的豁免证书——拍卖证书

申请人应确保提交信息的准确信，申请一旦获批，任何信息的变更（如姓名或者物业地址）可能需要您提交新的审批并缴纳额外费用。

更多实用信息，敬待下期更新。

重要提示

以上文字不可视为法律咨询。具体个案，请到唐林律师行个别咨询。否则造成的损失，唐林律师行概不负责。

作者简介

唐林，本科学工，硕士学理，博士化工。移民澳后，始读法律。1999年成立留学生背景第一个律师事务所。2003年把所开到北京。业务包括并购、地产开发、商业纠纷和移民。是唯一给注册移民代理上课的华人老师。华人圈内素有“要移民找唐林”的说法。还是全国政协海外委员，中华司法研究会理事。

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