澳洲的房价，是中国人推高的吗？；ABS数据：澳洲世代之间的财富差距日益加大

行业解析

澳洲的房价，是中国人推高的吗？

一般澳洲人认为，中国人涌向澳洲买房，促使澳洲房价上涨到无法承受的程度。

但是，根据BIS牛津经济学研究和跨境管理(CBM)的研究，中国买家对房地产价格高涨的影响微乎其微。

他们的结论是，澳洲高房价背后的因素是低利率和人口的增长强劲。

ABC新闻网报导，中国买家在澳洲房地产交易所占的比例不到2％，而平均每季度住房价格上涨，中国买家的影响不到1％（12,800元中仅占122元）。见下图：

图：中国在澳大利亚的投资总额，2007-16，提供：ABS，跨境管理(CBM）

中国投资澳洲金额「微不足道」

CBM在研究报告中指出，从2007年到2016年，虽然中国投资澳洲的金额从62亿元快速上升到872亿元，但是与美国投资总额相比，中国的投资额相对较低。

2006年美国对澳洲的总投资已达4330亿元。在过去10年中，美国的投资额翻了一番，达到了8610亿元，比中国同期投资额增长较慢。

但是，如果比较2016年投资总额，美国的数字是中国（872亿元）的10倍。

CBM总经理CT Johnson表示，虽然中国投资的增长很大，但还在美国、英国、比利时、香港和新加坡之后。

图：2007- 16年度原产国的澳大利亚外国投资总额 来源：ABS，跨境管理(CBM)

亚洲人就是指中国人吗

Johnson认为，东亚包括日本、韩国、越南、马来西亚人，但这些国家的人经常被澳洲人误认为中国人。

此外，部分地区是中国人高度集中居住区，也会让人有「澳洲房产市场被中国人淹没了」的印象。

如悉尼的Burwood 有1/3的人会说普通话，但是，这些人数与每年房价高涨没关系。

他指出，住房价格增长的另一个主要因素是人口增长，而大多数澳洲人生活在海岸附近，相对而言新开发土地不敷人口增长的需求。

澳洲房价高涨与低利率和人口增长率最有关。

2007年，澳洲央行将利率设定在6.25％~6.75％，而悉尼中位数房价略高于50万元（考虑到约2000万人的人口）。

10年来，澳洲目前的利率1.5％，加上人口约2350万，悉尼的中位数上升至90万元以上。

域外观察

ABS数据：澳洲世代之间的财富差距日益加大

这是澳大利亚年轻人的故事，45岁以下的澳洲人，一直在努力攒到足够的资金，为的是实现伟大的澳洲房产梦。

根据The conversation 网站报导，澳洲统计局(ABS)的数据显示，澳洲年长者越来越富有，原因是他们普票拥有房产，当房产涨价时，年长者的财富就随着水长船高，而年轻人恰好相反。

所以房价上涨是造成世代财富差距的主要原因。

2015~2016年，家庭户主65岁~74岁的收入48万元。  45-54岁的家庭户主为40万元。相比之下，35-44岁的家庭平均只有12万元，而25-34岁的人数仅为4万元。

房产是是财富差距的关键因素

据ABS统计 ，2003-04年至2015-16年间，所有州府城市的房屋平均价格平均上涨了37％（仅在墨尔本就上涨50％以上）。

繁荣并不局限于州府城市，区域地区的价格也大幅上涨。

对于以75岁或以上的人为首的家庭，房产增值达净财富的3/4。 对于65-74岁和55-64岁的家庭，房产增值占财富总额的1/2左右。

那么对于年轻人来说，情况就非常不乐观了。更多的抵押贷款抵销了25~34岁和35~44岁家庭的房产增值。

此外，婴儿潮一代还利用退休金制度来建立自己的财富，例如在退休之前将超大的减税优惠纳入超级基金的能力。

12年期间的平均养老金，为65-74岁的家庭户主增加了23万元，为55-64岁家庭户主增加15万元以上。

年轻人购房比率下降

25岁~34岁的家庭，拥有自住房的比率在1981年~2016年间，从60％以上下降到45％。 对于35-44岁的家庭来说，从75％下降到62％左右。 45-54岁的家庭也在下降。

25-34岁的年轻人回应了澳大利亚国立大学的一项调查，有2/3认为拥有一个家是澳洲生活方式的重要部分，一半以上的人都非常关心年轻一代“买不起房子。

妈妈爸爸银行

世代之间的财富差距很容易导致几代人之间的鸿沟。对于许多年轻人来说，他们是在“妈妈爸爸银行”的帮助下购买房产。

随着房价的增加， 更多的首次置业者是在家人和朋友的帮助下进入房地产市场。

澳洲人变得越来越富裕，但大部分财富增长集中在老一辈的手中。 这个趋势是明确的：除非有变化，否则世代之间的差距将会变得更严重。