新州买地建房心得，15年经验建筑师分享

摘 要

在澳洲很多人都喜欢买栋房子，或买块地然后建造一套属于自己的房子。但是对于新移民来说总会遇到各种各样的问题，不知道怎么着手。好不容易找到一个设计师，或者包工头来负责设计，装修或建造，又总是觉得不放心，总觉得澳洲的建造市场价格不透明，流程不透明，不知道给多少钱才是合适。建好了之后却发现很多地方未如理想，要么手工不好，要么觉得价格太贵。

作为一个拥有15年工作经验的新南威尔士洲的注册建筑师，以下是我对于房屋建造的一些心得体会：

建房第一步：设计

对于房东来说，设计是第一步。在设计之前需要确定的是，我对这个房子的要求是什么？这里包括了：

• 当地政府的规范要求，在澳洲当地政府，也就是council 会对本区域的房子有一定的设计要求，有些区域是历史文化保护区域就会对房子的各方面都会有比较严格的要求；如果不通过council申请，在某些特定情况下，还可以通过CDC（complyingdevelopment certificate）申请（在下面会详细解释）；

• 功能的要求，例如：我的房子需要三个房间，三个卫生间，要有个书房、影音房，一个双车位的停车位等等。

• 大体的建筑要求，例如：朝向如何？层高如何？单砖还是双转？建筑风格如何？

• 预算与工期的要求？一般来说，普通单砖双层的房子大约是2000～2500一平米；如果是豪宅的话，甚至可以高达7500～8500一平米。

对于设计，很多朋友会问，是否一定要找设计师？或者是否一定要找注册的建筑师？对于一个独栋的房子，或者联排的房子来说，答案是否定的。有的人甚至可以递交自己的手画图来申请建筑申请，只要图纸表述清晰，能把房子的尺寸和颜色，外观准确表达出来，council还是会接收申请的。

建筑师和设计师的区别

那么为什么要花钱来找设计师，甚至是注册建筑师呢？以下几点是找设计师的好处：

• 专业。设计师是专门做设计的，他们在长年累月的工作中累积了很多工作经验，对于council的要求能准确把握，有时候或许可以为客户额外争取到一些利益，例如，通过设计提高可用面积（不是建造面积）；

• 快速。设计师由于清晰理解各种法规要求，设计时间可以大大缩短，审批也可以得到尽快获得（如果一套过百万的房子，纯利息每个月都要好几千）；

• 人脉。设计师在工作过程中不可避免的会接触各种各样的供货商，建造商，他们手上的人脉资源可以帮客人节省大量的时间和金钱。

那什么是注册建筑师呢？在澳洲一个读建筑设计专业的人，无论他拥有多少年的工作经验，如果他没有通过建筑师资格考核在法律上就不能称自己为“建筑师”（Architect），只能称为设计师（designer）。

建筑师和设计师最大的区别在于注册，这个注册，最重要的考验是合同管理，包括了建筑师与甲方之间的合同，甲方与施工方的合同。

每个建筑师都有个注册号，在新南威尔士洲的建筑师网页上就能查询到一个建筑师的注册号和他的执业区域。一般的设计公司，会有一个sitearchitect（工地建筑师）的职位，也就是说由于是architect，证明了他清楚理解了合同管理的要求，所以他/她是可以胜任协助甲方在工地监管工程进度的位置。这个并非说designer就没有这个能力，而是architect的管理能力是已经通过了资格审核了。

对于一个别墅的设计来说，Architect和designer之间的区别并不会很大，但是只有architect才可以在公寓设计的图纸上签字，没有建筑师签字的公寓设计，是不可以递交申请的。

建筑师由于有注册，而且每年为了维持这个注册号，是强制性要求参加有至少是10小时的认证课程，和另外10个小时的非认证课程；另外每个执业的建筑师都必须要买执业保险（professionalindemnity insurance）。建筑师的收费相对于设计师可能会稍微贵一些。

所以对于甲方来说，找设计师还是找建筑师来设计自己的房子，可以说是一个见仁见智的选择了。

建房第二部，设计申请

在设计做好之后，下一步就是设计申请了。

对于建筑申请，审批机构要求了解的是这个开发要做的是什么，对当地的环境会有什么影响,主要有以下几个方面：

• 要建多少个房间，可能会给当地带来多少人口？

• 要多少个车位，会否增加本地的街上停车压力？

• 房屋的外观，风格上会否对本地街区的整体建筑风格带来影响？包括了构造和颜色；

• 树木的影响，会不会砍掉很多成年的大树？或者会不会影响一些稀有的树木；

  
  

• 雨水和污水的处理

  
  

• 建筑过程对当地的影响，产生的垃圾如何处理？

  
  

在新洲，设计申请有两种：

一种是通过council申请DevelopmentApplication, 也就是我们常说的DA。

另外一种是通过PCA（principalcertifying authority）来审批CDC（complyingdevelopment certificate）。

DA和CDC解读

Development Application

DA的申请相对来说比较繁复，设计除了要满足本地政府要求，还要展示给周边邻居看，邻居可以提修改意见。所以一般朋友不太喜欢通过这种方式做申请，但是对于在历史文化保护区，火险保护区范围内的房子，另外就是房子落差变化比较大的房子，就必须通过DA来申请。

这里很多朋友会有个误区，以为DA申请通过了就可以建房了。其实DA相当于规划上的报批，council并不需要知道这个房子用什么结构去建造的，他们也不会去管这个房子内部的设计是否完全满足规范要求，以至于我们曾经看到过有的DA通过了的图纸，楼梯是完全不符合建筑规范的。所以对于施工方来说，他们还需要一个施工许可的图纸才可以施工，而这个施工许可是需要PCA来审批的。

Complying Development Certificate

CDC的申请相对于DA来说比较简单，顾名思义，这是一个满足所有要求的发展申请，设计必须满足SEPP2008（stateenvironmental planning policy 2008）因为这个条款比council的条款限制更多，更复杂，同时申请CDC的图纸还需要有结构，污水，BASIX等的图纸一同递交，所有的设计都必须满足施工许可的深度要求，所以一旦通过，是不需要获得邻居的同意，只需要在审批证书批复前两周，由PCA发信通知邻居即可，邻居无权去反对设计。

但是CDC也有局限性；正如前文所说的，如果房子在历史文化保护区内，在火险保护区内，或者房子落差超过1米以上，都不可以通过CDC来申请；另外如果需要阳台或露台超过25平米以上的，也不可以通过CDC申请，只能通过DA申请批复。