李嘉诚抛售香港地标这只下金蛋的“母鸡”？他到底怎么想的

撰文|张银银

李超人又有重磅消息。被传再售物业资产，欲402亿港元，卖出长实所持有香港中环地标75%的全部权益。

而买方，据说是以内地石油系统机构为首的财团。若消息属实，此次交易将成为香港商厦最高成交价，而且这一销售价格较2016年传闻的交易价增加了约12.6%。

据公开资料显示，2013年以来，李嘉诚出售旗下在内地和香港的资产已经超过670亿港元，而在英国投资已经超过300亿英镑。

如果此次售卖传闻属实，中环中心一笔交易就占到过去4年，其中国所有售出资产价格的60%。不仅如此，中环中心是香港（写字楼）地标之一，交易若达成，难免让人联想。

1、中环中心若卖出，李嘉诚“跑了”风波必将再起！

观察李嘉诚先生售出的地产类资产，有一个现象很有趣，卖出的都是（即将）建成的物业。

在内地，未开发的土地倒手赚钱，叫炒地皮，这在当下是不合时宜的。所以，李超人也好，SOHO中国也好，在内地卖出的，基本都是建成或即将建成的办公/商业物业，而不是直接把多年囤的低价地，高价转手。

实际上，此前《李嘉诚套现670亿要出走？那是你不知道他内地存了多少地！》（9月20日）一文中，杠杆游戏根据长江实业地产的2017年中报，计算出，截至2017年6月末，李超人仅仅在中国内地土地储备就还高达约1059.1万平米（11400万平方呎）之巨。在香港，其还有土地储备55.7万平米（600万平方呎）。

为了方便各位杆友核算，杠杆游戏备注一下：1平方米=10.7639平方英尺。

当然，这个土地储备和动辄数千万、过亿、2亿平米的我国前10大房企没法比。但这个规模可以开发出2000来万平米的房子，是无疑的。这值多少钱，各位杆友可以算算。

注意，长实的地，基本都集中在我国主要一二线城市的核心区，今天这些地方的房价之高，你懂的。而长实地产这些地基本都是多年前拿的。

换句话说，如果可以的话，不搞开发，待时机直接高价转手卖地，长实不仅可以让自己更轻资产化，还可以更容易就赚到钱。

当然，如果真的这样干，不仅是不允许。且李嘉诚“跑了”的“证据”恐怕更昭然若揭。

有意思的是，高价倒手卖地不可以，廉价卖出土地的却大有人在。不仅包括中小开发商，也有豪门——万达不求赚钱，另有打算，或有隐情？也或许，王老板和李超人，有些考量异曲同工。

反正在香港，不缺钱，高价、待价而沽，等了一年再次溢价卖出，且卖出的还是香港地标写字楼，要么是真心在做生意，赚个收益，要么总有些其他原因。

你说呢？无论如何，只要你这么做了，跑路风波必将再次。

过去20年，香港人均GDP从2.7万美元，增加到4.5万美元左右，和美国差不多，远高于我们。应该说，香港经济成就斐然。

但是，你会发现，即便有些方面不提，仅从经济角度，香港固化了自己角色，变化很少。或许，这是成熟经济体的规律。但背靠14亿人口的祖国，其实可以更有作为。

而香港，似乎满足于中介人角色，不仅房价高到吓人，经济没有活力，城市命运也被规划，是不是有些宿命。而内地，起码在高科技、创投领域获得了前所未有的进步。

所以，大佬卖出香港资产，往往引发风波，大的背景是这座城市经济体的命运，让人着急。

2、长实地产写字楼等投资物业收益好，占其利润的三分之一，卖出很矛盾

即便香港命运让人忧虑，但当下，和内地大部分写字楼不同，香港核心写字楼的收益其实是比较高的。

之前，杠杆游戏就简单分析过长实地产2017年中报。截至2017年6月30日，该公司共收入298.63亿港币，其中未经审核股东应占溢利为144.1亿港币，较去年同期增幅67%。

特别值得注意的是，长实地产投资物业税后净额为49.3亿港元。主要由中区优质写字楼物业价值上升所致。

图1.长实地产2017上半年利润情况图表来源|长实地产2017年中报

如戴德梁行的报告所显示，2017年第三季度，香港中区写字楼租金继续创下新高，达到每月126.6港元/平方英尺（约为每月1363港元/平方米）。

这个租金水平，意味着在香港中区（中环、上环及金钟区域）租一个100平方米的写字楼单位，每月平均租金开支需要13.63万港元，这也创下了2008年第三季度以来的新高。

当然，升幅已较上半年放缓。相反，我国内地的写字楼、商业物业回报情况则普遍不是很理想。

即便是SOHO中国这样运营写字楼最厉害的，和长实地产比，也显得有些不济。逼得潘石屹、张欣夫妇卖卖卖：

6月26日，SOHO中国发布消息，将以35.73亿元整售上海虹口SOHO。而更早之前的2016年7月底，该公司将位于上海的SOHO世纪广场，32.97亿元出售给国华人寿保险。

7月4日，SOHO中国再次宣布，准备出售北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目。而这，距SOHO中国出售上海虹口项目仅十天不到。

算上2014年卖出的SOHO静安、海伦项目、凌空SOHO股权，2015年出售的外滩项目。这3年，SOHO中国已经套现高达200多亿元。

如果加上北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个待售项目，据说这两个项目怎么也可以卖100亿元。那么，SOHO中国总计套现起码也是300多亿元。

比谁卖出内地资产，SOHO中国不比万达、长实差。而SOHO中国卖出的毕竟是内地资产，这和李超人此前卖出内地资产一样，或许有相同却不言明的逻辑。

但香港，毕竟不同。如上所述，香港写字楼租金还这么好，市场的稳定性也更有保障。且香港毕竟是长实的老巢。所以，李嘉诚先生再度被传要卖掉香港中环中心，是真是假？

如果是真，这或许表明，他真有自己的考虑。其实，写字楼收益再好，在一次性套现几百亿面前，也是要忍受诱惑的。毕竟，留着经营，几百亿得多久才能到手？

而溢价卖出，则可以减少不确定性。落袋为安，未来可以观望。

3、今日落袋为安“跑了”，不代表以后不回来

生意总是这样，买和卖，所谓做买卖。如上文所述，李嘉诚先生在内地也好，香港也好，实际资产还很大，总量还是数千亿级。

今天卖出的都是可以溢价的，这是聪明的抉择。留下的，即便有不确定性，但成本毕竟极低，暂时也不适合卖。

而每个时代总有属于那个时代的巨富。李老板、王老板们的黄昏，也是新贵崛起的破晓黎明。高价卖、不亏卖是一种自我保护。

最近，杠杆游戏看到茅台股价越来越高，卖得越来越贵，会玩、懂郑智，酒是用来喝的，不是拿来炒的。毕竟，茅台是国酒，还是国有。

和茅台比起来，香港、内地地产的隐忧都是可见的。或许，还有其他忧虑。其实酒喝多了，也危险。

今天，李超人已经到了这个年龄。今生少留遗憾，不再去赌，落袋为安，可以理解。

未来是否回来？看岁月，也看下一个他眼中的周期何日到来。