开发商卖房搭宝马车 投资者冷对墨尔本公寓市场

悉尼公寓市场的冷风开始吹到了墨尔本。业内消息称，大约一年前，悉尼未开发的高级公寓地块的售价为平均每套35万到40万元，现在，这些买家能以28万元的价格出手就算十分幸运了。有些地块因为无人问津，甚至愿以低至23万元的价格出售。

尽管近几周来的数据一再表明，墨尔本楼市的增长要比悉尼强劲，但一些迹象表明，墨尔本的公寓市场不太可能一枝独秀。

“精品项目”遇冷

最近墨尔本房地产开发商迈克尔·耶茨（Michael Yates）失望地发现，用一辆共享电动宝马车都无法吸引到足够的购房者，于是他决定：不玩了。

有媒体报道， 73岁的耶茨先生现在出售他准备开发的位于Claremont 街55号的37间公寓，但目前只有20个买家。这是一个规模较小的精品项目，因为根据他的判断，市场不再偏好的较大型项目，但没想到的是，这个精品项目也面临着没有足够需求的尴尬。

他一口气抛出了两个优惠：共享宝马电动车和一块与另一家公司合建的969平方米场地。但缓慢的销售进展仍在一点点地耗尽他的耐心。

耶茨在墨尔本的房地产市场上颇有声望。现在由马来西亚开发商Gamuda正在建设的Chapel街661号项目，就是2014年从耶茨手中购得的。当时从这笔交易上，耶茨获利3600万澳元。

今年3月，耶茨出售了自己位于南雅拉沃尔什街的房子，成交价格未能达到预期的1100万元。他的儿子Toby在他的公司担任了十年销售和营销经理，于去年离职了。

他表示，公寓市场的不确定性以及他的年龄和健康状况都促使他决定休息。

虽然他强调并没有离开房地产开发行业，可能过一年还会回来，但是他已经将公司办公室出租给了别人。

“跌”字当前？

经济研究机构BIS Oxford Economics在最近发布的报告中，对澳洲各大首府城市的房地产市场都做了分析和预测，其中对于墨尔本的公寓市场并不看好。

受低利率、租金上涨和空置率紧张的推动，墨尔本的投资需求和换房需求激增。至2017年6月墨尔本的房价中位数达到852,700元，四年内累计上升了56％。过去一年中，价格大幅上涨的郊区主要为中部（13.1％）和外环郊区（16.4％），而内环郊区价格下跌了1.5%。

墨尔本楼市的第一大支撑因素就是人口。过去四年，墨尔本的海外净移民人数平均为6.47万人，而州际间的净移民也达到历史最高水平，2016/17年估计有1.9万人，过去四年平均每年为1.37万人。

在人口和楼市增长预期的支撑下，2015/16年维州的住宅开工量达到6.87万套，建成数字也在不断上升，现在超过了基本需求。

报告认为，随着墨尔本的人口增长开始减缓，2018/19年墨尔本楼市将出现供过于求的局面，单元房市场的表现会比独立屋更差。

事实上，在过去四年中，墨尔本的单元房价格增长也比较平淡，四年累计涨幅只有8％，而2015/16和2016/17年均低于2％。报告认为，这反映了近两年新单元房供应量的增长，单元房建成量超过了独栋屋。

自2011/12年度以来，墨尔本单元房建成量上涨迅猛。 2010/11年度至2016/17年期间，单元房建成量占住宅建成量的比例从44％上升至60％。

尽管如此，公寓市场的供过于求状况并不会戛然而止。报告认为， 2017/18年度墨尔本公寓建成量会再创下记录，并将导致空置率增加，对租金增长和公寓价格产生负面影响。

这些因素会抑制投资者的需求，在加上目前银行对投资者贷款的紧缩，墨尔本公寓的中位价下降将是大概率事件。但降幅不会非常大，可能到2020年6月前只有5%的下跌空间。

上周房地产服务公司JLL的一份报告显示，过去一年中，墨尔本内城区有183套新公寓建成，但第三季度尚未有新项目开工。

今年第二季度墨尔本公寓、联排别墅和半独立式住宅的开工量已下降到两年半以来的最低水平。