随着中国资本放缓，悉尼房产越来越冷；Telstra正考虑出售10亿澳元土地

物业分析

随着中国资本的放缓，悉尼房产越来越冷

瑞士信贷表示，悉尼快速冷却的房价和中国投资者突然退出房地产市场，澳州央行可能因此降息。

《澳洲金融评论》报导，据瑞士信贷（Credit Suisse）“经济与股权研究 ”部门的研究发现，中国的资本流动下降与悉尼房价紧密相关，在迄今的12个月内造成悉尼房地产市场需求下滑。

瑞士信贷认为，过去几个月来，悉尼房地产市场不但冷却下来，而且可能会变得更冷。过去一年来，中国的资本流动大幅下降，部分原因是受到中国更严格的资本管制的影响。

该银行预测，“这个下滑预示着未来一年新州住房需求的疲软。” 

拍卖清空率处于价格转折点

近几个月来，初步拍卖清空率从去年的大约75％下降到现在的60-65％。

更重要的是，修正后的拍卖清空率 – 从最近的报告结果来看- 甚至低于60％。

瑞士信贷指出，“这是一个重大的动向，从最近澳州央行分析表明，60％的清空率通常是房价通胀的盈亏平衡点。” 。换句话说，当清仓率低于60％时，房价往往会下降。

 图：迄今12个月内，中国的资本流动与新州房产转移  图提供：瑞士信贷

当地投资者一直在追逐中国的势头

显然，抵押贷款利率（即银行放款的能力和意愿）与拍卖清空率之间的关系已经失效了。

瑞士信贷表示：目前抵押贷款利率已下降到历史最低水平，当时的清空率已崩溃到20%左右。但目前的清空率仍然保持在60-80％。

另一方面，诸如中国人在线造访澳洲房产的兴趣已下降，以及中介传言业内销售大量下滑等等迹象，都表明中国人的购买活动减少。

中国买家在某些方面提高了估值，例如昂贵地区的房价和公寓楼的价格都超过正常的房价，这造成其他市场价格的溢出效应。瑞士信贷认为中国买家兴起了房产周期，而本地投资者只能追赶势头。 

新房销售将继续下滑

进一步迹象显示，房地产市场驱动力的下滑，是9月份新房销售疲软的另一个弱点。

房屋业协会的数字显示，本月销售额增幅超过6％，但多单元房产(multi-unit)销售下降16.7％。新房销售数据被视为房地产市场的重要指标，似乎在三月达到顶峰。

HIA经济学家Shane Garrett表示，这个调整过程将大大的减少建房活动。

Garret说：“我们预计这一活动将在2019年走出谷底，假设经济回升到长期平均增长率3％左右，建设活动会开始复苏。

澳洲央行可能会降息

瑞士信贷表示，制定政策需要已知的数据，而中国的资本流动是一个很大的未知数。因为没有高质量和及时的数据，使央行很难订出政策。

但是中国资本流动的下滑是明显的，对现在的房价和消费支出都有相当负面的影响。该行认为，澳洲央行需要进一步降息，以应对住房市场火车的放缓。

行业动态

澳洲电讯Telstra预计抛售高达10亿澳元的土地

通讯巨头Telstra因为公司的住宿需求开始缩水，正在考虑出售价值10亿澳元的土地，。

《澳洲金融评论》报导，Telstra首席财务官Warwick Bray周四对投资者表示，该公司一直在评估“资产负债表上的资产价值”。

Bray先生说，“我们的大部分资产都具有战略价值的网络，因此它们的复合价值大于单个部分的总和。我们认为，我们的资产给我们提供了重大的期权价值(option value)，而且可能有优化机会。”

他说，“例如交易所的土地和建筑物-宿舍需求在减少，随着电子产品市场的萎缩，我们简化了我们的网络架构。”大约有2500个电讯交易所将出售，接近Telstra所有交易所的一半。

图：Telstra交易所

黄金地段

Telstra现有的5300家电讯交易所，大多位于当地住宅区的黄金地段，比如悉尼的Vaucluse, Rose Bay 和 Mosman，墨尔本的South Yarra 和Toorak，以及布里斯班的Ascot Ashgrove和Brookfield。

此类优质电讯交易所是否会包括在出售中，还有待公开，但这将吸引澳大利亚各地开发商的极大兴趣。

像Frasers、Mirvac、Mirvac、Lendlease 和Stockland这样的主要集团都将拥有资产负债表能力，试图大规模收购Telstra的房地产资产。

澳大利亚最大的房地产服务经理JLL负责管理Telstra目前的房产出售。JLL拒绝就任何进程发表评论。

Telstra股价周四收盘下跌1.8%，至3.50澳元。