澳洲商业地产交易减少 收益下降 ; 众筹 (Crowdfunding) 房地产市场的发展新趋势

物业分析

澳大利亚商业地产交易减少，收益下降

图来源： AFR

根据 Real Capital Analytics(RCA) 的最新数据，澳大利亚商业房地产交易在 2017 前三个季度下降了 19 ％，由于缺乏供应量以及较低的收益率使买家感到沮丧。

《澳洲金融评论》报导，今年以来，商业地产交易总额达到了 199 亿澳元。 悉尼受到的打击最严重，销量下降了27％，墨尔本情况较好，但交易量也减少了9％。

RCA 亚太区分析高级董事 Petra Blazkova 表示：“这是自 2011 年以来，悉尼首次掉到亚太地区前五大市场之外。 ”

而墨尔本和布里斯本在这十年来的投资活动中，今年在 RCA 排名都处于最低位置。

图表来源： Real Capital Analytics

关键因素是 CBD 附近缺乏可投资的存货，再加上商业房地产收益率达历史低点。

 在 RCA 的分析中，悉尼和墨尔本的办公室和零售资产在过去 12 个月的平均收益率，从 8 ％左右下滑到 6 ％以下。

 但是，这还远远高于市场，比如东京 - 低于 5 ％， 香港 - 低于 3 ％。

 今年，悉尼高端商业房地产的头条交易，已经上涨到 4 ％的范围。 其中包括Dexus以7.2亿元收购悉尼MLC Centre的半数股权，利率为 4.5 ％。

注：TH房地产大楼 图片来自网络

更为尖锐的是，以跨国集团组合的 K Wa 集团，首次收购美国金融服务巨头 TIAA 在悉尼的 TH 房地产办公大楼，收益率低于 4 ％。

根据 RCA 的报告，澳大利亚跨境交易量连续四个季度下滑。 主要由于收益放缓，使澳大利亚商业房地产的业主不愿轻易出售，正待价而沽。

 自从中国政府在今年 8 月宣布新的限制以来，中国在海外投资 (包括对澳大利亚投资) 的放缓，一直是最受关注的话题。

 根据 RCA 的数据，中国投资者的境外资金经历了连续三年的高速增长之后，呈现淡化的趋势，而香港的出口量则不断增长。 目前要区分跨境资本是来自中国大陆或来自香港已经越来越难了。

 如果把两者资金加起来的话，他们在亚太地区的总资本流出量比去年增加了 53 ％，总计 67 亿美元。

行业动态

房地产市场的新趋势：众筹 (Crowdfunding)

图来源： propertyobserver.com.au

propertyobserver.com.au 网站报导，目前房地产市场出现一种新的投资方式：众筹 (Crowdfunding) 。 简单的说，是经由特定投资公司将资产分类后，再把所有权分散出售给小额投资者。

 也就是说，房地产投资不再集中在大型投资集团，一般民众可以依照自己的财力规划，选择一个或多个房地产，或选择不同类型房地产进行投资。

 网上房地产上市

这些房地产类别包括：住宅，商业，零售以及农业，能源，保障性住房，学生住宿，土地储备和社会基础设施等工业和专题部门。

注：图片来自网络

众筹有时也称为分数投资 (fractionalinvesting) ，模式是一个在线的投资平台，分为两大部分。

 第一部份，提供便利的投资申请和严格的调查程序，以确保每一个房地产都是公平的、拥有合法的权利和健全的结构。

 第二部分是管理投资计划（MIS），依照法律程序来分散所有权。所收购的每一个房地产都被保留在MIS所负责的独立子基金中，投资者按其投资额的比例购买一定的房地产单位。

众筹需要投资者的现金存款，然后投资者可以选择一个或多个财产。

注：图片来自网络

谁负责选择房地产来众筹呢？

一个负责的投资公司会从研究中选择住宅策略，然后要求房产顾问根据研究结果去选择可投资的资产，过程中需要尽职调查，才能将资产放在平台上公投资者选择。

专题项目通常会有较长的销售流程，因此有时间筹集必要的资金。 另一方面，住宅市场上市时间约４～５周，所以当物业被确认时，必须要有现金快速采取行动。

投资者如何退场

退场策略和投资策略一样重要，购买众筹的基金后，投资者如果想退出，其他的投资者可以买退出者的份额。 日后房产的收益会分配给这些没有退出的投资者。

注：图片来自网络

就像公司股票能够在股票市场上进行在线交易一样， DomaCom 已经在平台上创建了一个在线交易平台，供投资者在任何时候都可以进行交易。DomaCom最近筹集了430万澳元与Utilas Group合作，在Casino开发BioHub项目。

 此外，在悉尼第二机场附近的Badgerys Creek，KSI 公司用期权形式占地超过11英亩的土地，利用土地银行基金方式将土地分售给小额投资者。在目前地产形式下，这种方式很受小额投资者的关注。