需求才是元凶？央行最新房贷数据揭开房价飞涨之谜

曾经有两种房贷摆在你面前，一个是一开始就还本付息，利率比较高；一个是在最初五年里只还利息，利率还比较低。那么，一个有关“需求”的问题是这样的：如果可能...

昨日澳洲国立大学（ANU）的一项研究报告引爆了舆论。
 
这项研究显示，在2001年至2017年之间，澳洲建造的房屋已经超出了同期人口增长的需求，澳洲房屋供应的过剩量在16.4万左右。如果不计入空置房屋的显着增加，过剩量也有3.2万。
 
研究者发现，房屋供应量过剩的现象在各地区存在差异，但大部分都在首府城市的内城区，原因是公寓的大量建造。而悉尼、墨尔本和布里斯本这些首府城市的内城区是全国最严重的地区。
 
国立大学副教授菲利普斯（Ben Phillips）认为，许多悉尼内城区长期存在供应过剩的现象，但是过去5年内，房价可负担性仍不见什么改善。“这意味着我们应该把注意力放在需求方的一边。”

房价飞涨的背后是因为低利率刺激了需求，而不是供应短缺，政府一直却在说房屋不够，似乎让形势更加激化。
 
据澳广播台援引菲利普斯的话称，政策制定者应该审查银行利率维持在低位是否已经太长时间了，或者是检查一下给投资者们提供的税务政策优惠是否过于慷慨，例如负扣税政策和50%的资本收益税。
 
就在这项报告发布的当天，澳洲央行的国内市场部主管Marion Kohler在澳洲资产证券化论坛上发表讲话，公布了一系列房贷数据，恰好呼应了上述报告所说“银行利率维持在低位是否已经太长时间”的问题。
 
央行房贷数据样本是商业银行等金融机构向央行抵押的资产支持证券。 为评估这些证券的信用风险， 自2015年中以来，央行要求这些金融机构必须标的资产及其结构特征的详细信息，央行采集这些数据后对其进行分析。
 
目前各金融机构各家有不同的利率和贷款政策，但房贷利率的总体水平究竟如何？反映了怎样的变化趋势？央行数据给出了一个更清楚的答案。

房贷“价格战”愈发激烈

图表来源：RBA

在上图中，过去几年，新增按揭房贷的平均利率一直低于未偿还抵押贷款的利率。在过去的12个月里，两者的差距还在扩大，无论自住房还是投资房均是如此。
 
“新借款人在过去一年所得到的利率折扣加大了，这表明金融机构对新客户的竞争比对现有借款人更为激烈。央行最近在向生产力委员会提交的金融体系竞争调查报告中指出，银行对于新的和现有的借款人的竞争方面存在明显差异。” Kohler说。

只付息房贷“魅影”

另一点值得注意的，宏观调控已显现一定效果，四大银行4%以下的只付息房贷几已绝迹。
 

图表来源：RBA

图表来源：RBA

在上图中，横轴为利率，纵轴为还本付息（蓝色）或只付息（橙色）房贷的还款份额。
 
Kohler指出，在监管部门对只付息房贷进行限制之前，2016年10月时，两种房贷的分布比例具有很大的相似性。只付息房贷的利率也多介于4-5%之间。但监管趋严迫使只付息房贷利率提高，对自住业主和投资者均是如此。到了今年月，只付息房贷利率的分布发生了明显的右倾，主要集中在5%附近。利率低于4％的抵押贷款现在几乎完全是还本付息房贷。
 
但是，Kohler引用的下面一张图表中，勾勒了只付息房贷曾经的“魅影”。
 

直到2017年中以前，无论自住房，还是投资房，只付息房贷利率（橙色线）一直都低于还本付息房贷利率。
 
所以，曾经有两种房贷摆在你面前，一个是一开始就还本付息，利率比较高；一个是在最初五年里只还利息，利率还比较低。
 
那么，一个有关“需求”的问题是这样的：如果可能的话，你会考虑多买点房子吗？