从难民到爵士的商业传奇------西田集团(Westfield)创办人Frank Lowy的故事

图：Sir Frank Lowy 图来源：AFR

 西田集团(Westfield)的创始者Sir Frank Lowy于12月12日宣布，将创立近60年的购物中心帝国，以328亿澳元卖给了法国的Unibail-Rodamco集团。

 12月9日周六晚上，Frank Lowy在伦敦主持了Westfield第501次董事会议。董事会决定批准Westfield的最后一笔交易。这一刻的意义重大，标志着一个时代的结束！

 Frank Lowy对Westfield付出了一生的热情，他说，“在完成最后的谈判并获得批准后，我将永远无法再体验到Westfield带给我的那种快乐。……我心里充满着怀旧的情绪。” 

图来源：AFR

Unibail-Rodamco是欧洲最大的上市商业房地产公司，也是全球第二大房地产公司，在欧洲交易所的市值为224亿欧元（合350亿澳元）。拥有巴黎的Forum Des Halles等主要商场。

Lowy家族经营Westfield已长达57年，是甚么样的热情让Frank Lowy 用一生的岁月经营这个公司? 让我们一起看看他的故事。 

图：1943年在布达佩斯的Lowy家族，纳粹占领之前一年。  图来源：AFR

一、Frank Lowy 的早年经历

1930年10月22日，Frank Lowy出生在捷克的斯洛伐克，二战期间生活在纳粹统治下的匈牙利贫民区。

 他的母亲在家里的前厅开了一家小杂货店，他帮着招呼客人。他看着母亲很礼貌的对待买面粉或糖果的客人，带着很愉快的心情与他们话家常。他深刻感受到人们在互动中产生的珍贵友谊，因此，在他一生的事业中，总是关注着顾客的需求。

 1943年(13岁)，Frank Lowy的父亲Hugo Lowy在奥斯威辛集中营遭到毒打，并失去生命。日后他为纪念被纳粹迫害的匈牙利犹太人，他修复了一辆运送匈牙利犹太人前往奥斯威辛集中营的铁路货车，并将货车放在集中营的现场。此外，还参加有关纳粹迫害的纪念活动。

1946年(16岁)，原本要前往法国，，但却因为年幼个子小被遗留在了一条名为“雅格”的小船上，更还被英国人抓获，辗转被拘留在英国的塞浦路斯。

他回忆在拘留营的情况，“我们并不害怕英国士兵，他们只是在做自己的工作，并不像纳粹和斯大林党人那样残忍。他们没有仇恨，我们从不担心他们会向我们开枪。”从一张老照片中可以看到，他在拘留营中很快乐的与大家一起洗衣服。

图：1946年 15岁的Frank Lowy 在塞浦路斯的英国拘留营洗衣服  图来源：AFR

战争结束后，他也跟着大兵前往法国，Frank Lowy自此成为了一名小士兵，每天起早贪黑训练，还经常遭到老兵的欺负！

在他17岁的时候成为了格拉尼旅的一名突击队员，为以色列的独立而战斗，于1948年，时为18岁的他，参加加利利和加沙的阿以战争。

身临战场，他亲眼目睹了死亡，看着自己的战友在他面前被子弹射死，和一个个家庭在战争中的生死离别，这因此成为了Frank Lowy人生中一段不堪回首的往事。

1952年(22岁)，在以色列战争结束后，Frank Lowy得知家庭中幸存下来的成员都移民去了澳大利亚，他也离开了以色列，并于1952年1月26日，历经几年的波折终于抵达了悉尼与亲人相聚。

图：Frank Lowy（右）1952年抵达悉尼，终于和家人团聚。  图来源：AFR

在澳大利亚充满机遇的国度里，Frank Lowy重新开始了自己的事业——做熟肉运送生意。一开始并不是很成功，对他而言总算找到了他的生存阶梯。

1953年，他遇到了移民到澳洲的约翰·桑德斯（John Saunders），他们成为了生意上的合作伙伴。类似的生活经历，让两人感觉相见恨晚，他们都精力充沛、干劲十足，决心依靠自己在这个新的国家取得成功。

1959年6月(29岁)，在Blacktown开始了一个小商店生意，随后他开始购买悉尼西部一些闲置的农田作为不动产——西田（Westfield）因此得名——然后很快搬到更好的地段。

他们利用熟食店后的隔间作为办公室，虽简陋，却是他们成功的开始。他们亲力亲为地做起了不动产——和买家侃价、聘请承包人平整路面、发布广告，推广，然后出售。他们日日夜夜地工作，有时候睡眠不足两小时！

Saunders善于与别人交流，他负责捕捉新的发展机会，与此同时，Frank Lowy则去熟悉银行系统、杠杆收购的价值以及重要的法律文件。洛伊在一分钟前可以是柜台后的伙计，穿着白大褂，给客人称腊肠，一分钟后，便换上西装，打好领带，坐在银行经理办公桌的对面谈业务。

虽然又忙又累。但是无论生意大小，他们从不放过任何一个机会！

接下来的四十年，Westfield集团历经了风风雨雨，多次在全球性经济危机和恶劣的自然环境中面临困境，但Frank Lowy和Saunders依然不惧风险在美国和澳洲开发了许多购物商场。西田的版图已扩张至四个国家，121家分店。

尽管多次面临着倒闭，资金周转不足的风险，Frank Lowy一直坚信Westfield集团可以挺过风险！

Westfield取得巨大成就，主要原因是因为其拥有独特的商业模式：

•  全球集资。

•  专注于重新开发。

•  集聚、品牌互补战略

•  持续创新

•  共享知识

Westfield模式是持续通过其强有力的全球集资平台，购买市场地位优越、未被充分利用的购物中心，然后赋予“Westfield”品牌和再投资，进行物业改造、扩张与重新定位，从而提升该物业价值，带来租金与资本增值的长期回报。

二、为何选在此时此刻出售Westfield？为了股东，也为了自己

离开自己一手创建的事业，Frank Lowy先生内心有许多的感触，但他觉得自己走的是正确的路。

 Frank Lowy说，“首先，这笔交易金额对我们的股东来说，是一个非常好的价格。符合股东的最大利益一直是我的原则，自1960年以来，这个原则指导了我的商业决策，今天的宣布也是如此。”

Westfield出售给Unibail-Rodamco集团之后，股东将获得每股10.01澳元的现金和股票，而之前的股价为8.50澳元，此交易让Westfield的股票有巨大溢价，股东收益丰厚。

 联合首席执行官Peter Lowy(小儿子)解释说，过去一年，全球房地产投资信托受到冲击，股价有很大损失。由于法国Unibail集团提供了高额保费，再加上他们同意支付的价格，足以弥补Westfield投资者的损失，使公司的股票回到真正的价值。

 其次，Frank Lowy表示，他和他的儿子将从担任全球Westfield投资组合的高管，转为投资者的身分。Lowy家族最终以2.5％的股份持有Unibail-Rodamco，价值13亿澳元。

图：Frank Lowy父子三人  图来源：AFR

 三、回顾近一甲子的经营

在新闻发布会上Frank Lowy先生表示，2017年12月12日是Westfield历史上第二重要的日子：“当我回顾过去57年的时光，可以说是我的一辈子了。但决定出售Westfield，我并不感到难过，只是有一种又苦又乐的复杂心情。”

 那么，Westfield最重要的日子是甚么时候呢？当然就是1959年6月在Blacktown的一个“还不错的小商场”开业的时刻。当时Frank Lowy29岁。

 他以充满感激和怀旧的情绪表示，领导Westfield是他的荣幸，“我们从小店开始，如今把Westfield带到了全世界。这是我非常骄傲的成就。”他还强调，“这个美好的国家使我能够实现我想达到的目标。我将永远是一个心怀感激和骄傲的澳洲人。”

 Peter Lowy表示，1960年Lowy家族投资了1000澳元创建了Westfield，到现在Unibail-Rodamco收购后价值高达4.4亿澳元。在过去的57年里，年复合收益高达25.6％。

 在1979年，2004年，2008年和2010年的几个重要的转折点中，证明Lowy家族擅长应对(包括企业重组在内的)房地产投资信托市场的变化。尤其是互联网和社交媒体快速发展后，对客户行为产生的巨大变化，他们能够预见和应对。

 Peter表示，Unibail-Rodamco将Westfield品牌推广到其在欧洲的旗舰中心，这是对Westfield业务实力的赞扬。

 四、Lowy家族对网络购物的预见和正确的对策

他们很早就看到亚马逊可能会改变消费者的行为，因为通过Westfield收取各地营业租金的情况，就可以得到非常准确的销售数据。他们并不否认网络购物很可能侵蚀传统商场的销售增长，对此，他们采取非常严谨的对策。

 一方面，他们将资金集中在市场的最高端，如世界贸易中心这样的旗舰店，同时减少对低质量、低增长的区域中心的投资。这一策略目前证实是对的，截至今年6月的半年中，旗舰店销售额的增长率为3.3％，而地区中心只有0.2％。

 另一方面，他们同时准备着促成澳洲史上最大的收购要约，现在他们也成功达成目标。

 五、业界对Westfield的预测--潜在的看跌信号

瑞银资产管理房地产证券部主管PatBarrett表示：“对于Westfield股东和AREIT市场来说，这笔交易是一个不错的选择。“这笔交易给单位持有人提供了一个现金部分，我们估计这个现金部分约为70亿澳元，预计将重新投资到Westfield，进一步支持该部门的定价。”

 里昂证券（CLSA）分析师表示，Unibail-Rodamco每股10.11澳元的报价符合他们对零售地产股的估值，在合并后的集团中可能会有一些上涨空间。

 尽管分析师和基金经理仍在了解这一影响，但预计CDI股票将被纳入主要房地产投资信托基金指数，并允许在当地市场接触欧洲巨头。

 Alphinity公司的负责人和投资组合经理Bruce Smith认为，Westfield的出售对整个行业来说，是一个潜在的看跌信号。他表示，当世界顶尖的购物中心被开发商出售时，这可能会说明一些情况，人们必须考虑到这一点。

 过去一年来，该公司面对网上购物对实体中心造成的影响，一直感到很困扰。事实上亚马逊网上购物，已经对他们造成压力。

 上市房地产在2017财政年度的总回报率为6.3％，远低于去年同期的24.6％。购物中心所有者Westfield，Scentre和Vicinity占了S＆P / ASX 200 AREIT指数的40％，都带来了负面的回报，拖累了整个行业。

 这些结果表明，受到电子商务的威胁，财富效应下降，工资增长被压缩，零售业已经出现周期性压力，倒闭的趋势已经显现。

图：Westfield在英美两国的主要零售店  图来源：AFR

六、Westfield遭受美国商场衰退的打击

Westfield 公司在美国、英国和意大利经营着45个购物中心和机场零售区，其中包括位于纽约新世界贸易中心的零售店。

 美国各地的零售商似乎正在走下坡路，因为购物者放弃了传统的购物方式。数字革命给传统购物中心带来冲击，传统零售商生意不好却还得支付租金，因此许多关闭门店。其中包括JCPenney，Macy's，Sears和K-Mart这样的中间商正在减少。Payless和RadioShack等小型零售商更是遭受重创。

 回过头来就开始影响就业。直到两年前，商场每年为美国提供20万个额外的工作，但这一趋势现在突然逆转。根据最新的劳工统计局，今年零售业每月平均失业9000人。去年的这个时候，商场每月提供约17,000个就业机会。

 现在的家庭还会在实体零售店买东西吗？

总是有人会提出这样的问题，Frank Lowy对此有很深入的思考。

 80多年前，他母亲在家里开了一家杂货店，他帮着招呼客人。从母亲对待客人的态度中，他体会到店主与客人之间的深厚情谊，以及人与人互动的重要性。

 他指出，“人类需要和想要互动，我们是社会生物，任何东西都不能取代直接的互动。我们可以用互联网购物，饮食和娱乐，但这些活动永远不会取代面对面的购买方式。我相信互联网将会满足一定比例的零售商和购物者的需求，但无法取而代之。“

 七.结语：FrankLowy 见证了一个世代的故事

2017年11月，他回到了悉尼西部的Blacktown老家，那里是1955年开的熟食店，也是1959年第一家Westfield的所在地。

 他正走在商场所在的那条街上，有两个老年妇女跟他打招呼，“嗨，Frank！”他感动的说：“她们认出了我！她们在60年前就是熟食店里的顾客。过往的记忆被唤醒了！更重要的是，他们依然活着，依然认识我，这是多大的快乐啊，我夫复何求呢？”

 这就是Frank Lowy，珍惜人与人之间的感情，不论历经多少的岁月！

 他用57年打造了Westfield帝国，除了他的远见和正确策略之外，生命中的各种经历，如，母亲的言传身教，被纳粹迫害的痛苦，英国的人道对待以及在澳洲的发展等等，都淬炼着他内在的精神力量。

 从童年的颠沛流离，到日后的辉煌腾达，我们都看到他心怀“点滴恩情，涌泉以报”的善心。所以，当他决定出售Westfield帝国时，想到的还是股东的利益。这就是他坚毅、善良、奉献的美好品格。

 不论网络购物是否会让传统零售中心走向没落，当我们看到Westfield 的标志时，不要忘记它的创办人是个历经苦难却乐于付出的人。

 在实体零售店里，我们可以跟人寒暄、点头微笑，可以触摸、欣赏充满生机的食物和年节的欢乐气氛。现实生活中总是苦乐参半，但只要有机会接触人，就有机会得到温暖。在澳洲，我们的确还能得到许多善良的友谊和真诚的对待，多多珍惜这美好的环境吧！

图：2017.12.08  英女王授与Sir Frank Lowy 骑士爵位

附记：Frank Lowy的善举

 2002年捐赠1000万澳元。

2003年4月，为了纪念他到澳洲50周年，Frank Lowy捐赠了3000万澳元成立了“Lowy国际政策研究所”，这是独立的国际政策智库，让澳洲在世界舞台上起到作用。

2010年，他和家人捐赠了1000万澳元，以促进澳洲癌症研究中心的建设。

Frank Lowy为了回报英国在战争中对犹太人的人道对待，他捐款给英国的博物馆和建立战争数据馆。并接受英女皇授予骑士爵位。

 他在澳洲、美国都获得慈善家的奖项。2008年，荣膺澳洲邮报全澳五大慈善家之名。

 Frank Lowy拥有了五艘尺寸不同的超级游艇，尺寸呈递增趋势，并且全被命名为“Ilona”。这艘74米的遨慕世造的IlonaIlona于2004年下水，大多时候在世界各地游弋。

作为一个热心的足球迷，Frank Lowy曾支持澳大利亚申办世界杯。尽管没有成功，但是他的游艇Ilona时常被使用，提供世界杯代表和其他官员开会服务。

两年前该游艇回到了遨慕世船厂进行整修。主要任务是增加一个游泳池，并在驾驶台的甲板上改进直升机停机坪设计，使他的Austa 109型直升机更加进出自如。