每日地产 | 专家详细澳洲地产行业合同系列及类型解读

在往期我们多次强调了风险管理与把控的重要性，其不仅能有效降低项目风险，同时能降低项目成本与周期，提高回报率。毋庸置疑，风险的管理和把控是项目中最关键的环节之一。在地产行业中，风险管理的重要手段之一便是通过合同的选择、签订与管理来进行。本文将详细介绍澳洲的地产行业中常见的合同体系以及合同类型。

合同在项目中的核心作用是进行风险的分配及约束与明确其相应的权责。澳洲是个法律高度发达与健全的国家，合同在澳洲是受到高度法律保护的，同时也形成了契约精神以及其相应的以合同为基础合作形式。在澳洲的建筑行业，每年都有不计其数的合同产生与签订。这些合同所涉及的项目多种多样，从小的翻新项目到超大型项目都需要合同来保证项目的正常推进。合同本身也极为多变且复杂 。

合同标准体系

建筑行业的风险多样且复杂，且很大程度的受到人为因素的影响，加上合同的复杂性，这些因素共同作用形成了现有的合同标准化的形态。标准化的合同能够有效地降低合同风险并且提高合同制定及签订的效率。据统计，在新南威尔士州，71.3%的合同采用了标准化的形式，这个比例在维多利亚州高达83.8%。

在住宅及商业项目中，标准合同体系的采用率更高。全澳洲的统计中，开发商主导的住宅项目有89.8%采用了标准化的合同，个人主导的住宅项目采用标准化合同的更是高达94.4%。

由此可见，标准化合同对于地产项目是非常重要的。对于项目投资者来说，了解标准化合同的形式及区别十分关键。建筑行业有着由数十家不同发布机构发布的数百种不同标准合同，如以下：

Australia Standard:AS4300-1995, AS4000-1997, AS2124-1992, AS4902-2000, AS4122, etc.

NSW Government:GC21, MW21, Mini Minor Works, etc.

ABIC:MW, SW, etc.

MBA:CM-2012, BC3, CP3, DB1, IC-2015, DECON-2013, etc.

Property Council of Australia:PC-1 1998

Australia Department of Defence:HC-1 2003, MCC-1 2003, MW-2 2004, etc.

除此之外，还有FIDIC系列、NEC3系列等等各类不同系列的标准合同。在实际操作中，往往需要针对不同项目的具体情况选择相应的合同，而后出资购买标准合同。对于多数小型项目，标准合同一般能够满足项目需要，可以直接使用。但对于中大型项目或是较为特殊复杂的项目，往往还需要根据具体实际情况对标准合同进行一定添加及修改。对于投资者来说，全然了解这些合同是不现实的，往往需要专业顾问（项目经理和律师）来选择及制定合同。

不同系列的标准合同适用的项目也不尽相同。如FIDIC系列更多的被运用于基建项目，Australia Department of Defence系列更多地被运用于军事国防方面的建筑项目。根据统计资料，ABIC系列、Australia Standard系列以及新州政府出台的合同系列在住宅及商业项目中最为广泛应用的。事实上除此之外，MBA系列的合同在小型的项目中也被广泛地应用。

我们将会详细介绍几个在住宅及商业项目中最为广泛应用的合同。

Australia Standard（澳洲标准）合同系列

澳洲标准合同系列是由澳洲标准委员会编写，澳洲标准有限公司出版的一些列标准合同。澳洲标准系列合同是应用最广泛，涵盖最全面，但也是最晦涩难懂的系列，是许多政府组织、大型项目的首选合同系列。其提供了多种合同类型，基本涵盖了实际操作中会使用到的合同类型。该系列合同主要由Superintendent（项目监理）来进行合同的管理。

澳洲标准合同系列根据不同的合同类型制定了不同的标准合同。如以下：

AS 4000-1997: 通用合同

AS 4122-2010: 顾问合同

AS 4902-2000: D&C合同

AS 4903-2000: 分包商合同

AS 4300-1995: D&C 合同1995版本

AS 2124-1992: 通用合同

ABIC系列

ABIC系列全称Australian Building Industry Contracts，是由澳洲建筑设计协会与澳洲施工协会联合编写出版的标准合同系列。ABIC系列主要由建筑设计师进行合同的管理。该系列合同条例明确清楚，逻辑分明，简单易懂，大大降低了管理难度及甲乙双方的谈判难度。对于小项目来说，尤其是由建筑设计师设计并主导的项目，ABIC系列是一个很好的选择。但是另一方面，ABIC系列为了简化合同，牺牲了合同的涵盖范围及一定的严谨性，较为适合小型项目，在大型项目中运用越来越少。

ABIC系列主要有一下几种标准合同：

ABIC MW-2008 Major Works Contract: 非住宅项目及价值超过$500,000项目合同

ABIC SW-2008 Simple Works Contract: 小型项目合同

MW-2008合同现在已经极少被采用，SW-2008 合同现在仍然有一定的使用率。由此可见，ABIC系列合同多数被用在小型项目上，大项目已经极少采用ABIC系列合同了。

新州政府合同系列

新州政府合同系列是新南威尔士州政府编撰的Procurement System for Construction（建筑采购系统）中的一个部分。通过统计，在新州，20%的项目采用了该系列合同。相比其它几个系列，该系列更为注重于政府政策的接轨，同时语言相对易懂，直接，同样有着一定的使用率。另一方面，CG21是新州政府提供的可以免费使用的标准合同。在这个系列合同中，甲乙方各需授权一位合同管理者共同进行合同管理。

新州政府合同系列主要有以下几个合同：

GC21: 适合超过$1 million的项目使用

MW21: 适合少于$1 million的项目使用

Mini Minor Works: 适合少于$50,000 的项目使用

除此之外，还有一系列的针对顾问、项目管理等建筑行业相关的合同。

MBA系列

MBA全称Master Builder Australia，除了与澳洲建筑设计协会共同出台的ABIC系列，MBA独自编写了另一系列的标准合同。MBA系列与ABIC系列有许多相似的特征，如简单易懂，容易使用。 最大的不同是MBA系列合同是由施工方而非ABIC中建筑设计师方进行合同管理。MBA在小型项目中广泛地被施工方采用。

MBA系列主要有以下几个合同：

CM 2012: 工程管理合同

DECON 2013: Lump Sum合同

IC-2015: 个体施工单位合同

介绍完不同系列的标准合同，相信大家对澳洲的合同体系有一个大体的了解。然而，在实际操作中，除了不同的合同系列，还有另外一方面是至关重要的，便是合同的类型。打个比方，不同系列的合同就如不同品牌，而合同类型就是不同的产品。不同品牌的同一个产品各有自己的优势和劣势，对其选择受到个人喜好与实际情况的影响。而不同产品则需要根据使用需要进行选择。

合同类型

合同的类型多种多样，不尽相同，根据项目的具体情况，如融资形式、项目体量、项目周期、项目风险等多方面因素，会有不同的选择。 我们主要将介绍最主流的几种合同类型：Lump Sum (Fixed Price), D&C (Design and Construct), Cost Plus 以及 GMP(Guaranteed Maxium Price) 。

Lump Sum/Fixed Price固定总价合同

固定总价的合同类型是最传统的也是应用最广泛合同类型，签订合同的双方当事人商定并在合同中规定合同总价，双方可以约定将全部款项一次付清，也可以采取分期付清。

Lump Sum合同往往是完成了全部设计，包括有结构、机电等各类设计后进行签署，乙方严格按照设计图纸进行施工。对于甲方来说，Lump Sum简单明了，成本明确，但需要承担设计阶段的全部风险。同时，由于乙方严格按照设计及合同进行施工，设计与合同涵盖的交付内容及权责不明确则会导致合同实施阶段同乙方的纠扯不清，甚至乙方拒绝交付相应的服务内容。另一方面可能存在乙方通过各种方式降低实际成本以而获得更多的利润，而导致施工质量降低的情况。因此，Lump Sum合同类型的使用在近几年呈下滑的趋势。

因此，在制定合同时，应注意合同所包含的内容及对成本的仔细核算与评估，以及对交付品质的要求与限定。

D&C 设计施工合同

D&C合同是现在澳洲十分流行的一种合同类型。D&C的核心在于甲方不负责完整设计，而是在整体设计后将细节设计及施工共同交于乙方负责。例如甲方设计完建筑的整体布局、户型等大体设计，乙方设计具体的墙体结构、用材等。在实践中，往往会以百分比来定义设计完整度，如甲方负责80%的设计，乙方负责20%的设计及施工。除此之外，甲方往往还会对乙方的设计提出基本要求及品质要求，例如甲方会要求乙方的设计及施工达到某个标准。

D&C需要甲乙方的共同配合，对合作有着较高的要求。好处在于能够大大减少设计时间，进而缩短项目周期，将部分设计的风险转移给乙方，若操作良好，往往还可以降低成本。对于乙方来说，D&C更加灵活，且乙方具有更大的灵活性，可以根据自身情况选择材料、施工方式等。因此，D&C也更受乙方欢迎。D&C的缺点在于由于乙方具有一定的自主性，甲方往往需要对乙方进行一定的妥协。

在签订D&C合同时，应根据项目具体情况决定甲方设计的细化程度，评估乙方设计部分的风险，并且选择有D&C实施经验的施工方以保证设计及施工质量与效率。在管理上，D&C需要甲方设计师及项目经理进行协调及沟通以确保项目的质量及正常推进。

Cost Plus 成本加成合同

成本加成合同是指甲方以成本为基础，额外加上成本的一定比例的成本一同支付给乙方，以保证乙方的的利润。例如项目成本为$1 million，在合同签订时保证施工方15%的利润，则最后由甲方支付给乙方的金额为$1 million +$1 million*15%= $1.15 million。

那么大家肯定会疑惑，如此一来施工方是否存在刻意抬高施工成本从而获取更多利润的情况？事实上，Cost Plus合同的另一核心就在于透明化。在采用此合同的项目中，乙方的所有花费都是有着高度透明度的，甲方可以对乙方所用的材料、顾问、等各类花费都有着知情权甚至有决定权。在一些实践中会采用甲方为乙方报销施工成本的方式来保证其透明度。

Cost Plus合同的优势在于降低了乙方偷工减料的风险，因为乙方无法通过降低实际成本来提高自身利润。同时Cost Plus合同中，甲方对项目的推进高度了解，易于掌控。但是另一方面，由于利润比例定死，乙方往往不会进行严格的成本控制，很多时候会导致成本的提升。而且如果甲方项目经验不足或项目过大，往往累计最后的合同总价会超出D&C或Lump Sum的合同方式。建议在小型项目且甲方有充足把控时运用。

Cost Plus合同在签订时应该注意评估核算项目的实际成本以及乙方的利润以确保双方的利益。事实上，Cost Plus合同可以细分为Cost Plus Fixed-Fee (CPFF), Cost Plus Incentive Fee(CPIF), Cost Plus Award Fee(CPAF), Cost Plus with GMP等不同合同。由于篇幅有限，我们将不会在这篇文章中具体讲解。

Guarantee Maximum Price (GMP) 封顶合同

GMP合同在成本上是介于Fixed Price 和Cost Plus之间的一种合同类型。GMP的核心在于制定项目的封顶成本，将结余的部分按照一定比例由甲乙方共同受益。

举例来说， 设定了$4.2 million的GMP，并同意节余的收益甲方占60%，乙方占40%。若最后实际成本为$4.1 million, 则乙方获得 ($4.2 million – $4.1 million)*0.4 = $0.04 million的收益，甲方实际支出为 $4.1 million+$0.04 million=$4.14 million。假如实际成本超过设定的GMP，即$4.2 million，则甲方仅支付$4.2 million，乙方承担超出成本。

GMP的好处在于甲方在控制最大成本的同时给予乙方控制成本的积极性。GMP事实上可以同其他的各类合同类型相结合，如D&C with GMP, Cost Plus with GMP等等。

总结

总结我们详细介绍的几种合同，Fixed Price最为传统，是较为简单明了的合同类型，D&C侧重于缩短项目周期，Cost Plus侧重于保证项目质量，而GMP侧重于控制项目成本。

除了这些住宅或商业开发最常用的合同形式之外，还有许多不同的合同类型，如政府在基建工程中经常使用的PPP、易于估算与统计的Unit Price、近几年来出现的Integrated Project Delivery等等。

在建筑项目中，合同管理需要经过招标、选择、执行等一系列环节，其对于项目来说直接关系到项目的风险与成败。我们介绍的几个标准合同系列中大多都有各自的D&C、Cost Plus、Fixed Price等不同类型合同。因此，选择合同需要考虑多方面因素，进而选择适合的合同系列与类型。由于其复杂性与专业性，合同需要由专业人士来进行管理。EnHance Group有着丰富的项目管理经验，经手且管理过多种类型及系列的合同，可以帮助客户进行最有效的合同管理。欢迎联系我们了解具体详情，我们竭诚为您服务。