澳洲各地房产市场进一步分化，悉尼由热转冷迹象明显

毫无疑问，澳大利亚房地产市场正在经历重大变化。

过去几年来，悉尼房价出现强劲上涨，涨幅远远超过澳大利亚其他首府城市。但是，在过去几个月，悉尼地区的房价表现则明显不及其他地区。

在过去，悉尼一直是澳大利亚规模最大、房价最贵的市场。但是从过去几个月的数据来看，悉尼成为拖累澳大利亚整体房地产表现的主要因素。

一方面，房价累积多年涨幅之后的可负担性问题令人堪忧；另一方面，澳大利亚金融监管机构收紧信贷导致需求放缓，再加上新房供应的持续上升，进而推动悉尼等地房地产市场一反过去强劲上涨的态势，表现持续疲软。

当然，悉尼乃至整个澳大利亚房产市场的变化并没有仅表现在房价下跌。无论是潜在买家，还是潜在租客，对悉尼房产的兴趣均出现下滑。房产交易和租赁市场双双走软。

相比悉尼的由热转冷，塔斯马尼亚首府霍巴特在过去一年则成为澳大利亚最炙手可热的房产市场。同时，堪培拉市场的买家需求也呈现持续上涨态势。尽管墨尔本房产市场整体表现趋于放缓，但是东北部几个郊区的需求则持续表现强劲。展望未来，加息预期升温、信贷进一步收紧成为抑制房地产市场上涨的主要不利因素。

悉尼“由热转冷”

澳大利亚房产研究网站realestate.com.au对过去三个月（即2018年第1季度）澳大利亚各州/领地的房产点击率和平均上市交易房产数量进行了统计，并和去年同期进行了比较。

如下图所示，研究结果显示，相比其他地区，澳大利亚房价最贵的地区，新南威尔士（悉尼）房产市场需求同比放缓幅度最大，同比下滑25.4%。由此解释了悉尼房价出现回落的原因。

REA集团首席经济学家Nerida Conisbee表示：“相比其他首府城市，悉尼房产市场面临的挑战最大。就所有衡量指标而言，悉尼房产市场活动出现明显下降，包括本土和海外买家以及租客的需求下滑；公寓和独栋屋房价的下跌。”

在Conisbee看来，悉尼的高房价是导致其房产市场发生变化的一个主要推动因素。Conisbee说：“就郊区层面而言，一旦郊区住房中位数达到一个明显的高点，买家活动自然会出现相应回落。而悉尼目前所面临的买家回落问题已经上升至整个城市层面。”

据Realestate.com.au报道，2018年第1季度，悉尼独栋屋和公寓广告平均点击率较去年同期分别下滑了25.1％和26.1％。同时，和其他大多数预测机构一样，REA集团认为目前的下跌趋势不会在短时间内得到逆转。

Conisbee进一步分析道：“目前，悉尼的房价走势和矿业繁荣时期珀斯房地产市场买家需求放缓相似。但是，和珀斯不同，悉尼房产出现大幅下跌的可能性不大。

悉尼整体经济基本面运营良好，大量人员失业的情况不太可能出现。因此，悉尼不太可能出现珀斯房产市场崩盘式的下跌。”

霍巴特“炙手可热”

Realestate.com.au提供的调研结果显示，过去一年，霍巴特房产单个广告的点击率增长了48.1%，成为澳大利亚最炙手可热的市场。无独有偶，CoreLogic提供的数据显示，过去一年，霍巴特录得全澳房价最高涨幅。

REA集团首席经济学家Nerida Conisbee说道：“在塔斯马尼亚经济好转的支撑下，首府城市霍巴特买家需求出现强劲增长。据预计，这种快速上涨趋势有望在2018年全年得以延续。”

2018年第1季度，澳大利亚十大最受买房人欢迎的郊区排名中，霍巴特就占了3个。

其他市场

就其他市场而言，Conisbee表示堪培拉对买家的吸引力表现日趋强劲，尤其是优质公寓市场。

另外，尽管墨尔本房产市场整体表现趋于放缓，但是东北部几个郊区的需求则持续表现强劲。

展望未来，Conisbee表示，加息预期升温、信贷进一步收紧成为抑制房地产市场上涨的主要不利因素。Conisbee说道：“低利率的日子或将很快结束。伴随澳大利亚皇家委员会对金融行业的调查，信贷标准则有望进一步收紧。两者共同作用可能会对2018年的房地产市场表现产生重大影响。”