禁售危机下的中兴：其实是隐形的地产王国

听说过中兴手机，但是你听说过中兴的房子吗？

一纸美国商务部出口禁令，几乎要了中兴通讯，这家世界500强企业的半条命。从4月17日开始，中兴通讯A股、H股相继停牌，截至4月20日中兴尚未复牌，《福布斯》甚至预测中兴将在未来数周申请破产。

作为一家通讯设备供应商公司，中兴的主业分为三大模块——运营商网络、政企业务、消费者业务。但近几年随着业务的扩张，中兴也多次动用自有资金购入土地，仅2017年，中兴通讯就以35.42亿元竞得深圳湾超级总部基地土地使用权。同年，中兴通讯归属于上市公司普通股股东的净利润仅为45.7亿元人民币。也就是说，购买深圳湾的土地款相当于当年净利润的78%。

中兴通讯不仅在粤港澳大湾区施展拳脚，一家中兴旗下的子公司中兴发展已经发展成为一个房地产发展平台。今年3月，其位于河北燕郊的住宅项目还在以2.4万元均价进行销售。

壕掷大湾区

2017年6月27日，中兴通讯以35.42亿元代价，通过招拍挂拿下一宗深圳市南山区深圳湾超级总部基地地块，土地面积4.77万平米，其中建筑用地面积4.3万平米，道路面积0.4万平米，使用期限为30年。

该宗地块竞买规则规定，竞买申请人应为在深圳证券交易所上市的企业；应为根据《深圳市鼓励总部企业发展暂行办法》认定的总部企业；应为从事通信产品研发、制造及销售的国家高新技术企业；应为符合《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》里规定的遴选要求的企业。可以说该地块为中兴定向出让。

2017年12月，中兴通讯将深圳市南山区深圳湾超级总部地块交由万科，由万科提供开发建设、销售、运营等服务，而万科需要向中兴支付到账意向金17.71 亿元。

在中兴委托戴德梁行对该地块做出的开发价值研究报告中，该项目的功能定位为中兴通讯国际科技湾，未来将打造成为彰显国际形象、世界一流的高端湾区商务综合体。

地块包括办公部分（建筑面积12.1万平米）、酒店（含文化设施用房，建筑面积2.9万平方米）及商业（建筑面积3.5万平米），整体开发建设成本为19.44亿元（不含地价）。

戴德梁行预计，该地块中办公完工后物业市场单价为4.5万元/㎡，酒店完工后物业市场单价为3.5万元/平米，商业完工后物业市场单价为10.9万元/㎡，项目总体开发价值合计102.91亿元。

按照戴德梁行的数据，这一项目的可销售物业的销售金额在45.15亿元。但万科承诺，可销售物业销售金额不低于47.5亿元，如果低于这一数字，万科要给中兴通讯补足。如果高于这一数字，超出部分用于中兴通讯给万科支付委托开发建设和销售的服务费。

另外，在深圳西丽中兴还拥有一处人才公寓地块。根据住建局登记信息获悉，中兴通讯人才公寓三期宗地号为T501-0041，项目于2015年5月14日报建，并于2016年6月3日获得施工许可，该项目住房类型显示为公共租赁住房。

2017年12月，《中国经营报》曾报道，中兴通讯深圳人才公寓涉以租代售，被住建局约谈整改。一位中兴通讯员工向媒体表示，租期36年的人才租赁公寓，中兴要求一次性付清六成租金，租金（售价）为2.5万元/平方米。

对于中兴以租代售的行为，深圳市住建局当时就已要求中兴通讯方面按照与规土委间签订的土地出让合同及相关补充协议的约定，按照监管要求和《保障性住房条例》的规定，让项目恢复公共租赁住房的使用功能。

产业园or房地产？

如果说中兴在大湾区的土地布局是为了主业的发展，那中兴系下属的中兴发展从事的业务则直接指向房地产。

成立于2003年的中兴发展由深圳市聚贤投资持股45%，中兴维先通持股36%、中兴新通讯设备持股9%，两名自然人洪波和彭燕分别持股4.25%和5.75%的中兴系公司，注册资本1.5亿元。中兴创始人侯为贵亲自担任中兴发展董事长。侯为贵也正是最近被报道，退休两年后，依旧为身处危机的中兴寻找转机的人物。

中兴发展官网信息显示，中兴发展形成科技园开发运营、房地产开发建设及管理、软件技术、生物医药、物业管理等领域多板块业务核心。

中兴发展住宅项目遍布南昌、燕郊、杭州、沈阳多个城市。其中南昌的中兴和园建筑面积32万平米，总户数2528户，2015年该项目的均价是19800元/平米，物业类型包括花园洋房、多层、高层、联排和别墅。燕郊和园项目建筑面积为17.7万平米，总户数1581，今年3月，在售的中兴和园二期高层均价约为24000-25000元/平。

（中兴发展住宅代表项目 图片来源：中兴发展官网）

中兴发展不仅有地产项目，还拥有物业公司。中兴物业目前管理的项目已达11个，管理面积已逾100万平方米。

值得一提的是，作为中兴发展的主营业务，产业园的区域布局基本上与其住宅业务分布一致。其中燕郊中兴科技园于2007年4月通过招标方式获取，规划总面积28万平方米。

2017年年报显示，中兴通讯投资性房地产金额为20.23亿元，占总资产比重1.41%。截至2017年12月31日，账面价值为人民币14.32亿元的投资性房地产尚未取得产权登记证书。

其实，中兴开始在房地产上发力是在2012年。2012年上半年，中兴通讯的投资性房地产猛增近16亿元。当年甚至有投资者猜测，中兴有可能要进军商业地产。

2015年，时任中兴总裁的史立荣在接受媒体采访时曾表示，被土地财政主导了20多年的中国城市“价值观”必将缓慢、坚决地转向对城市大数据价值的挖掘。他认为，在前互联网时代，土地是城市最值钱的资源，但是未来，政府最值钱的资源应该是人，以及基于人的大数据。