悉尼华人区Ashfield近5年房市分析：自住房早买早享受！

承接前文的Burwood 和 Eastwood我们来继续关注一下华人区过去五年的房地产市场走势，这次我们来看看有小上海之称的Ashfield，一个我们华人称之为艾士菲的区。虽然艾士菲最近今年的名声不及burwood，chatswood，castle hill， hurtsville， eastwood 这些区，但其实Ashfiled 在华人圈中名气不小，被好些朋友称之为上海家乡，它离悉尼市中心不到10公里，这是一个上海人集中居住的小镇，一条不足三四百米的利物浦街两旁开出数十家上海人的店铺。在那里，招牌上写有“上海”二字的店铺一家连着一家，说上海话，吃上海菜，买上海货，简直就是回到了上海，而不是置身悉尼。从中国来的游客，尤其是上海人，到此感到特别亲切，犹如回到了自己的家乡。

Ashfield 距离市中心只有8公里，面积不大，只有3.4平方公里，拥有12个公园，绿化面积覆盖了接近5%的区域。人口在2011年的时候拥有22，190人，到2016年增加到23，848人，只有7.5%的人口增长，相比临近burwood的28.4%的人口增长算是比较缓慢的。人口构成以20～29岁的年轻有小孩的家庭为主，家庭还贷情况跟burwood 类似，都是在1800～2399每月这个幅度。总体来说居住在Ashfield 的人口以专业人士为主，2011年的时候50.5%的房子为自住房，但是到了2016年就降低到43.8%了，租房的比例已经超过56%了。目前该区的房屋中位价是一百五十四万上下，其中别墅的中位价在一百六十三万上下，而公寓房的中位价稍高于七十万，为702412澳元。 

销售和价格

别墅：

首先我们来看看过去5年里面别墅的销售数量和中位价，以下图表由RP data 提供：

房价13～15年之间有比较疯狂的涨幅，从均价80多万，一下子跳跃到150万以上，但是在2015年开始变得平稳，而供应量在2016年之后开始慢慢下降，在2017年年底前价格突然上扬了一点，但是在18年又有所回调。

13～15年，延续到16年年中的涨幅可以由下图看出，在14年到15年这两个整年里，每半年的涨幅都在25%上下，这一段时间房东可以说赚的还是很不错的。之后房价还是有缓慢的增长，只是到了2018年，这个涨幅就很少了。

很有意思的是在2015年的11月的数据，这一段时间卖价和房东的开价的折扣率居然超过了12.5%，而当时的房价基本是到了该区的坡顶，其实这个时候已经可以看出房价开始调整的苗头了。到现在别墅的销售期基本都在3个月左右。

公寓

跟别墅的情况差不多，房价13～15年之间有比较疯狂的涨幅，中位价从接近50万涨到了超过70万，也有50%的一个增幅，只是跟别墅的价格（150万）相比，还是有一定相差，同样的50%价格增幅，基数越大，赚的越多。

中位价格变化的表格，基本是跟别墅的中位价格变化一致，增幅稍微延后

公寓的卖价和房东的开价的折扣率并不大，在4%～6%之间徘徊。但是销售期比别墅明显短了1个月，对于想要进行短期操作的朋友来说，公寓相比别墅还是有点优势的。当然对于想要利润最大化的朋友来说，则反之。

出租和投资回报

跟burwood差不多，ashfield都是一个以租房为多的区域。那就让我们一起来看看出租和投资回报的情况吧：

别墅：

可能由于区域相邻，Ashfield跟Burwood的数据变化差不多，都是突然在2015年11月的时候租金突然下降了一些，但是总体还是往上增长的，从2013年的平均每周500，增加到每周700，5年间，租金增幅也接近40%了，在过去2年房价没有多少增长的，租金的增长还是让投资者有点安慰的。

总体的别墅租凭投资回报在今年有所回升，感觉摆脱了2015年年底时候的低回报的情况。当然目前来说还没能回复到3%以上，但是势头是往上的。

公寓楼

公寓楼的租金是属于稳中有升的，变化不算太大，5年里面租金增加了80块每周，属于不算太好，也不太差的一个情况。

由于房价的波动，公寓的租凭回报从最高的4.5%回落到3.7%左右，这个还是比较接近银行的利率，加上负扣税政策的帮助，这个投资基本属于保本的。

实话实说，这样一个数据的反映，显示这是一个买自住房的好时机，属于早买早享受。如果手上自有资金充裕的话，也是一个land banking的好时机。只是个人投资而言，未来2年会熬的比较辛苦。不过也是那句老话，冬天来了，春天还会远吗？

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