过去五年，悉尼的Epping公寓市场表现到底如何？

说到悉尼最受华人关注的房产投资区域，距离CBD西北方向约17公里的交通重镇Epping，绝对是最受瞩目的前十大区域之一。作为一个非常成熟的居住性郊区，Epping长期以来一直就是受到华人买家追捧的，不论是投资还是自住。

不过，如果你是一个Epping的老居民，几年前去了国外生活，最近又刚刚搬回来的话，那这个区域可能会变得让你认不出来。就在2015年以后，Epping区域火车线附近的主要道路，如Epping Road，Carlingford Road沿线，造起了一大片的新建公寓。

虽然Epping还是咱华人喜欢的Epping，但还是有人对这里是否还是房产投资宝地，打起了个问号。

前几天，我发了个朋友圈，截了一张悉尼某投资热点区域的7月空置率，并且让朋友们无奖精彩谁是那个七月空置率高达27.8%的区域。

结果，Epping竟然在紧跟Wentworth Point之后，成为我这个超小样本调查的第二大“热门”，可见悉尼本地居民对于这个区域公寓市场的一些担忧程度。

今天的文章，我们就来看看Epping这个区域过去五年内的公寓市场到底如何。至于这27.8%的空置率究竟花落谁家，我们到最后再来揭晓。

过去五年，Epping到底建了多少公寓？

说实话，这个问题，我也不知道答案。我只记得，2015年开车经过Epping road接近火车站的区域时，当时的马路两侧还没有任何公寓。大约是2016年下半年起，Epping Road在穿过Essex Road之后，路上的拥堵情况开始变得严重，大量的公寓新建，也差不多是从这里开始的。

而在火车站的另一边，Carlingford Road一侧的公寓建设，则更是可以用壮观来形容。今天，如果你在google map上用俯视角度来看carlingford road 在kent St和cliff road之间的卫星图，是这样的：

而当你看2017年谷歌拍摄的地面照片时，则是这样的：

也就是说，略有滞后的卫星图上看到的house们早已经化为宇宙的尘埃，取而代之的是清一色的五层高左右的中密度公寓。如果拐弯走进Cliff Road，那你还可以看到更多的项目在建，或者已经建成。

当然，按照澳洲的规划套路，最高密度的建筑则是在最靠近火车站的区域。目前，已经建成的项目，包括保利的Poly Horizon，B1的项目Chester，而在建和规划中的项目，还有Cbus的The Langston等。 

所以说，过去五年的Epping虽然建了不少公寓，但从目前的规划情况来看，未来五年这里的潜在新公寓数量也不容小觑。

一张图告诉你Epping区域有多少在建或规划中的公寓，上图每个标记均为一个公寓项目。

Epping公寓市场表现

从Real estate上看到的信息来看，过去五年的Epping公寓市场，增值幅度还是比较明显的，中位价从2012年的60万上涨到了2017年的84.3万，年均增幅为7.04%。

但是，这波涨幅其实主要出现在2012-2015年之间，事实上，2015年的Epping公寓中位价已经到了83.5万，也就是说，之后入市的投资者，实际上并没有得到太多的增值。

而除了增值情况以外，投资者关心的当然还有租金的情况。与较好的增值情况相比，Epping过去五年的租金增长情况就没有这么理想了。2012年，当地公寓的租金中位价在530/周，而去年也只有560/周。

五年总共30澳元的增长，对于投资者来说并不理想。

当然了，中位数体现的是一个区的大致情况，个别公寓的增长特别高或者低，也都是可以预期的现象。

由于新建公寓的不断涌入，Epping区域的空置率目前也有走高的趋势。SQM最新的数据显示，这里7月的空置率在6.6%，是澳洲均衡水平3%的一倍有余。

这一数字是完全可以预期的，大量公寓在短时间内的成交，一定会对当地的空置率数据不利。

不过，有一点大家也知道了，那个恐怖的空置率27.8%的区域毕竟还轮不到Epping，好歹这里还是一个到Central坐快车只需要20分钟的地方。

如果你上Real estate或者RP Data，那么看到的许多Epping新公寓基本都是在过去两年内成交的，所以，如果要看过去五年的市场表现，那么我们只好找一些建造时间更早的项目来一探究竟。

大约在2012-2013年左右，Meriton曾经在Epping与Eastwood交界处建造过一个大型的master plan项目，名叫Epping Park。这是一个总共有17栋中高密度的公寓组成的大项目，虽然到火车站的距离并不近，但凭借着M公司强大的营销能力和公司知名度，项目还是在当时引起了不小的关注。

我随机找了该项目里两套公寓，来看看五年过去了，这个项目的公寓表现如何。

先是一套室内面积90平米的两房，当时的设计室内面积还是比较大的，朝向不错，正北，带一个车位。

这套房于2012年60万售出，今年2月又以81.5万的价格转售，五年多涨了21.5万，算下来年均增幅为6.32%，略低于该区过去五年7.04%的平均增幅，不过总体表现还依然在合理范围之内。

另一套是西北朝向的三房，在Epping这样的区域，三房公寓会受到一些家庭住户的喜爱，这套房源位于顶层，室内面积超过100，表面看上去也没有太大的瑕疵。

这套房于2013年72.8万元出售，去年11月的转售价为100万，四年增幅27.2万，算下来年均增幅为8.26%，高于该区的平均增幅。

鉴于篇幅的关系，我们无法再列举更多的房源数据，但总体来说，大部分的公寓如果持有年限在五年以上，那么大致的涨幅都会接近该区域的平均增幅。也就是说，如果你不做主动的给物业增值的动作，那么大部分的房子，只会跟随市场的主流表现来浮动。

好了，说到这里我们差不多可以做个总结，过去五年Epping区域的公寓表现可以用以下几个关键词来总结：

1. 增值表现良好，但主要增值出现在2012-2015年间；

2. 租金表现不够理想，五年平均增幅仅30元，如今入市租售比较差；

3. 空置率有上升趋势，对于后续租金上涨带来压力；

4. 未来区域内公寓供应量依然较大，给市场表现带来不确定因素。

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最后，来揭晓咱们开头留下的谜底，7月份空置率达到27.8%的历史高位的热门投资区域为：西北区Schofields。