每日地产 | 东南亚房地产市场有望延续火热态势

近年来，泰国、越南和柬埔寨等东南亚国家的房地产市场蓬勃发展，而且住宅开发和投资毫无减弱的迹象。

在其最新发布的亚太地区《房地产新兴趋势报告》(Emerging Trends in Real Estate)中，普华永道会计师事务所用”极度充裕”一词来形容涌入东南亚地区的资金流量。参与调查的对象将新加坡列为最具投资吸引力的亚洲城市，去年当地的房屋销量激增50%。

如今，东南亚的其他住宅市场也逐渐兴起。以泰国为例，中国买家对该国物业的询盘数量同比飙升91%，其中清迈、曼谷和普吉岛尤其引人关注。与此同时，中国买家还在柬埔寨西哈努克城等东南亚沿海城市大举投资，专家预测这些城市今后将成为旅游中心。

在越南，国内生产总值的大幅增长和旅游业的繁荣发展预示着豪宅市场的上升趋势。普华永道在报告中指出，随着胡志明市的租金水平显著提升，投资者确信该国的经济增长将最终带动房价上涨。

虽然东南亚市场的迅猛增长已经持续一段时间，但眼下仍是投资良机。考虑到正在建设中的大型基础设施项目以及来自中国和其他外国买家的投资热潮，该地区持续升值的可能性依然很高。

房地产门户网站居外网(Juwai.com)首席执行官兼董事罗雪欣(Carrie Law)说：”这些国家均为新兴市场，所以它们可能不及美国楼市那样稳定。在泰国、马来西亚或越南，你不能指望房地产市场长期呈现直线上升的趋势。”

尽管如此，这些国家的经济增速和政府对基础设施的投资力度意味着，在未来的几年里，买家仍可预见市场的显著变化和巨大的投资潜力。

罗说：”胡志明市被誉为‘新北京’，金边则令人联想到上世纪80年代的纽约。这些经济体正在经历重大的转型变革，摆脱旧有的落后体制，迈向更加繁荣富裕的新阶段。”

多重指标显示东南亚市场持续增长

外国买家兴趣激增被认为是证明东南亚房地产市场升温的最有力指标之一，而中国买家在其中功不可没。

在“一带一路”政策的指引下，中国投入大量资金，用于支持”古丝绸之路”沿线国家的基础设施建设，此举有助于促进东南亚地区的发展。另据彭博新闻社报道，日本在为菲律宾和越南等国的基础设施项目提供资金方面超越中国。

房地产公司Jansam Capital, Inc.总裁Janet Minard说：”考虑到地缘政治因素，你需要从全局的角度分析东南亚的房地产市场。目前，来自中国和日本的资金大量涌入这一地区，仿佛一夜之间到处都是中国人的身影。”该公司正在柬埔寨开发一个住宅项目。

海外资金帮助众多东南亚国家强化国民经济。得益于先进的交通体系、升级的道路系统和全新的机场设施，大批游客、商人和房地产投资者纷至沓来。

房地产代理公司List Sotheby’s International Realty亚太地区负责人Yasushi Yamada说：”由于亚太地区的整体经济增长，该地区的大部分住宅市场依然火热。”他指出，泰国、菲律宾和越南的市场表现尤为强劲。

安阁物业香港公司(Engel & Völkers Hong Kong)主管兼所有人Chris Liem特别提到，越南拥有整个东南亚地区最具前景的房地产市场。

Liem说：”受有利的政府政策、向好的经济前景、优质的商品输出和年轻的人口结构等诸多积极因素影响，越南正成为一个深受欢迎的投资目的地。”

他还注意到泰国的房地产市场亦有不俗表现，特别是首都曼谷。

自2015年以来，中国买家已经投入100亿美元用于购置泰国公寓，这直接推动了曼谷的市场繁荣。此外，随着公共交通网络的建设，住宅开发商竞相抢购新建铁路沿线的地块。

除了海外投资者日益增长的需求以外，还有其他迹象表明东南亚市场将保持强劲的势头。例如，该地区的人口结构能够确保增长和发展的步伐逐渐加速。

Liem说：”人口统计数据显示，中国拥有大量的年轻群体，表明未来的价格增长空间值得期待。”

放眼中国以外的地区，整个东南亚的人口平均年龄呈年轻化趋势，这对本国房地产市场而言是个好兆头，因为年轻人成年后便要考虑租房或买房的问题。

Yamanda指出，东南亚国家的人口平均年龄大都在20岁左右。与发达国家的城市化进程相比，该地区大部分主要城市的发展速度要远远落后，这意味着即使在东南亚的重要城市中心，仍有充足的发展空间。

海外投资奠定东南亚长期发展基石

该地区的快速发展可能让一些潜在投资者怀疑，这种欣欣向荣的景象是否会突如其来的开始，而后猝不及防地消失。但专家预测，东南亚房地产市场将保持长期向好的态势。

Yamada称，经过一系列经济危机的考验之后，包括上世纪90年代末的亚洲货币贬值和2008年席卷全球的经济衰退，东南亚地区已经采取措施保护自身免受类似困局的干扰。

他说：”东南亚各国从这些挑战中汲取了大量经验，如今的政治和经济环境、规章制度以及法律法规已有明显的改善和提高，足以应对各种各样的问题。我认为，这意味着我们有理由期待该地区将迎来更为强劲的增长。”

此外，中国的”一带一路”倡议正在推动东南亚地区的经济增长，专家预计在未来的许多年里，沿线国家将因此受益。

Liem说：”这一合作框架旨在开拓与‘一带一路’沿线国家的投资渠道，进而创造新的贸易机会并加强双方的经济联系。由于泰国和越南均位于‘海上丝绸之路’，我们预测这两个国家将长期保持强劲势头。”

与此同时，柬埔寨因其战略位置获益匪浅，金边正发展成为东南亚地区的枢纽。大批来自中国、东亚和东南亚的投资者在柬埔寨首都抢购高层公寓和豪华住宅。

Jansam Capital主席Sam Suzuki说：”柬埔寨的GDP增速达到惊人的6.9%。2018年上半年，大量资金注入当地市场，其中有21亿5000万美元流向建筑行业，同时土地价格也迅速攀升。”

在新加坡，虽然政府已出台楼市降温措施以规避房价失控的风险，但鉴于近年来可观的房地产投资回报，这个城邦对当地人和外国投资者而言仍极具吸引力。

罗表示，尽管包括东南亚国家在内的发展中市场难免出现一些波动，但这丝毫不会影响该地区的”经济腾飞”。她说：”目前，各国政府正大力投资基础设施建设，‘一带一路’倡议将创造更多的投资机会，而且日益壮大的中产阶级群体也将带动经济增长。除此之外，东南亚国家政府一直在政治和监管方面发挥具有前瞻性的领导作用。”

东南亚各国房屋所有权结构不尽相同

Yamada称，除了潜在的资本收益和资产多样化的需求以外，舒适惬意的生活方式也是吸引投资者的一大因素。

他说：”在一些人看来，东南亚的异国情调、文化气息和温馨氛围充满无限魅力。除了比肩国际大都市的新加坡以外，其他地区的生活成本还是非常合理的。”

Yamada补充道，尽管生活成本相对较高，但新加坡实行低税率政策，其中遗产和赠与以及大多数资产的收益部分均不计入纳税范围。在告别近年来的低迷表现之后，新加坡房地产市场显现出复苏迹象，2017当地的房价同比上涨5.2%，市中心住宅的每平方呎均价约为2119新币（折合1543美元）。

Minard也认为，对于买家而言，文化底蕴和自然风光等无形价值正是东南亚国家的魅力所在。

她说：”我把柬埔寨比作一颗珍贵的宝石，同时也是东南亚文化的传承之地。自从1990年代开放旅游业以来，这个国家的政局日趋稳定，大批背包客和发达国家游客慕名前来。如今，当地的生活品质显著提高，众多五星级度假村和购物中心正在加紧建设中。”

地产媒体Property Report在一份分析中指出，柬埔寨西哈努克城等沿海地区吸引了不少寻求休闲海滨生活的投资者，但这些买家可能面临监管和贪腐风险。

此外，根据国家的不同，外国买家可能遭遇一些来自政策体制方面的挑战。例如，在泰国、柬埔寨和菲律宾，海外投资者可以获得房产的所有权，但无法拥有物业所在的土地；在马来西亚，外国公民购买的住房有最低价格限制；在越南，土地归集体所有，但外国公司可以购买土地的使用权，然后在上面建房造屋。

尽管存在诸多阻碍，但从长远的角度来看，买家的投资终将获得回报。

Liem说：”对于西方国家的投资者，所有权结构略有不同。尽管如此，法律正在发生变化，外国买家也被允许获得公寓的所有权。那些愿意承受较高风险的买家通常有机会获得更大的投资回报。”