瑞银警告：香港面临最严重楼市泡沫风险

随着香港超低息环境结束，位居瑞银地产泡沫指数榜首的香港楼市也面临转折点。

瑞银最新的全球房地产泡沫指数显示，香港稳居全球主要发达国家及地区城市房地产泡沫榜首（暗示其面临巨大的房地产泡沫风险），排在其后的有慕尼黑、多伦多、温哥华等。而主要美国城市则排名较后。

瑞银称，自2012年以来，香港房价持续性的以每年10%的速度不断增长。市场长期处于供不应求的状态，监管部门冷房价的措施效果并不明显。

瑞银报告同时显示，在香港，一个熟练服务业从业人员需要工作超过20年才能负担的起市中心附近60平方米的公寓。这大大高于其他发达国家水平。

9月28日周五，香港差饷物业估价署发布的最新8月住宅楼价数据显示，香港8月私人住宅售价指数报393.9点，环比下跌0.076%，为自2016年3月以来首次下跌。

其中，中小型单位楼价指数报397.0点，环比微跌0.025%。而大型单位楼价指数报331.1点，环比跌0.57%。

而随着超低息环境的结束，房地产抵押借贷成本不断上升，香港房地产市场面临的压力越来越大。

本周四，香港金管局跟随美联储加息，上调贴现窗基本利率25个基点，至2.50%。这是银行经贴现窗口向金管局借取隔夜港元流动资金的基准利率。

随后，香港三大主要银行汇丰银行、恒生银行、渣打银行齐齐宣布上调港元最优惠贷款利率，为十二年来首次。港元最优贷款利率由香港各家银行自行确定，是贷款特别是楼市按揭贷款的基准利率。

香港银行业的上一个加息周期是在2004-2006年。汇丰CEO范宁（John Flint）称，此次上调标志着本地利率进入正常化周期。按照近日香港财政司司长陈茂波在其司长随笔专栏文章中的说法，过去逾10年的香港超低息环境结束了。

花旗集团(Citigroup)和里昂证券(CLSA)警告称，由于抵押贷款服务成本飙升，香港房地产价格将面临转折点。

野村香港房地产股票分析师郭美姗认为，香港楼市上行动力将会放缓，可能在下半年就会看到香港楼价回调。但与下半年相比，她认为香港楼价压力更有可能在2019年才反映出来。

2008年之后，香港楼市投资回报率都比利率高，形成正利差。但过去两年这个正利差下降的很快。因为香港的供应多了，所以回报率降下来。今年，正利差可能变成负利差。香港的房地产作为 一个投资的工具变得没有那么好。

郭美姗认为，明年可能会跟2015年的情况有一点像，当时楼价在6个月内回调了13%。

而瑞银（UBS）此前预计，从现在起至2019年底，香港房价最多将跌去10%。花旗则预计，下半年香港房价可能下跌7%左右。

香港地产市场之前已经出现恶化的早期迹象。华尔街见闻上个月提及：一些买家宁愿损失几十万港元定金，也要取消订单。这种情况不仅出现在新开楼盘，还蔓延到了二手房市场，7月销售也在放缓。分析师认为，这可能是买家情绪转变的强烈信号。

华尔街见闻在付费会员文章《加息噩梦再临 这一次香港房价比1998年更抗跌吗？》中提及，香港房价转折的外部环境正在形成。

与2009年至2016年较高的通货膨胀率相比，香港目前的通胀水平已经连续三年维持在历史低位，高水平的通胀是支撑香港楼市膨胀的重要外部因素，现在看这一因素的影响已经明显减弱（相对房价攀升的初期）。

此外，租金回报水平被认为与楼市泡沫水平呈反比。里昂证券统计称，香港住宅的年租金回报率为2.5%至3%，甚至低于十年前房价历史高峰期的租金回报水平（4.3%至5%）。

另外，中国境内资本流向香港房地产行业的资金呈现出迅速放缓的趋势。根据高力国际统计，2018年上半年，中国内地对香港住宅用地的投资金额累计8.35亿美元，去年全年的数字高达70亿美元。

全球流动性趋紧、通胀水平回落、租金回报持续恶化及中国境内资本流入减少的外部环境，香港房价转折的大气候已经形成。有分析指出，美联储加息将直接刺穿香港楼市泡沫破灭。