每日地产 | 观点：St Leonards and Crows Nest 2036 规划草案的影响

近日州政府最新公布的St Leonards and Crows Nest 2036 规划草案（下文：规划草案），该草案对该地区未来20年的发展走向有着深远的影响。即将开通的Metro对该地区带来的深远影响在此次规划草案中得到呈现，但是如何运用这次机会值得我们去研究与思考。

该地区的重新规划主要通过相关地区政府的LEP修正案进行，而Crows Nest 地铁站所在的地块将通过新州政府主导重新规划。下面我们简要的讲述 St Leonards 和 Crows Nest  2036 计划草案中关于研究区域特色、建筑形态、城市密度、开放空间和“重要发展地块”（DP＆E计划区域计划的新要求）等方面的细节。

2036计划的关键部分

• 建议改变的区域

规划草案重点重新规划了从Pacific Highway的St Leonards火车站到未来Crows Nest地铁站南面的Rocklands Road。次草案还建议由Lane Cove Council领导的St Leonards South规划提案在最终确定之前由独立小组进行审查，以确保与2036计划及相关文件保持一致。这可能会进一步拖延Council的总体计划。

• 土地使用

除了建议将以 St Leonards 火车站及Crows Nest Metro 站周边的 Pacific Highway走廊的B3商业核心区域改划为B4混合用途的两个区域外，区域划分基本上保持不变。St Leonards的另外两个地点以及St Leonards South地区已经通过单独的规划建议进行了重新划分。Artarmon工业区，Crows Nest 中心，低密度住宅区等的规划控制基本保持不变。

• 高度和密度

该规划草案建议将城市发展的密度集中在 St Leonards和Crows Nest车站之间，并逐渐向四周降低。部分建筑的高度被显著地提高，有些甚至达到了元规划的两倍以上，达到50层的高点，而Crows Nest的最高建筑则是27层的超高层地铁站上的开发。占地面积比率将有改变，St Leonards的FSR峰值为25.4 : 1，Crows Nest站为12 : 1。St Leonards 和 Crows Nest其余部分的高度和容积率也有小范围增长，达到 8-20 层，容积率为3 :1 - 6 : 1。此外，为了提升该地区的就业机会，该计划提出了对最低非住宅容积率的修订。一些地点也被指定为“重要地点”，这些将在下面进一步讨论。

• 保证公共场所日照水平

此次规划草案重点提到了对公共场所日照水平的保护，通过修改规划以保证未来的开发不会对现有的公共场所带来负面影响，维持现有的日照水平。这些修改是否会在今后的LEP或DCP中出现值得期待。

• 重要发展地块

部分地块已被确定为“重要发展地块（Significant Site）”。这些地点被认为适合增加高度及容积率，但是需要进一步评估和咨询。作为重新分区过程的一部分，这些地点需要证明与计划中确定的一系列标准的一致性，包括：实施卓越的设计流程，满足已确定的阳光高度平面，以及为公共设施和当地基础设施做出贡献。

• 基础设施交付和资金

该规划草案提出了一项特殊基础设施贡献（SIC），要求开发商为每增加一套住房而支付15,100元用于基础设施的建设。

原先地区政府征收的S7.11和S7.12城市建设费（原第94和94A） 将继续适用。重要的是，该计划认识到，如果开发商乐意在VPA中提供州基础设施，则可以抵消新的SIC。该计划还指出，将围绕一个负担得起的目标进行调查，但没有提供任何进一步的细节。

• 执行

该规划草案至10月16日起供公众公开浏览，并在欢迎公众对此规划提出建议，建议递交的截止日期为12月3日。之后州政府将综合所以意见并确定最终规划方案，并由各区政府实施。