阅读 | “全球最贵房价” 跌落神坛，香港楼市拐点来了？

作为全球房价最贵的城市，香港的豪宅市场，从来不缺客户。但10月最后一周，香港豪宅以年涨幅5.5%已经跌出了全球豪宅房价涨幅榜的前10名，排在了第14名，位居广州之后。

香港楼市在三季度经历了蓝筹盘降价、“准地王”流拍、违约率急升之后，再次遭遇重大打击。数据显示，10月香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元，已降至16个月最低水平；同时10月新屋交易数量仅为1130宗，为9月份的一半左右。不仅刚需盘受挫，豪宅市场也风光不再。

10月中旬香港研究协会的调查结果显示，目前六成受访者都对香港未来6个月的经济持悲观立场，四成受访者预计房价将下跌。多家机构也对香港房价发出预警。香港楼市的拐点来得比预想更早，霸屏“全球最贵房价”的香港将从神坛跌落。

蓝筹盘降价逾20%

香港的楼市轮回，来得比预想中更早、更突然。今年上半年，全球多地楼市出现小幅下跌，但香港仍保持了较高的增长态势。截至7月底，香港楼价已连涨27个月，仅上半年的涨幅就达到13%，香港也因此连续八年稳坐“全球房价最难负担的城市”之首。

但今年8月以来，香港银行业开始加息，香港楼市开始出现了降温的迹象。根据中原城市领先指数，2003年以来翻了超过两倍的香港二手房价格自9月初以来下跌约2%。11月5日香港金管局总裁陈德霖公开表示，香港楼价由8月开始回落，近月成交量明显减少，一手及二手成交量合计共跌48%，反映出市场气氛的冷淡。

而真正引起市场关注的，是被视为“香港楼市参考指标”的十大“蓝筹屋苑”之一的嘉湖山庄房价出现大幅下跌。据中原地产10月发布的报告显示，在截至10月初的12周内，嘉湖山庄房价已大跌15%。而近日，嘉湖山庄的一套实用面积为442平方英尺的两房，以456万港元成交，相比同类型单位的最高成交价，降价幅度已经超过22%。

“违约潮”来袭

蓝筹盘跌超两成，豪宅的吸引力大幅减弱，随之而来的是大规模“违约潮”的爆发。数据显示，从年初到10月底，香港新房交易中，已发生36起个人买家违约案例。

香港的新房交易，需要支付5%的定金。今年年内违约楼盘的成交价，从490万港币，到3980万港币不等，意味着选择违约的购房者，需要交纳25万至200万港元的违约金。富人开始犹豫和退缩，刚需人群则开始恐慌和焦虑，上世纪末房价6年间从高位重挫70%的惨状仍然历历在目，在损失数十万港元定金和房子变成负资产之间，香港人选择了前者。

加息成为“最后一根稻草”

过去十年，香港楼市持续走强，造就了全世界最为火爆的房地产市场，香港也因此连续八年位居全球房价最难负担的城市首位。很多分析人士表示，香港楼市存在大量泡沫，此前中信里昂证券房地产研究部门区域负责人曾指出，香港房价已经涨到了不合理的高位。

随着年内美国的两次加息，香港银行业也开始上调存贷款利率。今年9月，香港金管局再度跟随美联储加息，上调贴现窗基本利率25个基点，至2.50%，这是银行经贴现窗口向金管局借取隔夜港元流动资金的基准利率。

而在香港金管局加息仅数小时之后，香港四大行，汇丰银行、恒生银行、中银香港及渣打银行齐齐上调港元最优惠贷款利率，此举为2006年以来的首次，意味着香港超低息环境的终结，也直接导致房地产抵押借贷成本上升，置业人士的供楼负担将会加重，给香港房地产销售市场带来巨大的压力。

在香港银行业开始踏上加息进程之后，香港的楼市出现了拐点迹象。虽然多年来快速上行的房价使购房者不堪重负，但此轮加息成为了压倒骆驼的“最后一根稻草”。