【房拍快讯】11月24日全澳房产拍卖结果火热出炉及趋势锐评

【今日澳洲11月24日讯】11月24日的是维州大选，按理说拍卖市场应该比较安静，但是这天维州有近千套物业登记拍卖，可知业主在圣诞节前出售物业的心情之急切。本周早些时候，RBA行长也首次发话，警告信贷紧缩已经是过头了。而ANZ更是推翻了两个月前关于房市可能下跌10%的预测，直接把预计跌幅翻倍，高达20%，可见房市已经到了一个非常危险的时候。在今天刚刚结束的拍卖中，悉尼的房拍清空率为45%。

上周拍卖回顾（11月17日）

— 悉尼：711套房屋参与拍卖，353套拍卖结果上报，售出230套，清空率为46%，拍卖总价值185,822,500澳元，房价中位数133.75万澳元；

— 墨尔本：1151套房屋参与拍卖，815套拍卖结果上报，售出380套，清空率为45%，拍卖总价值264,231,718澳元，房价中位数80万澳元；

— 布里斯班：102套房屋参与拍卖，48套拍卖结果上报，售出29套，清空率为57%，拍卖总价值11,149,000澳元，房价中位数73.55万澳元；

— 阿德莱德：80套房屋参与拍卖，49套拍卖结果上报，售出35套，清空率为65%，拍卖总价值18,414,200澳元，房价中位数68.9万澳元；

— 堪培拉：96套房屋参与拍卖，80套拍卖结果上报，售出37套，清空率为44%，拍卖总价值27,309,000澳元，房价中位数77.75万澳元。

本周拍卖结果（11月24日）

— 悉尼：814套房屋参与拍卖，402套拍卖结果上报，售出272套，清空率为45%，拍卖总价值203,160,500澳元，房价中位数115.5万澳元；

— 墨尔本：918套房屋参与拍卖，634套拍卖结果上报，售出285套，清空率为43%，拍卖总价值190,697,380澳元，房价中位数73.65万澳元；

— 布里斯班：115套房屋参与拍卖，55套拍卖结果上报，售出25套，清空率为40%，拍卖总价值11,336,000澳元，房价中位数75万澳元；

— 阿德莱德：81套房屋参与拍卖，44套拍卖结果上报，售出32套，清空率为62%，拍卖总价值13,073,500澳元，房价中位数60.9万澳元；

— 堪培拉：86套房屋参与拍卖，64套拍卖结果上报，售出34套，清空率为46%，拍卖总价值25,274,000澳元，房价中位数76.25万澳元。

各大首府城市房价趋势

悉尼拍卖率再创新低

我们先看最近八周的清空率及中位价图表，中位价和清空率呈现相反的走势。中位价在过去八周缓慢波动上行，但更具指导性意义的清空率却是跌跌不休。

最近八周清空率只有两周在50以上，并且在11月10日，再次跌到年内新低42%，毫无疑问这种下跌已经不是正常的调整了，11月17日反弹回47%，依然低迷。

在过去几周，悉尼的拍卖数量呈现起伏向上的趋势，临近圣诞节，低迷的市场使得业主不得不赶紧出手物业。9月22日为一个高峰，732套物业拍卖。9月29日受长周末影响数量减少。随后接下来的六周陆续反弹，从500多到700多，逐周增加。

清空率和去年同期相比，依然是逊色不少。

中位价方面，与去年同期八周相比，只有两周胜出。

墨尔本清空率落到50%以下

我们再来看墨尔本，最近八周，中位价和清空率都是起伏往下走。过去八周清空率最高才只有51%。最近的两周，11月10日，11月17日分别是48%和46%。

拍卖数量方面，过去八周大体趋势为上升。从700到800，27日更是创下1456套物业参加拍卖的记录。9月29日，11月3日均收到假日影响，数量不具参考价值。11月10日，数量接近1000，恢复正常水平。11月17日，提高到1147套。

和去年同期相比，墨尔本今年的清空率也整体表现较弱。

中位价方面，八周全部低于去年。

其余三城均现反弹

此外11月17日的拍卖，布里斯本102套，阿德莱德上市拍卖80套，堪培拉上市96套。清空率方面，布里斯本录得58%，阿德莱德66%，堪培拉录得46%。

最新澳洲房价增长指数（20181123）

我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数，该指数不分独立屋和公寓市场，统一计算。其中，在截至2018年11月23日的过去一年，悉尼表现较差，下行7.89%。而墨尔本跌去5.47%，布里斯本增长0.25%，阿德莱德增长1.51%，珀斯下降4.06%。

而最近一个季度（三个月），悉尼房价下降2.63%，墨尔本下降2.19%。悉尼是当季下跌幅度最大城市。

如果独立屋和公寓分开比较，我们可以参考Corelogic最新的月月结数据。

截至11月1日的一年里，霍巴特独立屋以9.66%的增幅拔得头筹。堪培拉以5.14%紧随其后。悉尼下行8.43%。

我们再看下图，公寓方面的数据。过去一年，霍巴特堪培拉阿德莱德公寓涨幅分别占据前三位。

一周新闻回顾

前景悲观！ANZ修订预测，悉尼墨尔本房价将下跌20%！

根据澳新银行（ANZ）的修订预测，在房市衰退结束之前，悉尼和墨尔本的房价可能会下跌20%。澳新银行的经济学家最近下调了他们的预测，因为房地产市场的信号越来越差，信贷紧缩的影响也越来越大。就在9月，澳新银行预测悉尼和墨尔本的房产将从峰值下跌10%，同时警告目前房价的疲软将持续到2020年。在周四公布的研究中，银行经济学家Daniel Gradwell 和Jo Masters下调了悉尼和墨尔本的房价预期，称降幅在15%至20%之间。

房贷中介的冬天也来了！佣金被质疑，收入将大缩水！四大银行贷款全将被审查

澳洲第二大贷款机构西太银行（Westpac）在最近一轮旨在提高透明度和负责任贷款的改革中，瞄准了抵押贷款的前期中介佣金。信息披露和中介收入正在成为皇家银行委员会的关键问题，Westpac的改革预计将于明年年初开始实施，可能会减少一些中介的交易佣金支付。根据新的安排，标准住房贷款的前期佣金，将基于贷款账户余额减去任何抵销账户。这意味着，它基于用于支付贷款的金额，而不是批准的贷款限额。

7月还说房价要涨的汇丰也绷不住！下跌超预期，预测悉墨将跌16%

汇丰银行预计悉尼和墨尔本的房价将从高峰下跌至低谷，跌幅在12%至16%之间，此前住宅价值的下跌速度超过预期，促使汇丰银行修改其预期。这家投资银行周二在一份研究报告中表示，自2017年高峰以来，悉尼住宅价值下降了8%，墨尔本下降了5%，这种情况可能会持续到明年，因为推动5年繁荣的条件已经消失。这一预测对汇丰来说是一个转变，直到7月，汇丰仍预测今年两个最大城市的价格会出现一位数的增长。

Roseville华人业主成钉子户！房屋无人要，被指：“开出了不切实际的高价”

悉尼Roseville业主陈建（Jian Chen，音译）如今陷入两难境地，他的房子位于潜在开发项目与火车线路之间。如果卖了它，没人出价，如果不卖，那么未来，他房屋周围将被42栋新的三层联排别墅包围，情况更糟糕。陈建说道：“项目继续进行，我们的家庭生活质量将受到严重影响，而且事实上，这个开发项目打破了市建局关于场地孤立的规划控制条例。”实际上，陈建更倾向于卖房，但到目前为止，他还没有获得正式的独立估值的书面报价。

外国人仍最爱定居墨尔本，悉尼落后了点，就是因为“贵”！台北登顶世界第一！

悉尼依然受到外籍人士的青睐，但根据一项比较外籍人士海外生活经历的全球调查，墨尔本仍然在澳洲名列前茅。在国际移民城市排名 （InterNations’ Expat City Ranking）中，墨尔本位居第16位，领先于悉尼的第21位，澳洲的两个城市都击败了排名第37位的奥克兰。对于这个新西兰人口最多的城市来说，排名出现了巨大的下降，它在2017年的排名中排名第14位，而今年悉尼从2017年的第44位跃升了20多位。台北在这项国际排名中位居全球首位，其次是新加坡、巴林的Manama、胡志明市、曼谷、吉隆坡、德国亚琛、布拉格、马德里和阿曼的Muscat。

感谢澳洲地产专栏作家、信贷专家梁杰夫对本文的贡献。

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（Vanessa）