楼花估价走低，警惕市场转型带来的价格“真空期” I 财神专栏126

每年的最后一个季度，往往都是楼花成交高峰时期。不过今年，估计许多信贷同行和我一样，都能感受到：今年的成交难度，明显高于往年。

除了苛刻的信贷条例外，最主要的障碍就是成交时的估价问题。

最近成交的“水滨”小区，两房的估价基本都比合同价低了8%-15%左右，有些项目的单元估价甚至比合同价低将近20%。

以往的新房成交时，偶尔会遇到一些估价问题，但基本偏差都在5%以内，像今年最后一个季度估价偏差如此之大、涉及的项目如此之多，也算是稀有事件。

而做为信贷经纪人，我只能帮助客人一遍遍试各个银行的估价，以解决客户的融资问题。

在以往的文章中，我曾介绍过影响房屋估价的主要原因，包括周围房屋的历史售价、房屋本身用料、周围的居住环境，以及市场变化情况等。 总体来讲，都是根据“当下”的情况去给出评估价格，“对未来预期”所占的比重较少。

由于最近许多物业都出现低估情况，我约了两位资深估价师进行请教：究竟是什么原因导致今年最后一个季度估价滑坡这么大？ 而他们给出的解释，让我对市场又有了新的认识。
在这里，我对这次交流的内容进行了一下汇总。

首先是房屋质量差异。

以往，房屋质量对于估价结果的影响很大，而现在，发展商对质量的关注要明显高于以往，因此总体来说，市场上大部分的房屋质量与装修品质在成交时基本都能满足银行要求，即便有些项目在繁忙街道旁，许多发展商都安装了一些措施去降低噪音。所以，从居住角度来讲，房屋之间差别并不是很大。

那么，造成估价走低更主要的原因是什么呢？

大家都看到了，悉尼的地产市场在本地与海外投资者的共同努力下，在2015、2016 年快速地走到了峰值，随后一路下行。尽管目前利率仍处于平稳状态，但是买家对房产热情持续衰退，市场情绪低落，导致房价的快速下降。

同时，收紧的信贷政策也影响了很多购房者的融资能力，尤其是对房产投资者影响的范围更大。

通过各大银行开出的投资型贷款比率就可以看出，大部分投资人已经开始退出房产市场，从而伤害了整个市场的活跃度，整个地产市场已经开始从投资型市场转向自住型市场。

最近拍卖市场清空率持续低迷，这也可以看出，在二手房市场，卖家的“叫价”也随着市场的变化而一步步降低。

然而，由于楼花交易过程的特殊性，很多楼花的价格在市场旺季时被“锁定”，根本没有回旋的弹性，所以会出现低估的现象。

“在买方市场环境下，自住型买家比以往越来越谨慎，挑选周期较长，而投资型买家又被逐步踢出市场，这样会造成一定时期内市场供应过剩，导致整体市场价格疲软， 有些投资型房屋多的区域，价格波动会更大。”

综上，造成目前“估价”大幅偏差的原因可以归纳成两点：

1，市场好时，开发商合同定价时过于贪婪；

2，未来地产市场类型，已经开始过渡。

最后，还是提醒有物业要成交的投资者，如果在投资型房产类型较多的区域，请提早筹集资金，确保顺利交房；对于新进入市场的投资者，尽量避开投资者过多的区域，挑选比较受自住型喜欢的区域进行置业。 

感谢阅读，下期见！