2019年，布里斯班楼市会跑赢悉尼和墨尔本吗？

据预测，尽管澳洲楼市在2019年仍然存在进一步下跌的空间，但是不同地区呈现出明显的差异。例如，布里斯班楼市的表现明显好于悉尼和墨尔本。

相关数据显示，布里斯班房价在2018年整体增长0.2％。其中，独栋屋价格小幅上涨0.4％，而公寓价格则下跌0.7%。

澳新银行（ANZ）经济学家Jack Chambers预测，2019年布里斯班房价或出现小幅下跌。但是即便如此，在很大概率上该地区房价仍然会跑赢同期的悉尼和墨尔本市场。

布里斯班房价概述

鉴于过去一年整体住房市场表现不佳，澳新银行预测，截至2019年12月底，布里斯班独栋屋和公寓房价或微幅下跌1%左右，终结多年来温和上涨趋势。

Corelogic提供的数据显示，布里斯班房价在2014年和2015年分别上涨4.1%和4.9%。受公寓供过于求的影响，2016年和2017年布里斯班的房价涨幅明显放缓，分别为1.6%和1.8%。

具体而言，布里斯班内城区公寓市场是拖累当地房价增长的一个主要因素。目前，很多内城区的公寓价格仍较十年前的价格要低5%左右。但是，伴随公寓价格的持续下跌，悉尼和墨尔本房产下行调整周期延长，很多手头宽裕的投资者开始寻求其他价值洼地进行投资。布里斯班楼市表现因此得到推动，好于悉尼和墨尔本。

跑赢悉尼和墨尔本

据澳大利亚咨询机构BIS Oxford Economics预计，今年墨尔本交付的高层公寓（≥4层）将从去年的13,500套增加至17,000套。悉尼今年交付公寓的数量虽然未有上升，但是同样保持在历史高位，达到26,300套。伴随完工项目的增加，以及银行二次评估的进行，两大城市公寓价格面临进一步下行压力。

相比之下，布里斯班2019年完工的新建公寓数量为5700套，为2017年峰值（10,700套）时期的一半。

和澳新银行不同，澳大利亚房产研究机构Corelogic则预测在流入人口（主要是国内迁入人口）持续上升的推动下，布里斯班房价在2019年将迎来温和上涨。CoreLogic研究主管Tim Lawless表示：“持续流入布里斯班的人口将支撑当地楼价出现上涨。”

据其分析，相比海外移民，国内州际人口流动更容易推动布里斯班的房价上涨。原因很简单，国内州际流入人口相比之下有可能给当地楼市，带来更多的住房买家。

澳大利亚统计局最新的数据显示，截至2017年6月的十年内，昆士兰州每年平均新增居民11,000人，远远高于同期的维州（7200人）。相比之下，新南威尔士州人口则呈现净流出状态，平均每年流出人口达到13,600人。

另外，从信贷收紧对不同地区的影响程度而言，相比悉尼和墨尔本，布里斯班由于房价和收入之间的差距相对要小，因此受信贷新规的影响也要小得多。

另外，从总的住房收益率来看，2018年布里斯班住房投资收益率保持在4.5%的水平，分别高于悉尼和墨尔本的3.3%和3.5%。

Lawless说道：“如果下届联邦选举后政府的房产税（负扣税/资本利得税）发生变化，租赁市场条件和收益率则会成为投资者住房投资的一个重要考虑因素。”