想盖栋房，是拆了旧的好还是整个新套餐？

一般来说，如果想自己建栋房子，在澳洲会有两个选择：

一是购买房屋和土地套餐（House & Land Package），还有一种就是推倒重建。

Domain与HIA执行董事Simon Croft和Carnelian Projects总监Kerri-Ann Hooper探讨了这两个选项的优缺点。

House & Land Package也分两种：

一种是直接去土地开发商处买地，拿到地后自行寻找Builder建造。盖房涉及到规划批准、设计、建造批准、建造、施工等多个方面，相对耗时，且可能因为设计或者建设问题延误，更适合自住而不是投资。

另一种则是连地带房的套餐，也是期房的一种主要购买方式。只需选择好心仪的地块，屋内所有配置都包含在价格内，一般是固定价格，除非自己要求升级，否则价格不会变动。

下文讨论的是后一种。

对于自住来说，在房屋土地套餐或拆除重建之间的选择，简单归结为两点：

想住哪里，以及为此准备的预算。

推倒重建

随着土地价格快速上涨，以及主要城市土地面积和土地供应减少，拆除重建项目越来越受欢迎。

“重建好处是让住户能够在住上新房同时，还不需要搬离自己喜欢的社区。”Croft说，“另外一种情况就是，买家选择了大部分价值都在土地上的旧物业置入，然后将旧房推倒重建。”

优点当然是明显的。

Hooper说，能够留在熟悉的社区，是推倒重建的最大优势。

“如果生活在一条你喜爱的街道上，拥有非常好的邻居和美丽社区环境，那么重建可能是正确的选择，”她说。

Croft补充，如果以后决定出售或出租，在一个已成熟区域的新住宅，也将提高房产的整体价值。

缺点：计划外的费用风险

在过去的12个月里，Hooper帮助三个客户完成了重建项目，每个项目都有预算外开支，如土著文化遗产评估报告，靠海侧码头问题，森林火灾报告和下水道水管替换费用。

“有不少隐藏的问题产生，”她说，“ 可能需要支付额外电线杆费用，建房还可能需要申请准入权限，以及影响到道路则还需申请交通管制，或者是设计太靠近隔壁建筑产生问题，或需要申请林火报告等等。”

这意味着，选择拆除重建的业主，将一笔不小的应急基金。

缺点：冗长的审批流程

通常需要三到四个月，才能获得必要的批准进行拆除重建，相比之下，房屋和土地套餐只需要四至六周。

还需要考虑设计或历史建筑保护等限制。

“例如，在大多数都是单层建筑的区域，两层楼的房屋申请就很难获得批准。”Hooper补充。

房屋和土地套餐

“连地带房”的房屋和土地套餐，通常是在较成熟区域开发的一片全新住宅区，是相比近郊中心或一环区域现房更实惠的替代方案。

这样的套餐一般都是固定价格合同，可以预先了解所有费用，这对购买方更为有利。

房屋和土地套餐也可能相对更为容易获得市政批准，审批房地产私人认证机构完成，不涉及树木，地下电力和NBN已有的话，四到六周内就可以完成审批签署。

优点：优惠政策

目前市场低迷的情况下，不少土地提供激励措施来刺激消费。

“开发商可能会提出支付印花税的优惠，或针对首次购房者双倍补助金。”她说。

除此之外，还有各种升级产品，包括购买者可以支付$10,000购买价值$70,000的升级套餐，第一套住房补助金提供三倍的优惠，以及接受5％预付款（通常10％）的优惠等。

优点：成本固定，压力更少

相对拆除重建成本不可控因素，选择房屋和土地套餐的压力小很多，因为价格基本上就是固定的。

缺点：基础设施相对落后

不过，一个全新的住宅区，可能意味着基础设施建设没有那么完备，特别是初期入住的话，学校、购物中心、公共交通和社区设施等基础设施不一定跟上，就不是那么方便了。

“很多房屋和土地套餐都在新兴区域，没有现有成熟社区的基础设施和设施。”Croft提到，“在购买新房时，应该慎重考虑这些问题，如果入住太早，子女读书，老人就医等问题是否能够满足要求。”

新区的基础设施建设通常需要更久才能完成

“同时，自然也需要计算每天通勤是否方便，毕竟，如果每天上下班耗费太多时间，可能回到家都十分疲惫，无法真正享受住新家的愉悦了。”