下半年楼市将会触底反弹？不这样操作可能就亏大了……

踏入2019年，人们对澳大利亚房地产市场前景尚不明确。2018年，澳洲房市经历“五十年以来最大跌幅”之后，有些业内人士预测今年澳洲房价可能峰回路转、触底反弹。

2018年，储备银行维持现金利率在1.5%的历史低位水平。近日，包括国立银行在内的商业银行提高了有些贷款产品的利率，不少澳大利亚当地经济学家认为受抵押贷款压力增加以及周期性加息加剧影响，澳洲联邦储备银行（RBA）可能被迫改变之前的基调，从去年透露出的“加息”预期，调整至“提前降低现金利率”。

2019年新年，澳大利亚审慎监管局（APRA）取消了投资者的贷款上限，凸显政府对房地产市场低迷的担忧。市场人士分析认为，如果取消信贷上限的信贷宽松政策不起作用，不排除将采取其他措施，包括降息等。

2月份皇家委员会（Royal Commission）的听证结束和报告出炉后，相信银行业也将出台相应的措施。除此之外，今年3月澳大利亚将进行大选，本地楼市也将受到一定程度的影响：当新政府经济政策确定性加强，楼市有可能会回暖。

结合上述提及到的减息可能、政府和皇家委员会对银行、楼市态度转变，澳币持续走低等因素，2019年也许正是置业和投资房产的好时机！而精准地选择到贷款低利率可能成为2019房地产市场的一个主导因素。

无疑，低利率降低了房产投资成本，这对房产投资者来说是一个利好消息，自住（包括首次置业人士）、投资都能从中获利，我们来看以下的例子：

投资房案例：

以一套价值$800,000的房产做例子。

有很多投资者已经置业多年，手中其他物业升值有部分Equity可以作为新房的首期款。这样把旧房和准备买的$800,000 新房一起抵押可免去首期款支付，选择百分百贷款买新的房子，甚至可以把印花税，装修成本及相关杂费一起贷出， 即做到超过百分之百的借贷。

由于用自己的房子的Equity作为首期支付，还可控制贷款总额仍在总房价的80% 而无需支付额外的银行贷款保险费（Lenders Mortgage Insurance）。

另外，受投资者青睐的只还息贷款产品，以目前市面上优惠的利率4.15%计算，每月还款额约等于$2,766。

作为投资房，以目前租金回报率约3.5% 计算，月回报约为$2350 (取决于房子位置好坏直接影响租金的收入），两者差价即是投资者除其他房子成本外每月需付的实际还款额。

我们能够看到，在如此优惠的贷款利率下，每月业主只需弥补$416的差额，换言之，每周还款支出即为$96，以不到一百块的还款操作，即可拥有多一套投资房产。

除了作投资用途的物业，2019年对于自住房买家也是利好的一年。目前，自住房最吸引的贷款产品利率为3.5%，以此利率，我们为大家计算一下：

自住房案例：

以一套价值$800,000的房产做例子。

首付20%，贷款金额为$640,000，本息同还，贷款年期30年，前三年蜜月期利率3.5%，每月还款额为$2,874。

以周为单位，每周还款额约为$663。

以目前悉尼租房市场的价格计算，$663的数额与一般全新两房公寓差异并不很大。一样的价格，却能拥有一套自己的八十万物业，岂不乐哉！

首次置业者

优惠政策

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银行方面有各种对首次置业者的优惠政策，比如针对首次置业者的三年蜜月期3.5%利率以及两年定期3.69%优惠。

另外在支付银行贷款保险的前提下，首次置业最高可获得95%的贷款额，也就是说，首次置业者只需准备5%的首期款和保险费即可入市，在房价低于$650,000的情况下，亦无需支付买房印花税（$650,000-$800,000之间可获得部分印花税减免）。

首次置业案例：

以一套价值$650,000的房产做例子，贷款95% 即$617,500 需要支付银行保险费用$19,000 （一次性费用）。

也就是说，首次置业者在政府优惠下购买65万房产，只需准备$55,000. 

首次置业者可享受政府所提供的首次置业福利，一般包括两个部分：

1）首次置业补助（First Home Owner Grant，简称FHOG），这是政府对满足要求的购房者给与一次性现金形式的补助。

2）印花税减免

在2016年1月1日之后，购买新房价值不超过60万澳元，或者自建新房价值不超过75万澳元的，都可享受1万澳元首置补贴。

另外，购买房产价值65万澳元以下可全部豁免印花税，在65万到80万之间可获得部分豁免印花税优惠。

由上可见，当下正是置业的好时机！选择优惠利率，一定要由专家操作，不然可能就亏大了！