信贷紧缩或导致澳洲房价跌30%！

澳大利亚股票分析机构Endeavour Equity Strategy的Douglas Orr于近期对信贷收紧的影响进行了建模分析。分析结果显示澳洲房价最终跌幅可能高达25-30%，陷入1890年以来最为严重的衰退。

在此之前，Douglas Orr曾预测本轮下行周期中房价跌幅最高为20%。但是在修改建模条件，即银行迫于皇家委员会调查压力所实施新的支出衡量标准后，房价跌幅下降至25-30%。

与此同时，Douglas Orr警告称，伴随越来越多的买家发现自己处于负资产状态，贷款违约率出现上升。在适用新的支出衡量标准后，高收入家庭贷款额度减少了接近一半，进而限制了这些家庭贷款买房的能力。

Douglas Orr在写给客户的投资建议中表示：“目前信贷紧缩的规模和原有不合理HEM标准呈正比。由于原来银行使用的HEM标准采用费用估计，并且相关费用估计往往非常低，因此在更改授信额度衡量标准后，信贷紧缩现象就会变得非常明显。”

例如，采用HEM标准对一个中位收入为14.4万澳元的家庭进行审查，估计支出较实际支出会低估4.8万澳元左右，继而推动贷款额度增加3.8万澳元。

不切实际的评估

如果采用传统HEM估计标准进行审核，对于年收入18万澳元的居民家庭而言，实际支出低估幅度可高达8万澳币，继而增加借贷能力64万澳币。

2016年，一个原本可获批115万贷款的居民家庭目前可能只能获得62万澳币的贷款。据Orr分析，对于中位贷款额度借款人而言，采用HEM标准低估的支出为5.7万澳元，继而增加借款能力达25%。

因此，原本基于不切实际偿贷能力评估标准发放的数十亿房贷将处于挤泡沫状态。同时，适用新标准的借款人融资能力会大幅下降。

Douglas Orr说道：“以前银行采用HEM标准所得出的借款人支出往往是‘一个幻想数字’，并非基于负责任贷款法和澳大利亚证券与投资委员会（ASIC）所倡导的实际支出。”

据其预测，在澳大利亚皇家委员会调查报告公布之后，HEM标准的使用频率会大大减少。他说：“HEM标准在实际应用过程中远比我们想象的更不合理，容易造成大量非优质贷款的产生。相比采用实际支出标准，通过HEM标准签发的贷款额度可高出近25%。”

切合实际的评估

伴随澳洲各大银行逐步淘汰使用HEM标准，并适用切合实际的评估举措，2018年的信贷紧缩情况将持续至2019年。据其预计，澳洲住房价格继下跌15%之后，今年还有10%的下跌空间，挤泡沫的效应非常明显。

伴随银行适用更为合理的支出衡量标准，很多申请只付息贷款的借款人在进行偿付能力评估时需要附加偿还本金的能力审查。

Douglas Orr说道：“多重影响因素综合在一起，可能会导致一些杠杆率高的借款人贷款额度大幅降低至少46%以上。尤其是那些在2016年房市繁荣期间，采用HEM衡量标准进行只付息贷款的借款人。”

换言之，2014-2017年期间很多通过此类贷款的借款人由于陷入负资产状态，进而给银行贷款减值造成明显影响。

尽管在Douglas Orr看来，从HEM衡量标准向更为合理衡量标准的转变会导致银行新增贷款金额出现显著下滑。一些贷款金额大的“非优质” 贷款可能会导致违约率的上升。另外，伴随只付息贷款转为本息同还贷款，外加房价下跌导致借款人“资不抵债”，银行所面临的减值风险明显上升。