澳财有道|黑石集团溢价收购悉尼核心商业地产，为什么？

Scentre在官网上公布了出售物业和股票回购计划

澳洲最大的零售地产业主Scentre集团以15.2亿澳元的价格向美国私募巨头黑石集团（Blackstone）打包出售了位于悉尼Westfield综合开发项目中的多处写字楼。本次出售所得将用于支持公司的股票回购计划，为持续下跌的股价提供支撑。澳财网特约评论员、博满金资首席执行官高松谕对这宗交易进行了分析。

据悉，这些办公楼位于悉尼中央商务区市场街（Market Street）100号、卡斯尔雷街（Castlereagh Street）的77号和85号。黑石集团以299年的租赁权益的形式进行收购。本次交易较账面价值溢价超过10％。

悉尼Market Street 100号Westfield大楼，图/谷歌街景图

在这些出售的写字楼中，位于卡斯尔雷街85号的写字楼属于悉尼地标性建筑。大楼于2011年竣工，高27层。银行业巨头摩根大通（JP Morgan）是主要的签约租户。

悉尼85 Castlereagh Street大楼，图/谷歌街景图

Scentre集团持有并管理着澳洲Westfield商场帝国。在本次交易后，Scentre将保留“Westfield Sydney”和“Sydney Tower”的所有权。

受电商快速扩张和消费者需求疲软影响，澳洲零售业经营环境持续不景气，Scentre股价承压明显。过去一年，公司股价下跌了9.5%。

Scentre首席执行官彼得·艾伦（Peter Allen）表示，完成本次交易后，Scentre将进行价值8亿的股票回购计划，在保持强劲资产负债表的同时增加股本回报率。股票回购将于8月份集团半年报公布后开始。

艾伦说道：“本次交易再加上Westfield Burwood半数股权出售，Scentre集团现已释放了21亿澳元资金，可用于进一步落实我们的战略目标，并为投资者创造长期价值。”

明智之举

SG Hiscock公司投资组合经理、分析师格兰特·贝瑞（Grant Berry）表示，Scentre抓住时机剥离旗下写字楼资产是一个很好的举动。

他说：“目前，我们正处于写字楼上涨周期的末端。写字楼市场交投非常活跃，资本化率水平较低，租金也大大高于此前的周期性高点。”

“对于Scentre集团而言，公司股价处于折价状态。因此，他们通过溢价出售写字楼资产释放资金，用于降低杠杆率和超额股本。从Scentre集团今天发布的公告来看，本次交易可以为其实施股票回购计划提供足够的资金。”

同样，瑞士信贷分析师表示，这笔交易有助于缓解投资者对Scentre资产负债表的担忧，减轻Scentre为其未来开发项目提供资金的压力。

对于买家黑石集团而言，这笔交易可以理解为后者对悉尼写字楼市场上升潜力的一个重大赌注。事实上，黑石集团一项以“机会主义，即买进、修复、随后卖出”的投资策略而闻名。

虽然这家私募股权巨头拒绝对这笔交易予以置评。但是，据了解，黑石集团对悉尼市场的前景充满了信心，包括租赁条件。

很明显，黑石集团一直渴望进入澳大利亚商业地产市场的机会。去年，黑石集团曾尝试以31亿美元的价格收购Investa Office Fund，但是最后输给了加拿大牛津地产（Oxford Properties）。

交易金额创纪录

这笔交易也是年内迄今为止最大的一笔地产交易。交易金额高于Dexus在5月收购墨尔本柯林斯街80号物业的价格，14.76亿澳元。

Dexus目前是澳洲最大的写字楼业主。今年上半年，Dexus还曾以8亿澳元的价格购收购了悉尼地标建筑，MLC中心的一半股权。

本次交易也并非黑石集团首次和Scentre 集团开展业务。早在2015年，黑石集团曾从Scentre集团手中购买了新南威尔士州的Westfield Figtree和Westfield Warrawong、以及昆士兰州的Westfield Strathpine。

上月，Scentre还曾以5.75亿澳元的价格将悉尼购物中心Westfield Burwood的一半股权出售给Perron Group，收益率低于5％。

昨天（6月27日）早上，与黑石的交易宣布后，Scentre股价应声大涨，不过今天已有所回落。