悉尼地产中介头上的三朵乌云

《悉尼地产中介的三朵乌云》在发布后，我内心是十分忐忑的。自己也在这个行业里，而华人圈子又这么小，会不会被人肉，招人打呢？后来我发现我的疑虑是多的，很多地产界的前辈认可了我的文章，包括一些从业人员也感受到了这个行业素质的参差不齐。

为什么会写这个文章？这个灵感源于微信群里和诸多楼花中介的辩论和谈话，万邦君的文章直白又露骨，坚决反对不负责任的推销和忽悠，所以每次我们一转发到别的微信群，争执在所难免。

微信群里的争执虽然没有上升到问候双方父母，但在屏幕背后你还是能感受到那股杀气，我仿佛收到他们无形中发出的内力，我知道我在一百年后必因这股内力重伤而死。

我在所有和楼花中介的辩论里，仿佛看到了这个行业不可扭转的衰弱。我得出这个结论靠的不是市场，不是房价，而是地产人员的素质。当一个国家的军队素质不断下降时，战争就无可避免的走向失败，犹如在二战末期德军开始征召12岁少年入伍。当一个行业里，从业人员能力越来越水，专业能力低下的时候，我知道这个行业在某种程度上也到了一个尽头。

我截图了几个微信群里的谈话，无恶意，无泄愤，该打马赛克都打了，我的本意让大家看看现在这个行业目前的状态。

第一个截图里，某公司销售想向大家积极传达两个观点，第一买房不用看带地的别墅，再大的地也比不市区的公寓.第二,买房只需关注Location and space。他还举了几个例子，如拿蓝山和medowbank 比较，zetland 和Gosford比较。真是这样吗？

蓝山脚下的小镇，Katoomba 8年中价位上涨了71%，同期Medowbank 公寓只上涨51%。

同样的故事发生在这里，zetland公寓中价位8年上涨51%，Gosford中价位翻了好几倍。

很多楼花中介用着想当然的投资理论，吐沫横飞跟客户如何谈投资，却没有扎实打好基本功。如果客户像我一样看到你说的话，然后上网去查，你该如何收场呢？你是去质疑客户找的证据本身就是错的，还是说现在虽然是这样的，但未来会不同的说辞来解围呢？

我多次和大家讲过，Location  和 Space 很重要，但没有性价比和供需矛盾重要，当拿两个本身很多楼盘供给的区域来和悉尼周边的卫星城市比，其实还真不如卫星城市。

只有大城市才有房地产，但供给数量过多区域要回避。我不是鼓励大家去农村投资，因为长期看，农村人口不断会流出。至于文中Gosford 8年翻了好几倍，那是因为政府重新规划这个区域的密度，当地几乎大部分的House都被开发商收购建公寓楼了。除了价格增长，还要看区域的房子要花多长时间卖出。

又比如我在微信群里转发我之前写的文章《四周免租，还送IPAD》,里面就有中介跳出来说我危言耸听，说悉尼市场租赁需求很大，他截图了留学生分租广告，他的观点是只要一个城市还会有人分租公寓，那说明就有供需矛盾，真供大过求应该100元租House。

随后我找来一张图，让大家看到就算国际公认地产崩盘的城市Perth，还是有分租，因为无论租金多便宜，这个市场永远有分租，就像任何时候社会都会有穷人一样。

别人问这个区租金好不好，明明网站写着租金750一周，他非要去华人租房网站，找个广告说现在好的不得了，你提供更多证据，他说那些证据有问题。

按理说到这个时候，你虚心学习一下，回去堵住你的理论逻辑缺陷就好了，结果有的人恼羞成怒，开始指责我们公号受人指使，挑拨离间，故意抹黑。更有人说我们缺乏正能量。你看这路子是不是很野。

什么是楼花中介的正能量呢？别人问澳洲现在新造建筑频频出现质量问题，还特别举了Opal tower的例子，中介安慰客户的手段就是，我有同事住在里面，没你想象那么严重，只是稍微有裂痕，很安全能住人。

这位楼花中介所说的朋友，我刚好也认识，人家早就搬出来去别的地方住了。而且这种解释方式我也醉了，什么叫没那么严重，那一个人被车撞了，只要没死，医生是不是也可以轻描淡写的说，没事，就是断了四根肋骨，肠胃出点血。

大楼质量是一个很严重的问题，我们可以借鉴的是新西兰的案例，1995-2004年新西兰政府放宽了建筑标准，准许使用未经防腐处理的木材和不适合新西兰气候的“地中海式“建筑，其结果是整个新西兰目前统计出8万套漏水房。

很多漏水房的售价只有同级别房子售价的三分之一，其解决方案无非是和开发商，政府打官司或集资维修，但也有无法解决的大楼成为银行永远的黑名单。你记不住的，银行会替你记住。

正能量洗脑的人最终会成为敢死队，投资本来就要非常负面，因为坑比钱多。川普自己都说过，当你能处理最坏的情况，好事不用你考虑自己会来的。

我文章截图里那个小伙子，人聪明又上进，很有干劲，在澳洲一间最大的华人地产公司当sales，可就是这样一个人，目前职业修养还没进及格线。想当然的告诉客户一些投资理念，结果客户只要稍微一查证就经不起推敲。别人提出反对意见就高举正能量，并质疑网上案例是假的，只有他的是真的。

如果华人龙头企业的员工都这样，你可想而知那些小公司的人会是什么样。目前市面上几乎所有华人地产公司，无论是从销售模式，话术，置业理念还是员工培训全部来那间华人龙头地产企业，可是龙头自己都开始衰弱了，代表了地产行业是时候做一些反思和改革。姚晨不行了，代表了微博走下坡路，咪蒙消失了，代表微信红利结束了。

遥想十几年前，龙头企业的老板单枪匹马，在市场已经有几间楼花中介公司的情况下，硬是上演了一把地产界的官渡大战，抢占了市场大部分份额。正所谓曹操势不及袁绍却灭袁绍，既在天时也在人谋，而我对他本人的评价和电视剧“新三国"里刘备说曹操一样，“他既是雄主也是兵家，乃当世之枭雄“。

可是他本人给这个行业的辉煌也随时代的变迁而物是人非，改变这一切的土壤就是这波贷款危机。

有中介朋友给我群里留言，让我别话说的太早，看一个十年再说，小心打脸。这其实是绝对大多数，楼花中介的心态，他们认为只要时间够，房价一涨，华人置业者们就和三根阳线改变信仰的中国股民一样，重新投入他们的怀抱。

他们所不知道的是，把他们钉到十字架上的就是他们的理念。首先说房价10年会不会涨的问题，我个人认为肯定涨，但对大部分楼花来说只能算解套。悉尼有华人地产公司开了接近或超过10年，你只要回头看他们过去推荐的所有项目，真的很难找出几个翻倍的案例。按照他们常说的7-10年翻一倍说法，他们自己97%的项目都是不及格的，过去10年都这样了，下个10年会不同吗？

好的投资计划3年就要review一下，看看自己的租金和升值有没有超过或跟着市场，拿10年青春去赌，那真是奢侈，比亏钱还奢侈。群众不傻，带着鸡血喊着看未来那不是办法。

下一个多米骨牌就是贷款，楼花不涨，老客人哪来钱买下一套呢？贷款收紧，你那个不断套现不断买入计划，如何实施呢？高密度区域供过求，造成租金下降，客户又如何还得起贷款呢？

大部分楼花中介选择找首次置业人士加等待行情，我却有不同的看法。这一波楼花低估，贷款收紧，深深的教育了华人投资者，但也加深了对地产中介的敌意，而我认为这是一件好事。

首先憎恶赝品的人，才会渴望真货，群众最致命的表现不是恨你，而是不关心你，对你毫无注意力了。群众对地产中介有怨气，说明他们内心中是渴望有专业人士指引他们去投资，去买房，否则有了不好的经历后，每个人都不关心去买房了，那说明需求消失了。有情绪比不关心好多了，至少你还在他/她的注意力范围里。

第二，有了吃亏的经历后，投资人才明白，买房不容易，至少不是他想象那么容易，所以更会珍惜靠谱的投资建议，专业人士会鹤立鸡群。

楼花投资受害的群体越广，伤害程度越深，则买家中介的土壤就越深厚，而这也是广大中介的新机会，用专业的投资建议去服务那些愿意付费被服务的客人。

这个市场原本都是卖Toyota的，这次贷款风波给了我们机会去卖Lexus。第一波的楼花中介已经用各种理念铺垫了买房的理财观念在华人群体里，而这波贷款风波塑造了华人付费的习惯，而下一波机会将是靠我们去深耕这个市场。你要做的就是专业，什么是专业，专业就是你的层次要比客户高，例如我很多客户想当然的告诉我，投资就要买在有新火车站的地方。

我说是吗？悉尼过去20年总共修了四次地铁，2000年奥林匹克公园，2009年North Ryde一带的三站，2015年西南，2019西北，请问哪次涨幅榜上有这些区域呢？受惠反而是那些成熟地段。

向上发芽，向下扎根，这个根有多深，决定了我们能走都远。连那些教传统武术的骗子和大师都会养几个练散打的，防别人踢馆，我们更要专业啊，别叫吃瓜群众说佛山没有一个能打的，全是忽悠。

（在这里要跟小C和小R说一声，如果你们看到这篇文章感觉被冒犯了，我在这里表示真心的抱歉。写这篇文章并不是针对你们，我只是在说地产行业里的一些真实的情况。我们房地产中介并没有做什么伤天害理的事情，但有时候客户痛恨我们的原因其实是因为有些房地产从业人员并不够专业，还不如普通的投资者。说一些没有经过查证，误导客户的言论，只能说，大家共勉，共同进步吧！）

感谢大家阅读，我是万邦君，我们下次再见。