纯干货！哪是悉尼的公寓之王？

尊敬的万邦金融读者们，大家好！在我正式开始今天的文章前，我有两件事要向大家通报。

第一件事是我承诺过的文章《悉尼地产鄙视链》，因为此篇幅涉及到的资料非常多，需要花很多精力整理，我会晚些时间来发布这篇文章，我承诺的就一定会做到。

第二件事是咱们的公号接到了开发商付费广告的请求，开发商西南楼盘的广告会在下周发布。今天的文章会有一些利好西南的数据，不过您大可放心，无论是今天还是下周的文章，我们没有软文，都是自己研究地产的心得，实话是我们做人做事的标准。

今天的文章主要讲公寓投资。长期读公号的读者肯定记得，万邦君有一篇文章叫《悉尼房产的傲慢与偏见》，我们拿出悉尼地图，在所有的区域标记了每个区域的中价位，和中价位8年来的增值回报率，来从宏观的角度来分析悉尼的地产。

后台有读者问能不能来一篇关于公寓的文章，毕竟华人这几年没少在悉尼买公寓，结果却一直差强人意。你能不能说说悉尼公寓市场是个咋回事？

所以我和上次一样，铺开悉尼的地图，上面标记了每个区域的公寓中价位，租金回报率和8年来中价位的增幅，所有的数据都来自澳洲网站real estate 的区域数据库。

因为两房的数量最多，我们的中价位和回报率都是以两房为标准。这些数据并不完美，但从分析趋势的角度还是足够的。

首先谁才是公寓市场里的老大呢？

按价格整个悉尼两房中价位最高的地方就是Kirribilli ，两房中价位是185万；

排名第二的是Elizebeth Bay，两房中价位140万；

排名第三的是分别是126万中价位的Manly， 125万的Bondi beach ，121万的Darlinghurst以及120万 的Rozelle 。

根据我们的统计，8年来悉尼的两房公寓普遍增幅超过50%。如果把50%当做一个及格线，排名前三的区域都有过人的增幅， 

Kirribilli 和Rozelle的中价位整整翻了一倍；

Manly 和Bondi 的中价位涨幅皆达到了84%左右；Elizebeth Bay 达到65%涨幅；

唯独Darlinghurst 刚过及格线，只有55%涨幅。

我们的第一个结论是当公寓之王的条件，

第一点就是要有水景，而这个水景不单是看水这么简单。

悉尼的水景可以分为三个级别，

第一个是像Manly 和Bondi 一样看外海；

第二个级别是看Harbour view，那种有帆船停泊的内湾景色。这里面也分级别，区别就是这个水景带不带city view 和海港大桥。

第三个级别就是河景，也是最不值钱的水景。例如 Breakfast point， Wentworth point。

第二点，上位条件就是离市区非常的近，这些区域几乎都坐落在离市区5公里范围的距离。 

最后一点就是这些区域有非常多的好餐馆和咖啡店在附近。

我们发现另一个比较有意思的地方是，北悉尼市中心和悉尼市中心的两房中价位分别是111万和117万，虽然有位居第四的中价位的排名，但两者都没有什么过人的涨幅。悉尼市中心中价位增幅64%，北悉尼增幅53%。我们中国人常说的买房就买CBD，在数据上是站不住脚的。

在公寓增幅的区域上，我们发现了几个比较好的口袋区域。

公寓投资首当其冲的是Bondi ， Bondi Beach 和 Bondi Junction , 三个区域陆续两房中价位全部有超过80%的涨幅。

第二个区域为内西方向的Redfern， Earlwood, Marrickville ， Summer Hill， Leichhardt 和 Dulwich Hill，这个口袋的区域公寓都有70%左右的中价位涨幅。

第三个区域为Mascot， Eastlake 和 Hillsdale 东南区，中价位变化也超过70%。

第四个区域为Rose bay 和 Vaucluse的公寓，中价位涨幅全部超过70%。

第五个区域为Crow nest， Cammeray和 Mosman， 中价位涨幅都有65%以上。

最后一个为Freshwater南下的北海滩区域，Manly Vale， Balgowlah， Manly 和 Queenscliff中价位涨幅全部超过70%，接近80%。

总结下来就是CBD10公里附近区域，楼花供给不多的区域，涨幅都非常好。

哪里是公寓涨幅最差的区域呢？华人区普遍表现不佳，稍微出彩过60%涨幅的为Burwood 和Chatswood，但说到差，华人区还排不上。

公寓表现最差的区域为Mortlake ，olympic park， Homebush， Rhodes ， wentworth point的内西河湾一带，中价位增幅没超过40%。

奥林匹克公园最差，中价位8年变化21%。另外一个区域是Arncliffe 和woli creek， 中价位涨幅没超过40%，最后是Carlingford 公寓，中价位8年涨幅38%。

我们另外的发现是，除了下北，上东和内西，其它传统好区域的公寓在涨幅上并没有特别表现。如上北学区和Sutherland shire一带的南区，除了cronulla外，都只是过及格线而已。华人喜欢的Epping， Ryde 一带，公寓表现最好的是Macquaire Park，公寓中价位涨幅达75%。

最后我们观察到，过了市区10公里范围，Parramatta河南边的公寓租金回报和增幅都超过河的北边，从bankstown到liverpool，再到 Campbelltown 一带，西南中价位公寓涨幅普遍超过60%，而北边从Epping到 Blacktown,除了 castle Hill ，Blacktown 和 Wentworthville，涨幅没有过60%的，Parramatta一带最为挣扎。

从悉尼中价位公寓投资看，我们目测南边好过北边。我们虽然发现南边租金比北边好，悉尼目前的租金之王为Lakemba，但目前没看出来高租售比的公寓对涨幅有直接的影响，感觉当地的供给的影响更大一些。但一旦离开CBD10公里区域，公寓涨幅好的区域租金都不差，并且都有火车站。

结合《悉尼的傲慢与偏见》看，我们发现House涨幅比较好的区域，有几个关键词。

Rezoning，

交通枢纽火车大站，

好学校，

购物中心，

说白了就是3S（ school, shopping centre and station ）和1P（planning政府计划）。

而在这次公寓的涨幅调查里，我们也得出了几个关键词，

楼盘供给有限，

靠近市区，

水景，

老牌成熟地段。

这就是今天的分享，感谢大家阅读。

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我是万邦君，感谢您的阅读，我们下次再见