“漏”捡不好就是“逆向投机”，而不是“逆向投资”

随着银行将评估利率下调，很多投资者悄悄的返回地产市场开始加速“捡漏”。

说直白些就想多占一些便宜，有些投资者甚至把这种投资理念称为“逆向投资”。

也许是我一部分时间在做地产媒体的缘故，所以接触投资机构的机会也较多，最近的确有一些投资机构开始关注一些开发商的“尾盘”项目。

有些机构开始以一定的“折扣”比例去收购开发商的部分尾盘（很多都是买家没有按时成交），然后进行租赁或者持有后出售。

但是这些机构都是按照严格的步骤去筛选项目，这和个人投资者所谓的“捡漏”，无论在理论，技术，以及专业度方面都存在较大差异。

今天我就借用一些机构的经验来聊聊房产的“逆向投资”。

决定房产的逆向投资能否成功的因素非常多，我主要把他们归纳成三个要素，这三个要素也许比较适合个人投资者。

第一要素，对未来的地产市场趋势要有一定的判断。

相信很多投资者都会说，全澳的地产市场一定会涨，没错地产市场肯定会涨，但是涨多少每个城市就存在差异了。

换句话说房产作为一个“点”所附着的“面”存在差异。

Source:  CoreLogic

上图是我截取了从09年至18年全澳城市房价累计涨幅图。从图中可以清晰的看到，这10年来，悉尼与墨尔本累计增幅90%，88.2%，每年平均9%，8.8%，而布里斯班平均年涨幅为1.92%。

在这里我不是在诋毁布里斯班市场，因为在布里斯班市场一定也会存在机会。

我用这个图就想举个例子。如果真的要做逆向投资，未来市场趋势不确定的情况下，最少也要选择曾经业绩表现好的那个“面”上。

就像前几天有个客户问我，布里斯班有个市中心的项目以低于原来售价10%转售给他，问我要不要捡这个漏。我说是不是漏我不确定，但是即使捡这个漏也许去成功率大的地方，也许更妥当些。

第二要素，找到“低价”物业。

这里的“低价”不是指价格的高低，最核心的因素是价值的高低。

大悟经常在他的专栏里说：“烂区的物业也有对应的价格。”这里主要说的就是物业对应的价值。在地产市场上很多物业的价值与价格并不是完全匹配，所以认清物业的价值是非常重要的事情。

看看这套房子，位于悉尼的Glebe 。在2015年的时候以1145000买入，如今挂在网上出售99万。

其实这个区的所在的位置，发展商的质量没有任何问题，但是问题就是出在发展商在出售房屋时将未来的增幅吃的太多，业主需要较长的时间来消化这部分的增长预期，这就是典型的价值与价格错位。

但是找“便宜货”不是一件容易的事情，这里需要对区域的供需变化，买房的出价分寸，周边物业的销售情况拿捏的非常准确才可以做到。

第三要素，准备长期持有。

即便是房产的逆向投资，也需要长期持有。这样做是让地产市场得到充足的时间去复苏，恢复时间越长“逆向投资”才更能发挥作用。

所以在选择产品的时候，现金流收益是非常重要的，没有现金流的支持投资者是不可能等到春天。

说实话，作为个人投资者“捡漏”真不是一件容易的事情。我用这篇文章和读者朋友大概沟通一下房产逆向投资的一些思路。即便在市场捡不到漏，也会对您的投资有所启示。感谢阅读，下期见！