什么是房地产投资里最重要的事

房地产这三个字里，后面的字是根基，前面的字在后面的字的基础上向上延伸。

房地产里的根基就是产，我对产这个字的理解分为两层，第一个是产权。

产权代表了法律给予你如何支配财产的权力，保护了你的个人财产不受侵犯。

土地从古自今就有，但是不在法律社会下治理的土地不是财产。因为没有法律给出土地的归属权和国家暴力机器的保护，财产权可以随意被别人掠夺。产权同时也给出了相应的限制，例如土地上房子能盖什么不能盖什么，盖多高和不能盖多高，使用年限等。

决定了土地最终价值的就是产权。例如居民住宅用地会比工业用地值钱；高密度用地会比低密度用地值钱；公寓会比学生公寓和酒店式公寓值钱；永久产权会比99年产权值钱；其本质就是房地产的根基在产权的划分。所以银行借贷标准也是根据产权来分配的，如ANZ银行可以贷款给永久产权的房子，但拒绝贷款给99年产权楼宇。

我对产的第二个理解是产出，就是房地产本身给出的租金回报。

买卖任何资本时，无论是生意，股票，债券还是商铺，统一的估值方法都是根据标的物本身的现金流回报来计算出其价值。

居民住宅因为本身具备使用和投资的双重价值，你无法完全根据现金流来计算价值，但居民住宅的价格也无法一路增长。而租金停步不前，价格增长过后，租金必须也要增长跟上房屋本身的价值，成一个相对的比例。就像一个牵着绳子狗散步的男人，狗如果跑太远，要不狗跑太远后被绳子勒住，等主人慢慢走上来，要不主人的脚步要跟上狗的步伐。

我的结论是房价大涨之前，租金必须要先上涨。房价不涨的地方，基本租金也不怎么涨。

例如这周万邦君采访了一位地产投资人，她在布里斯本郊区的房子一直是正现金流，但房价一直没涨，为何？因为前后7-8年租金一直都是这个价，没变过。

买房子---租金现在是正现金流或负现金流不重要，重要的是房子的租金有没有成长性，可不可以随着时间越久涨得越高呢？房子本身具不具备改建和加建的潜力，可不可以人为提升现金流的回报呢？现金流从A点提升到B点，资产价值也会自然提高。

简单来说投资就看未来，能在未知中依然保持成长性。

在产的基础上延伸，房地产最重要的第二点为地，这个地也分为两层含义。

第一点是地价。土地增值，建筑贬值是每个人都知道的常识，所以无论投资公寓还是别墅，我希望我所支付的价格越接近地价成本越好。例如买入一个全新装修的房子，房子的设施只会随着房龄增加，不断贬值，然后我就不得不去更换它们，我为这部分额外装修所支付的溢价也随之消失。当我以一个土地价格去买入时，我花每一分钱都是支付在了土地上，我可以用更低的成本装修房子，提升价值。如果房子本身以接近地价卖我，但装修完好，那我是低估买入，更好。

地的第二层含义是地段，我对地段的理解是供不应求，这是房地产投资的根本。人类的人口分布一直是不均衡的，根据百度百科，世界上90%的人口集中在10%不到的土地上，日本三分之一人口居住在东京和周边地区。中国90%的人口居住在东南沿海地区，人的居住永远都是二八法则，少量的土地居住着大量的人口。

大量人口想居住在少量的地区里，势必产生供需矛盾，财富重新分配，房地产接受这波财富洗牌的工具。

选择区域前，请确保区域是供不应求的。

最后我们来说说房，房也有两层含义，

第一是居住的舒适性，房子面积大，采光好，配备相关居住功能，如空调，衣柜，烤箱，洗碗机，出门短时间能到达当地购物地点。

房的第二层含义是房子的隐私性，如房子的窗外景色，不和邻居对看，房子户型动静分离，接客区和休息区是分开的，没有非常接近大马路或学校等公共设施，不受噪音干扰。

以下是我做的一个思维图，这就是我对房地产的理解，感谢阅读。