房贷价格战催生变奏：固定利率房贷日渐失宠

随着央行降息和大选后房市回暖而拉开帷幕的房贷价格战，丝毫没有止息的意思。本周，西太银行（Westpac）旗下St George银行、墨尔本银行和BankSA银行已将各种固定利率房贷利率下调0.1个百分点至1.4个百分点至3％以下。

上述银行向首付比例较高的房贷客户提供低至2.94％的利率，期限最多为五年。St George银行和墨尔本银行都将三年期还本付息固定利率下调了0.2个百分点。

对于首付比例低于40％的自住房贷，三年固定利率为2.94％，首付比例在20％至30％之间的，三年固定利率为2.99％。首付比例低于20％的三年期固定利率为3.04％。

新下调的利率仅适用于新贷款，而不适用于现有客户。

来自比较网站Canstar的金融专家Steve Mickenbecker表示，债券利率的下降降低了银行的长期融资成本，西太银行的子公司才能够将其转嫁给借款人新的利率“竞争激烈”，可能引发竞争对手的反应。

就在西太银行旗下的银行宣布下调固定房贷利率的第二天，花旗银行宣布将从8月26日周一开始下调所有房贷利率，一些还本付息自住房固定利率产品的降幅高达160个基点，最低固定利率房贷低至2.99％。

花旗的还本付息自住房浮动利率房贷最高下调93个基点，最低降至3.21％，这足以使这些利率在市场上具有相当的竞争力。

投资房贷浮动利率将最多下调100个基点，最低为3.54％。投资房贷还本付息固定利率最多下调150个基点，最低为3.49％。只还息房贷利率也有不同程度的下调，最低为3.69％。

根据APRA的月度银行统计数据，花旗银行是澳洲第13大房贷机构，房贷资产超过72亿澳元。花旗发言人称，“花旗继续在房贷领域增长是企业的首要任务。”

固定利率不合算？

眼看房贷利率一降再降，购房者似乎越来越偏爱浮动利率，固定利率正日渐失宠。

根据Mortgage Choice的最新数据，7月份固定利率房贷需求下降至14％，Mortgage Choice首席执行官Susan Mitchell表示，由于对澳央行进一步降息的预期，借款人不愿意申请固定利率房贷。

Mortgage Choice的Deslie Taylor告诫购房者：“不要匆忙行事，要小心，不要指望银行打电话给你说利率仍会继续下调。我的大多数客户都认为现在的利率处于历史最低水平，确实如此。但他们觉得好像他们不会得到更低的利率。这就是我要告诫他们的：央行预示了未来更大幅度的降息，很可能大银行都会随之下调房贷利率。”

她举例说，如果房贷利率下调0.25％，那么40万澳元的房贷每年还款额就会减少1000澳元。如果像很多经济学家预测的那样，未来12个月内央行还要有两次降息，40万澳元的房贷每年还款额可能减少2000多澳元。

对于一些固定利率房贷期限已到的客户，她的建议是，不要续接为固定利率房贷，而是选择浮动利率。因为如果在降息之前选择了固定利率房贷，可能未来一年内要多付1000澳元。

尽管银行不遗余力地吸引客户选择固定利率，但购房者似乎还在等待更好的报价。根据Mortgage Choice的数据，去年房贷利率呈上升趋势时，所有新增房贷中约有22％是固定利率，高于2017年的19.4％。但最近的数据显示，这一比例已经回落到14％。

“QE”要来，房贷怎样？

房贷现在为何如此“便宜”？Canstar的金融专家Steve Mickenbecker认为，债券利率和基准利率下降都起了很大作用。

“银行现在推出廉价贷款的原因是，收益率曲线上十年期的债券利率大幅下跌。”他说。

澳洲10年期国债收益率下跌至0.93％，而通胀目前为1.6％，澳央行基准利率为1％。这是市场中指向利率继续下跌的重要指标。

澳央行在7月份将基准利率降至1％，并在8月会议纪要中警告，基准可能会降低并保持低位，“以便在充分就业方面取得持续进展，并在实现通胀目标方面取得更有把握的进展”。

澳央行长Philip Lowe本月早些时候在一次议会听证会上表示，如果情况需要，央行甚至“准备做非传统的事情”。

“如果我们探讨央行购买政府债券作为量化宽松（QE）的方式——我认为这是澳洲最有可能采取的形式——原则上，我们可以在任何利率和本金水平上这么做。”Lowe说。

假如澳央行真的实施量化宽松措施，在未来的某个时点基准利率降至0%甚至为负，房贷市场会发生怎样的变化？

就在本周，丹麦第三大银行Jyske Bank开始提供10年期固定利率房贷，该产品的利率为-0.5％，即借出贷款的银行需要支付给客户利息。借款100万元房贷的借款人，只需还给银行99.5万元。

但是Canstar的金融专家Mickenbecker说，谁都无法有把握找准了市场的“底”。今天确定一笔固定利率房贷的问题是，可能未来12个月里又会有一个机会找到更低的固定利率房贷。

所以现在最合算的是，选择一个浮动利率产品，在未来6-12个月的时间内找到更优惠的固定利率产品。不过仍然要记住的是，谁也没有把握能找准市场的“底”。

擦亮双眼选房贷

在澳洲房贷市场上，数十家信贷机构提供数以千计的房贷产品，对首次购房者、投资者以及考虑转贷的借款人展开激烈的竞争。

此外，许多银行提供的是产品套餐，包括贷款、信用卡、储蓄产品和保险。一些贷款还包括不同的功能和成本，例如提前还款费、抵消账户等。

金融业皇家委员会曾强调，储户和借款人需要对信贷机构的费用和利率保持警惕。

许多借款人没有意识到借款机构写在广告上的基本利率（headline interest rate）不是借款的全部成本，比较利率（comparative rate）才是真正的借款成本，通常在广告底部，或者在基本利率旁边的括号中显示。

比较利率被称为“比较”，因为它旨在帮助借款人比较信贷机构和产品之间的利率。所以，借款人应该在考虑所有费用和收费后，比较贷款的利率和总成本。

例如，昆士兰银行的三年期固定利率极只有2.99％，但比较利率为4.85％，相差186个基点。复原利率（revert rate）则更是高达4.98％，其中包括了450澳元的前期费用和395澳元的年费。

相比之下，loans.com.au的基本利率为3.19％，比较利率为3.43％，只相差24个基点。贷款的前期费用为520澳元，没有年费，复原利率为3.27％。

此外，同一机构提供的产品也可能存在很大差异。例如，花旗银行曾有一种一年期 “标准固定”贷款的基本利率为3.85％，比较利率高达5.48％，差异超过160个基点。这笔贷款的前期费用为649澳元，年费为96澳元。但同一家银行的另一款名为“Mortgage Plus”的一年期固定贷款的基本利率与比较利率之间的差异是58个基点，前期费用为250澳元，年费为350澳元。

Canstar给借款人的建议是，检查借款成本，看它们是否过高，并确保在固定利率期限结束之后续接的浮动利率是合理的，如果发现不合理，要做好再融资的准备。