我们是这样通过房产投资获得财务自由的丨创富实战

我对财务自由的定义，是被动收入大于生活开销。

这不是说你要做多大的富豪，赚多少个亿，而是你的资产带来不需要你过分操心的现金流，让你赢回了宝贵的时间，让你可以选择做你真正想做的事情，有时间跟家人一起享受生活，获得健康和幸福的人生。

实现财务自由的方式有很多种，但万变不离其宗，就是要不断积累能带来被动收入的资产。

很多人希望通过房产投资获得财务自由。但是一个最大的误区，就是放弃现金流，而去追逐若隐若现、可能有也可能没有的自然增值（或贬值）。一旦陷入了这个误区，幸福感就特别低，无论房市涨、横盘整理还是跌，心理都特别焦虑。

对于刚刚起步的资金量低的学生和客户，我通常建议他们暂时不要做现金流项目，而是做能在短期内产生大块利润的人为增值项目。

当他们有了一定的资金量后，再做现金流项目。对于起点比较高的投资者，手头上资金量充裕，则可以考虑直接做现金流项目，同时兼做人为增值项目。

所谓的现金流项目，就是让你所投资的房产，产生源源不断的现金流，它的租金收入大于你的运营成本。现金流项目的种类很多，例如：

· 二、三线城市的住宅

· 商业物业（商铺、办公室、货仓、酒店、户外招牌）· 公司员工宿舍· 短租· 按睡房分租· 寄宿公寓· 祖母房· 带家具出租今天我介绍一个入门级别的比较简单的现金流项目，即二、三线城市的住宅。

房产

这是位于昆士兰州的一栋双拼别墅，左右两边是可以独立出租的房屋，中间有一堵墙隔开，地的产权并没有分割，仍然是一张地契。最终成交价为$156,000，带租客，左右两边租金一共每周$380，毛租金回报率大约13%。这是一个直接的现金奶牛（cash cow），即只要买了，不用做什么事情，马上就是正现金流。它有装修潜力，通过装修达到进一步提高租金以及人为增值的效果。它还有分割潜力，把房子的左右两边做分契，达到两边各自的价值的总和大于分契前整栋物业的价值的效果。这类物业的投资，属于低风险的投资，主要原因是：

· 价格低（一般少于30万澳元）

· 直接购买与持有就可以获得正现金流· 对投资技能和时间的要求低· 所需现金投入低· 长期持有不卖· 人为增值后通过转贷或增贷回收资本

现金流分析

直接购入这种现成的现金奶牛，即可直接产生现金流，但具体能够每年有多少被动收入呢？你需要做一个现金流分析。

全年收入 – 全年支出  = 全年现金流

全年收入（按4周空置计算）：

· $380 x 48 = $18,240

全年支出：

· 购房贷款利息：$124,000 x 4% = $4,992

· 投入的现金的利息机会成本：$57,200 x 4% = $2,288· 租房中介管理费（按42周出租加第一周租金出租费和GST）：$18,240 x 8% + $418 = $1,877· 建筑与财产保险：$1,000· 房东保险：$600· 市政厅费：$2,500· 水费：$500· 维修预算：$800· 全年总支出：$14,557

全年现金流：

· $18,240 - $14,557 = $3,683

很多人计算现金流的时候，没有把自己投入的现金的利息机会成本算进去，我喜欢把这一项也算进去。

凡是现金，必然有它的机会成本，你用它来投资了房地产，就不能存到对冲账户那里去抵利息，或者，你这笔现金是从其他房子的贷款额度（line of credit）那里来的，自然也是有利息。

不要小看这区区不到4千澳元的被动收入，这个仅仅是这个项目的起点，是购房后的原始状态，这还没有算其他的潜力。

人为增值分析

如果不满足于购房后直接可得的现金流，则可以考虑对房子进行简单的装修，以提升它的价值：项目总成本：

· 购入价：$156,000

· 购房相关费用：$7,000· 持有成本：$5,000· 装修成本：$14,000· 总成本：$182,000装修后的估值：

• $220,000

潜在的税前利润：

• $220,000 - $182,000 = $38,000

所需投入现金：

· 购房20%首付：$31,200

· 购房相关费用：$7,000· 持有成本：$5,000· 装修成本：$14,000· 总现金投入：$57,200

装修后的估值是$220,000，按80%贷款比例进行转贷或者增贷，可以从银行那里贷款$176,000，减去先前的购房贷款$124,800，剩下$51,200可以从银行那里套现出来，用于下一个项目。

如果按照90%贷款比例进行转贷或者增贷，可以从银行那里贷款$198,000，减去先前的购房贷款$124,800，剩下$73,200可以从银行那里套现出来，用于下一个项目。

从银行套现出来的钱所产生的利息，算到下一个项目的成本那里去。

人为增值后，租金也可以得到相应的提升，进一步提升该项目的投资回报率。

以上介绍了入门级别的二、三线城市里能直接购入的低价位现金奶牛。更多的现金流策略在我推出的房产投资课程里将会讲到。

不断地增加被动收入，不断地回收利用并且增加自己的可投资资金，建立一个不断壮大的正现金流房产投资组合，就是我们通过房产投资实现财务自由的过程。