清盘率“捷报连连”，澳洲房市到了可以出手的时候？

11月12日，由澳洲本土卖房平台realestate.com.au统计的一周清盘率出炉，维州和新洲分别获得75%和79%高清盘率。自8月以来，高清盘率已经连续维持了3个多月，市场的火热程度似乎并不亚于2016年最高峰的行情。各大媒体纷纷指出澳洲房市已经复苏，澳洲最权威的财经媒体AFR更是打出来“物业重获投资者喜爱”的标题。

最新的清盘数据统计，也确实支撑了这种说法。根据CoreLogic对过去清盘率的数据追踪不难看出，自2018年末澳洲总体清盘率触底后，在过去的9个月时间里持续上涨，快速攀升的速度甚至超过了过去任何一个时期。另一方面，央行利率持续下调也从侧面推动了地产市场的“复苏”。

市场供应量或已触底

尽管清盘率确实不断攀升，但全澳拍卖总量却急剧下降。Corelogic数据显示，自2019年开始，全澳每周拍卖数约为去年同期的1/2，因此清盘率上涨更应该理解为市场供应（拍卖总数）下跌而不是需求（拍卖成交量）上升导致的（清盘率=拍卖成交量/拍卖总数）。

而在过去的一年里，全国平均房产价格下跌了2.3%，其中西澳地区房价下跌最为严重，全年下跌11.1%。而塔州出乎意料成为房价上涨最高的的地区，全年涨幅达到了4.2%，这或许是受新移民禁止定居新州和维州影响政策的影响，地产商开始把目光集中在地广人稀的“偏远地区”塔斯马尼亚。

或许仍然会有人反驳，维州与新州的房价是被非首府城市拉低的，但从更直观的首府城市数据可以看到，墨尔本与悉尼的房价与去年同期相比下跌1%和2.5%。从数据上看，房价下跌幅度不大，这很大程度上得益于房价触底反弹。在进入19年8月以后，总体房价开始上扬，但仍然处于2008年以来的最低水平。

此外通过观察销售交割数量同比变化可以发现，澳洲全国地产销售总量（包括拍卖和私卖部分）确实出现较大幅度下滑，尤其是墨尔本，完成交割的销售量下跌15%。换句话说，澳洲总体房屋供应量正在走下坡路。

但细心观察过去6个月的平均销售数量，在进入十月以后交易数量已经逐步触底回升。可能由于房价已经跌至购房者的心理价位，因此有大量持币观望者，在近阶段选择入市。

房屋租金下跌未必是负面信号

由于澳洲总体房屋供应量正在下跌，同时由于房市不稳定，投资者以及部分住房购买者都选择“再等一等”的态度，因此大部分人会选择暂时租房。从租金每年变化的情况来看，事实确实如此，除悉尼、堪培拉以及达尔文外，其他城市2019年10月的租金收入与去年相比仍然处于增长的水平。

但不能忽略的是，全国每年租金增长的速度正逐步放缓，根据CoreLogic最新数据显示，全国最近一年租金增长仅为0.8%，而热门城市墨尔本和布里斯班仅有1.2%和1.8%的增幅，悉尼方面更是出现了负增长。而塔斯马尼亚再次意外成为了冠军，增幅高达6.1%，从房价与租金增长可以看出，塔斯马尼亚似乎正逐渐累积人气。从总体来看，租金收入似乎已经到达了阶段性的瓶颈，期待租金在未来大幅上涨的投资者可能要失望了。

另一方面，全国的平均租金收益与上半年相比出现了小幅下滑，仅有3.9%。出现下滑的原因很大程度是因为房价在上半年已经跌入低点，部分住宅购买者认为价格合适选择入市，因此市场上租房人群逐渐变少。由于租房需求下降，使租金回报下滑变得理所应当。

贷款需求持续“下跌”反应购买力上升

贷款比率LVR达到80%的房贷占比从2012起呈现持续下滑的趋势，尤其在2015至2018年期间，下滑幅度增快，主要原因来自贷款审核变严，同时对于海外收入的限制，尽管房价一路上涨，但贷款往往不能达到最大额度（理论上为80%，信用指标高的客户可以达到90%）。然而近期得益于央行利率下调，银行的放贷成本下降，让住房贷款的利率变得更为“亲民”，在相同的收入条件下，客户的还款能力反而得到了相对的提升，因此近期LVR80%的房贷比例出现小幅回升。

近期，联邦银行（Commonwealth Bank）更是宣布将抵押贷款还款能力评估的最低利率从5.75％下调至5.40％，这是继西太平洋银行（Wespac）又一个下调还款能力评估的“四大银行”。换句话说，银行对于贷款人的还款能力审查变得更为宽松，预计LVR80%的房贷比例将会继续上升。

尽管如此，市场上总体贷款趋势并不乐观。此前由于房屋的不断“贬值”，投资者对于房屋的青睐大不如前，可以看到截止2019年9月投资性房贷出现了负增长，同时自住房贷款的增速也在放缓，这或许能解释银行愿意放松贷款审查的原因。央行利率的下调让银行利润率（Margin）大幅下跌，同时房市不景气让投资者望而却步进而放弃贷款。贷款量与利润率的双重打击，让银行们真的“憋不住了”。由于财政政策无法控制，银行只能想着法子增加贷款基数，从而确保集团盈利。

房地产还该不该投？该！

从投资者的角度来看，现在或许是地产入市的最好时机。结合上述市场表现来看，尽管我们不应该单纯的迷恋清盘率，但清盘率确实带动了价格反弹，目前房屋供应量大不如前，主要原因来自市场价格没有回到当初的“高点”，卖家不会冒然“出货”，否则就会面临巨大的损失。但经历了长时间的低迷，卖方心理也会出现一定变化，撇开12月和1月这两个淡季，可以预见在未来的几个月内房屋供应量会逐步回升，卖家也愿意在较为“合理”的价位放出物业。

此外，目前市场价格已经在一个“合理”的区间，购房者的相对购买力与前两年相比大幅提升。据权威媒体AFR报道，首次购房者已经开始感受到来自市场的压力，房价的上涨可能会再一次限制他们购房的能力。所以无论是投资还是自主的首次购房者都不应该错过现在的机会，购买心仪的资产。

从贷款的角度来看，尽管目前仍未恢复对海外收入担保的限制，但低利率以及低门槛让购房者的贷款额度大幅上升，这意味着能够以一个较低的首付撬动较大的资产，从投资的角度来看这未尝不是好事。但值得注意的是，贷款人应该客观看待自身的还款能力，否则过大的杠杆换来的是更大的损失。

回到澳洲整体经济，由于目前各个行业都不太景气，即便是低利率也没有促进中小型商业贷款增加，这显然是起不到促进经济的作用的。反而房地产的重新活跃，有机会带动其他行业如建筑、设计等重新复苏，同时增加就业机会，而有钱赚人们才能够消费，最终影响整个澳洲经济的好转。

目前政府方对于地产行业属于适时的松绑，或许在未来房价回复至相对高位后，新的政策才会出台，毕竟依靠地产拉动经济的策略，让世界第二大经济体足足发展了将近20年之久，如今对房产市场的宽松，在压抑的大环境下未尝不是一个良策。