地产金字塔上的尖顶——Opportunistic Real Estate

今年的文章里，我们已经讨论过了Core Real Estate以及Value-add Real Estate两种房产投资类别。

在今年的专栏结束之前，我们就来再探讨一下整个房地产产业链上的最高级投资策略，也是风险和潜在收益最大的投资方式，Opportunistic Real Estate。

房地产专业投资机构看待房产的方式，和普通的个人投资者、房产中介、物业管理公司相比，是两个完全不一样的世界。

很多人可能都参加过市面上的各种房地产培训课程和讲座。有些是直接卖房产，有些是传授房产投资技巧和知识的课程。在房产课程类别中，也分为各种阶段。有教你如何做装修的，有如何教你做分地的，当然也有不少是教你如何做开发的。

这三种形式可以说，正好对应了文章开头提到的三种房产投资形式。

买一个开发商盖好的现房或者楼花，投资人买的本质上是一种解决方案，为租客提供居住空间的解决方案。这种投资的优点是稳定，从交房第一天开始，你可能就有稳定的现金流；但缺点也显而易见，投资者没有太多人为增值的空间，资本增值只能期待房产市场的平均上涨。

买现成物业进行装修以及分地，相当于Value-add策略。投资人具有通过一系列装修改造的行为，有改进投资回报的可能性，但同时风险相对可控，最多是装修成本超过预算，但不至于血本无归。

而房地产开发则是典型的Opportunistic Real Estate。买入一块空地，向政府申请DA开发许可，做建筑设计，施工招标，工程管理，销售及市场营销，再到最后的物业交付。整个环节上涉及到许多的行业，众多的不确定性。直到最后的物业交付，开发商在现金流上一直处于支出状态，一直到最后还清银行贷款时，才知道自己究竟在这个项目上是盈是亏。

Opportunistic Real Estate相对于另外两种投资策略来说，最大的特点，就是在项目投资的前期，短则数月，长达数年，现金流都是负的状态。这也就是说，Opportunistic Real Estate的投资者最终实现盈利的，并不是现金流，而是最终的资本增值。也正是因为有如此大的风险，普通投资人其实并不应该盲目地直接参与到Opportunistic Real Estate当中去。

如果你有仔细观察澳大利亚的开发商行业，那你会注意到一个现象，那就是除了那几家谁都报的上姓名的开发企业，绝大多数中等规模的开发商，都喜欢几十年扎根在一个相对固定的区域进行开发。比如在悉尼西部的一些开发商，你永远不会在北区见到他们的开发项目；而Perth的一些开发商的名字，你可能在整个东岸沿海城市都不曾听到过。

这种现象绝不是什么开发商不愿意“跳出自己的舒适区”这么简单。除了澳洲整体市场的规模有限，同样也和各地政府在开发上的政策，规定等都相去甚远有关，盲目踏入一个自己不熟悉的领域，往往要付出巨大的“学习成本”。这两年在澳洲开发屡屡遇到挑战的中国开发商们，恐怕对这一点会深有体会。但如果你认为Opportunistic Real Estate就只限于房地产开发，那就大错特错了。除了房产开发，以下这些同样可以视为这个类别的房产项目。

1.

物业再开发

房产再开发是将现有物业进行改造的投资方式。前几年你在墨尔本市中心看到的最常见的redevelopment方式，就是将办公物业改成住宅进行出售。三十年河东，三十年河西，现在这种改造的热潮依旧，只不过改造的方向正好反了过来。目前澳洲很多投机型开发商已经不敢再轻易开建高层住宅物业。澳洲目前另一种热门的redevelopment趋势，是机构将偏远地区的非核心retail物业改造成大型的物流工业地产，毕竟网上消费的大趋势是不可逆转。

2.

空置物业收购

购买经营不善，全部空置的大楼，然后进行改造，将其打造成符合当前市场需求的房地产，也是机构投资者最喜欢的方式之一。大楼经营不善的原因可以是多种多样的，专业的投资机构可以看到其中的改造机会，并且大幅提升物业的价值。

3.

烂尾楼收购

这一类型的地产在目前的澳洲住宅市场上有一定程度的表现，但大部分在市场上出售的，都是几年前在市场高位购买土地的中小型开发商，并且大部分项目基本尚未开工，还只是空地状态。是的，不仅仅是普通人喜欢追涨杀跌，有些开发商和机构投资人也会在市场高涨的情绪下失手。

4.

房地产开发贷款

专业机构投资房地产的方式，并不一定是要以equity权益类投资为主，为开发商提供开发融资，是获取稳定现金流和高回报的一种非常好的方式。当然，所谓的好，是指最终开发商能够通过项目交付回流资金，或者在refinance建筑贷款的情况下，才能给投资机构带来回报。包括高盛，黑石等许多投资银行和私募机构，在澳洲的房地产市场上均有通过Debt和Equity两种方式参与到澳洲的房产市场。一方面自己直接收购高质量的资产，一方面通过给开发商提供融资，来赚取稳定的现金流。

基于风险大，专业性高，现金流要求高等特点，普通人直接参与Opportunistic Real Estate的机会非常有限，大部分人只可以通过投资地产私募或者公募基金来参与到此类地产项目中。

但相对于投资股票，债券，甚至是直接买房来说，这依然是一种非常好的分散个人投资组合的方式。