疫情之下的房市后续走势

昨天央行如市场预期般，不但降息了，还开启了量化宽松。澳洲房东们和高云翔，王晶一样，在今天如释重负，笑开了花。

汇率也降了，降到了澳币对人民币1：3.9. 无论是按美金或人民币计价，澳洲房价像白菜一样，便宜的一B。

例如上海静安寺97年造的的68米塔楼都卖到750万，如果现在的汇率换算，大约为192万澳币，这个预算如果买公寓，除了极少数的无敌水景和顶楼大平层，你在悉尼买任何地段的公寓应该都是绰绰有余。

当然坏消息也不是没有，NSW今天新增了40个新病例，首次出现一名6岁儿童确诊，让累计数字增加到了307人，其中5个重患还在ICU 抢救。澳洲政府宣布从明天开始封国，凡是非澳洲永居以及非澳洲公民一律不准进入。

如果把现在的情势比喻成风景，那肯定是半边夕阳半边雨。用双城记里的话来说，这是最好的时代，也是最坏的时代，机遇与挑战并存。

除了哪里能买到厕纸，目前澳洲华人最关心的话题无非就三个： 

1. 是不是抄底股市的好时机

2. 疫情会不会引发经济衰退   

3. 房价是涨是跌

我没有水晶球预测未来，但我会诚实的把我的观点和大家分享出来，读者可以自行判断，路都是自己走的。像我所说的，这个公号就是我的投资笔记，你会看到我内心最真实的想法。

1.股市是否是抄底的好时机？

最近的股市有点疯，连巴菲特都坦言活了这么久，头一次看到美股在短时间内有四次熔断。在全球股市都进入快速价格回调时，澳洲股市引起大家的格外关注----------------因为跌的实在太多了。

澳洲ASX200的大盘指数目前的报价是4782.9，澳洲大盘差不多跌到了2012年12月份的价格水平。这是什么概念呢？如果您在2013年初买入股票，留到今天您的收益为0，因为这7年的涨幅全部跌没了。例如2013年1月份澳洲联邦银行的股价大约为64元左右，2020年3月19日的今天，它的股价是60.95.

正因为跌的如此惨，很多投资者在场外摩拳擦掌，跃跃欲试。正所谓别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪，价格都回到7年前了，是不是该买入了？傻子都知道无论是看PE还是PB，都觉得便宜。

对我而言，无论股市多么便宜我都不会抄底。因为有抄底的想法，你从一开始就输了。打开股市百年来的走势，无论是美股，港股，A股还是澳股，所有的走势很少是一气呵成的。

股市走的都是波浪线，在上涨时总是会向下回调几次再上涨，在下跌时总是向上反弹几次再下跌，不会一口气涨到顶，或跌到低，然后转换趋势。行情总是在涨涨跌跌，跌跌涨涨中走完它该走的方向。

之所以会有这种和趋势相反的回调，是因为行情每涨高一波或每跌下去一波，总有人认为目前的价格太高了或太低了，由此认为这是顶或低，所以他们做出了卖出或买进的行动，引发了股价朝趋势相反的方向的回调。

你在股市下跌趋势里看到多少次上涨反弹，就代表股民做了多少次股价是底部的预测。

古往今来大部分人对底部和顶部都预测都是错误的。不但如此，建立在抄底逻辑上的投资一定会失败，单纯主观认为价格便宜而买入抄底的行为，缺乏系统性思维模式。

抄底会失败第一个原因是因为没有强有力的逻辑去支撑。你为什么会去抄底？因为你觉得目前的价格是最低点，这几乎是每个计划抄底人的心态。可是在熊市里，股票下跌的概率是远远大于上涨的，没人能预测哪里是最低点。

当你买入股票后，价格继续下跌了，你就失去了买入的依据，因为价格更便宜了。这时你要不很慌忙的握在手里，然后看着价格一步步下跌后，越来越慌，最后忍不住一把卖出。或者是一路跌，一路买，当你价格再一次下跌时，你没钱再抄底了，你心里防线会在几次下跌后彻底丧失信心，因为股价看起来越来越便宜，结局最终是忍痛割肉。

第二个问题是专业投资者会在大跌后买入股票，当成一个好的长期持有的买点。他们不在乎是否是买在最低点，例如他们衡量一个股票真正的内在价值是10元，他们5元买到了，哪怕价格再跌到2元他们也不在乎，只要买便宜了赚钱就行，何必一定买在最低点呢？买完后市场再发生什么，跟他们没关系了。

想抄底的朋友根本没有长线意识，他们就是觉得

股价便宜=价值投资，

抄个低，股价反弹个10%-20%，我就卖了赚钱。

没有评估股票内在价值的方法，没有长期持有的准备。

金庸小说里有句话说的好  “他强由他强,清风拂山岗；他横由他横,明月照大江.他自狠来他自恶, 我自一口真气足”。人最大的敌人不是外在环境的改变，而是外在环境改变导致内心由此所产生的忧虑、不安、懦弱和无知。不管外界发生什么，投资如果没做好长期革命斗争的准备，带着因为突发事件的玩票心态入场，那这场革命斗争一定失败。

最后抄底的人，很多带着梭哈心态，拿出能拿出的钱，赌一把。赢了就能改变命运，会所嫩模。输了怎么样，是暂时没想好。

当你想得到你赢不起的利润，你就会动用你输不起的资金，这个是相辅相成的，你动用了你无法承受的资金去赌，你的心态会患失患得，天天盯着股价看，这种情况下，你的操作一定会出问题。

投资者和投机者最大区别是他/她输得起。他/她所动用的资金在他所能承受损失的范围内。输不起就已经输了。抄不抄底在心态，你平时都不玩股票，也未曾学习过，莫非股票一跌你就懂了，你就明白价值投资了？

2.经济是否会进入到衰退中？

毛主席有句话说的好：“在战略上藐视敌人，在战术上重视敌人。”运用在当代社会，那就是无论宏观环境如何，我都带着一股子乐观的情绪，人类几千年没有什么灾难是战胜不了的。当年过不了的坎儿，今天提起来依旧谈笑风生，有谁还记得08年的金融危机？

在微观操作上我会小心谨慎，步步为营，不会掉以轻心。最重要的是我不会预测经济走向。

为何呢？

因为经济走势目前没人能说的准，经济走势不是静态不止的，今天因为Qantas裁员了，专家觉得危机要来了，明天政府一次刺激经济，专家又觉得经济会好起来。

哪怕你这次判断对了，下次可能判断又失误了，而且就算你判断对了，有几个人敢去跟趋势作对呢？就算你知道2008年股市大跌，在那之前有几个敢满仓放空呢？

与其对未来扑风捉影，不如问问什么是未来不会改变的。无论发生什么，我对澳大利亚长期保持乐观态度。如果把亚太中美之间的较力比喻成三国，天朝好比刘备，中华民族伟大复兴的口号好比中兴大汉，美帝好比曹操，把联合国放在自己家门口，如挟天子以令诸侯。而澳洲就是东吴的存在，不但物产丰富，有四面环海的天险，而且无论谁获胜，我们都能存活。

中国是澳洲最大的贸易伙伴，澳洲是中国必不可少的原材料基地，这些东西都是刚需，买多买少的问题。

在资产上，美国是澳洲最大的外国投资者，人家把钱袋子放在你家。

在物产上，农业部长自己发话，澳洲自己生产的食物够喂饱7500万人。

真正的聪明人看的是国运，这才是关键矛盾。澳大利亚虽然做不了世界的领导者，但无论世界谁领导，这里过得都不会差。这是不争的事实。

生活在这样的国家我们已经很幸运，虽然澳洲政府在执行力上弱了点，但哪怕全世界有事，我们肯定也是活得最滋润的一批人。

你有医保，你有福利金，你还有政府各式各样的补助，以及免费教育。在你问情况是不是很糟糕的时候，好好想一想天真的塌了吗？

人性本身是容易陷入负面情绪的，遇到啥挑战人一般都爱说，我不行，这太难了，还是算了吧。遇到裁员就想经济是否要衰退了，房租降了，就觉得房价要崩盘了。这也是为什么世界末日的戏永远有观众的原因。

情势也许很坏，但真没那么坏。

未来如何是未知数，你不知道，我不知道，但我选择以理性乐观的态度去积极面对，这是我的选择。

3.未来房市是否大跌

对于这个问题我的回答是既会涨，也会跌。今天早上，在银行的好友给我打电话，他有点犹豫，想问我意见，现在买房是不是入手的好时机。一方面利息又降了，另一方面他担心疫情引发失业潮，会让房价大跌。

我对他说，老哥啊，您糊涂啊，您给那么多人做过贷款，为什么到自己这里就想不明白呢？现在是租房划算，还是买房划算？

例如一套65万的房子，贷款80%，租金差的也能租到450左右，但如果按自住房的利息同还，你每周才还490元，但多出40你是替自己养房子，如果只计算只还利息，那更便宜了。

这场疫情一是让很多人过于情绪化，不会静下心来好好算一笔账，等算明白估计房价也要上去了。

第二因为疫情的到来，我反而觉得安全了，因为未来肯定要维持宽松的信贷政策一阵子。我大胆喊一句，看多

另外，老哥你们家那几口人，只要老二一生出来，就肯定买House了，对吧？而且你暂时没能力把两个孩子一起送进私校，像你这样情况，买校区house是刚需，跟房价涨不涨没关系吧。就算经济衰退，您就不吃饭，不干活，孩子不上学了，然后可以搬到中东人区居住了？

这是我给他的原话。

当然，我看涨不代表我看涨所有的房子。对于那些有密集新楼盘的高密度区域，无论何时我都是看空的。

卖房是中介的本份，这是无可厚非的，除了买家中介大家都是为卖家服务的，没有义务教你怎么投资，哪怕是他/她给自己灌上投资顾问的头衔。

既然是为卖家服务，你能从中介听到的任何投资理论其实都可以归纳为一个核心点------为垃圾洗白。例如”买哪不重要，买了最重要，通货膨胀了，什么都会涨。“其实这一句话就把选筹的重要性给压低了。

但这句话的背后，解决不了几个问题，例如为什么有些国家和城市，人口和通胀没有大幅增长，但房价还是涨了呢？为什么同样价位的两套房子，一套涨了又跌了，一套一直在涨呢？既然通货膨胀和人口是关键，那为何同样通胀，同样人口流入的布里斯本没涨呢？

一面利息下降，一面疫情下还有各式各样的负面消息，在这种冰火两重天的情况下，房子的价格一定会两级分化的，对于那些本身不附带强资源的房子，不涨甚至下跌也没啥好稀奇的。等垃圾都涨起来的时候反而意味牛市就要结束了。

在中国有很多鬼城，哪怕当地没什么人口，房子依然不便宜，有价无市的挂在那里。在美国正好相反，底特律的房子可以一美元卖给你。

为什么？

因为美国有地产税，房子留着不但升值拿不到，反而有支出。

房子哪怕在鬼城，只要没有支出，卖不出留着就留着，至少还有一个壳子的价值，当个纪念，抵消一下通胀。可是垃圾一旦有支出了，那它就丧失了自己的壳的价值，你会恨不得马上脱手。

这次疫情下，除了开超市的，所有需要接触人的工作都受到了冲击，收入今年肯定要吃紧。密集新楼盘的区域，租金受冲击最厉害。那里自住少，投资的多，租客又靠学生。新楼盘成交时，我相信有可能很多买家会选择不成交，如果开发商选择贱卖，会由此拉低当地的房价。这就是我认为的两级分化。

买好资产并长期投资，你会睡一个安稳好觉。我深信马太效应，什么是好资产，我们长期的读者您一定明白。

结语：

有句话我一直不太好意思说，那就是我总觉得中产有时候太爱给自己加戏。股票一大跌就想着要抄底，看到苗头不对就觉得经济危机，房价有个风吹草动就觉得要腰斩。你总觉得面对突发事件你需要做点什么。一会儿看看资产配置，一会想赶上新趋势，一会说需要提升认知。很多人看似是救世主，其实除了贩卖焦虑的，他们什么都不会的。

（当年MFC庞氏骗局的传销人给万邦君发的信息）

中产改变命运的框架早就给你画好了，其实是很俗套，这个圈很少有人能跳出去玩新花样。那就是在职场上好好提升能力，让自己成为不可替代的人，争取升值加薪，做小生意就努力打磨自己的竞争力，努力创新，然后把主业赚来的钱去买优质房产。只要国运不发生变化，绝大部分中产都是这么样慢慢熬过来的，慢慢变富的。

这正是古人所说的，”有人此有土，有土此有财，有财此有用。“ 这条路已经被前人摸索了无数次，任何其它的概念都是资金盘的人编给你的故事。

这话只能我来告诉你。

感谢您的阅读，我是万邦君。