高盛：租金下降，办公楼价值或将大幅下跌

Goldman Sachs表示，受办公空间需求走低、空置率上升以及租金大幅下降影响，未来几年悉尼顶级办公楼的价值可能会暴跌30%。

Goldman Sachs分析师在最近的一份客户报告中表示，对CBD办公市场的消极预测并不仅仅是根据疫情潜在的影响，而是在疫情爆发前就已经显现的周期性低迷导致了价值和租金大幅回落。

这个观点在本月JLL发布的6月季度办公楼空置率和整体入住率的数据上得到了印证，Goldman Sachs的分析师表示，该数据表明“悉尼和墨尔本的需求收紧程度比预期的更为迅速和严重”。

Ian Randall等人在报告中写道：“关于COVID-19对办公空间需求的潜在长期结构影响，目前存在很多争论。我们认为，投资者应该多关注已开始显现的办公楼租金和价值的严重周期性低迷。”

第一波疫情过后，花旗5月份预测办公楼价值将下跌15%，远低于Goldman Sachs的预测数据。

Goldman Sachs团队还写道: “2020年的前6个月，悉尼CBD办公楼的需求表现出50年来最大程度的收缩。”

由于COVID-19对办公楼市场可能造成的负影响的不确定性，商业物业板块的情绪也跌至历史低点。

疫情已经对商场和酒店业产生恶劣影响，物业价值遭受重创。只有工业地产在特殊时期线上购物订单急速上升的推动下，市场表现出些许恢复。

大型企业为应对商业环境的不确定性纷纷决定减少其办公物业面积，因此墨尔本和悉尼的转租空间急剧增加。

随着在家办公越来越普遍，租期到期的各家公司都在仔细斟酌所需的长期办公空间。

预计今年悉尼CBD的净吸收量（每一段时期入住库存的变化）将降至负19.1万平方米。根据Goldman Sachs的预测，墨尔本可能降至负 7.5万平方米。

7月初，而且是在第二波疫情还未波及首府城市之前，CBD的办公楼入住率已经下降到5%左右。悉尼也在抵抗第二波疫情给市场带来的重创。

Goldman Sachs预计，到2022年底，悉尼CBD的空置率将达到峰值，约13%，净有效租金也将下降40%。

而墨尔本CBD的空置率则较悉尼提早一年达到接近13%的峰值，净有效租金将下降42%。

分析师写道:“假设价值最终朝着边际重置成本的趋势发展，这将意味着未来几年，悉尼CBD高品质办公楼资产的价值将下降30%以上。”