在澳洲买房置业其实是分这几个派系

派系其实就是一种风格，一种思想潮流，这种东西其实是实实在在存在任何事物里的。

中华饮食里，如果菜色偏辣，口味重，八成就是湖南，江西一带的特色菜，如果辣中偏麻就是重庆，四川一带的。味道偏清淡，大菜以海鲜为主的，八成可能就是福建或广东菜。中华料理山南海北全不一样，只是大家都顶着中国菜这个招牌。

谈到在澳洲在买房置业，这同样不是铁板一块，也是分为几个不同的派系。

我把澳洲置业理念分为四个派系

01

 买家中介派（蓝筹区派）

澳洲有几位非常具有人气的买家中介，如Michael Yardney 和Chris Gray，这些人有非常丰富的投资经验，过去出版过很多地产投资书籍。尤其是Michael 的书，算是地产投资书籍中的标杆。

他们经过几个牛熊周期后，投资风格都非常稳健，例如投资一般只会选大城市，在大城市里只会选那些蓝筹板块的公寓，而且当地公寓供给也不多，如悉尼的Bondi， Coogee等。

我通过这些前辈的文字学到了很多东西，但我发现这个派系有一些问题。像Michael Yardney 我早期是非常崇拜他的， 我不但买了他所有的书籍，他的课从几百块到一万块的Wealth Retreat我都有去，但是我的感觉就是学不到东西。

例如他说要买入那些在历史数据上长期上涨的区域，要低价买入，房子要能有人为增加价值的潜力。要避免买入那些楼花密集出现的区域。

我上了他那么多课，我其实都没学到如何手把手去选，去看，去挑一套这样的房子，一直就感觉很神秘。

后来我想到了一个小窍门，他们公司在悉尼有一个租房公司，专门帮自己客户管理投资房，我就去看他们过去挂的listing。

他们推荐的房子基本就是上东如Bondi， Randwick， 下北如Cremorne ，内西如Ashfield 的老旧红砖公寓。

当我对房产投资更深入了解时，我发现这一派系会给想置业的人一个非常好的投资理念，但也仅限于理念，因为人家是买家中介，靠得就是吸引人找他们买房赚钱，所以干货不能给太多。有些事说穿了就不值钱了，告诉你什么是好户型，哪条街比较好，你自己就可以去看了，还需要他们干什么。

而且在实战中，有好的理念只是一个好的开始，你自己还是会遇到各式各样的问题。如在蓝筹地段买公寓，这个在墨尔本就行不通，在布里斯本更行不通，除了悉尼其它州公寓普遍增值很差。

而且实际当中也不是所有悉尼蓝筹区域公寓涨幅都很好，悉尼蓝筹涨的好主要集中在Bondi ，Coogee和Neutral Bay一带。而这种区域属于中高端市场价位至少90万以上起，超出了很多人买投资房的预算和贷款能力范围，所以这些买家中介派最终都会变成以高端客户为主要服务的机构。

他们的书籍和文章是我们普通人很好的启蒙点，能打下比较好的理论根基，如果不找他们帮看房，普通人在实战的道路上，要走的路还很远。

02

现金流派

我管现金流派称为屌丝流派，因为这个流派主要吸引的是穷人。这个流派比较有意思的地方就是一直在推翻自己。

流派的鼻祖是Steven Mcknight， 他在2003年写了一本书《从0到130套房产》，讲述他和他的商业伙伴（两人都是会计），一起买了130套房子的故事，他主要去三线小镇去买那些租金高的房子，因为小城市房子地大，他还会顺带做一些小开发。

和作者一道火的还有那个至今仍在在地产界流行的词语“ positive cashflow property“（正现金流房产）。一时间小城市房子好，还是大城市房子好成了地产界辩论不休的话题。

但是这个故事最终没有成为传奇，Steven Mcknight 后来宣布他决定卖掉所有的房产，并远走美国去管理一个商业地产基金。他说在澳洲买正现金流房产的日子一去不复返，新时代的致富方法是买入高升值的房产，然后等房子升值后，把所有房子卖掉换成商业地产吃现金流。

他能发表这样的言论我其实一点都不稀奇，因为2008年以后很多事情都变了，最大的变化就是贷款，以前2003年贷款可以贷到100%，还不需要收入证明，金融危机以后就什么都变了。

很多正现金流房产都是靠只还利息才有现金流，只还利息时间一到就必须要转成本息同还，那个时候就没现金流了，所以想维持这个系统，房子必须能refinance续只还利息，或所有房子租金都能大幅上涨。所以几十套，上百套房产这种神话，一旦操作不慎就很容易出问题。号称有170套房子的小哥Nathan，就传出自己黄金海岸的房子被银行要法拍的消息。

正现金流派一直推崇买小城市，认为找到那些所谓的’ hotspot”, 你可以既享受现金流，还享受升值。很多这些区域都是几千人的矿业镇，这些区域确实在1-2年里房价和租金疯涨，但是后来矿业需求下降，这里的房价低了将近90%，很多人为此破产。

投资Regional的事就没人再提了，投资Capital city 成了大家一致的共识。

现在正现金流流派以知识付费为主，讲座宣传单上写着“ No Money Down“， 什么如何不拿一分钱，用别人的钱来投资房产， 什么如何不拿一分钱，还能自己做房产开发。如何学习房产投资技巧，然后一年内辞掉工作，成为全职地产投资人。什么房产不会再升值了，我们需要学会自己做地产开发做人为升值。

这种宣传手法下来，吸引来的都是低收入人士，对自己现有工作感到厌倦，买不起悉尼墨尔本房子的人。把这样的人聚集起来，妄图用一个周末的时间就学会如何做地产开发，然后找周围人融资去做项目，成功率可想而知。

他们的口号和目标是错的，但优点是他们的workshop会教你一些实战的东西，如怎么装修房子，开发的几种策略，哪个网站上看房子是不是在洪水区，火灾区诸如此类的。只要你不妄想着一个周末变成地产开发商，这些东西还是有些价值的。

03

楼花派

楼花派体系看起来就像一个免费的房产投资推广学校。他们会开很多的讲座，和你分析为什么通货膨胀下，买房是最好的选择。贷款该选那些产品，澳大利亚房产为何保值，为什么土地是最好的投资等。

总之讲座的内容都是最浅显易懂的，买过几套房的人都明白。之所以普及这些内容的，就是想吸引那些小白，或只买了一次房，对房地产投资感兴趣的人。

讲座一般分为三个特点，

一个是只讲浅的，不讲深的，谈买房多好，但不谈如何选筹，毕竟多烂的房子都得卖啊，开发商是金主爸爸。

第二是只谈宏观不谈微观，例如2018年华人某公司老板在讲台上讲，目前悉尼空置率是2.7%，是供不应求的状态，他没谈他们公司推荐楼盘的地方，空置率都到5%左右了。

最后就是跟我们买项目，本公司项目最好。

楼花派非常喜欢谈政府基建，这个其实是一个思维陷阱和话术。因为楼花多的地方，空地也多，政府盖了这多楼自然要有基建，这本身也是顺理成章的事。但是他们形容下来就好象政府多么多么看好这里，修一个商场好像这里就要翻天一样。

澳洲华人地产公司，除了二手房中介，都是走这个路线的。澳洲也有不少类似商业模式的公司，不过人家会把自己包装的更好一些，更像一家教育公司，给你感觉似乎卖房只是顺带着的业务。

如John L. Fitzgerald 写了《7 Steps to Wealth: The Vital Difference Between Property and Real Estate》，一般备受推崇的地产投资书籍，但他们公司custodian是以卖全新土地别墅为主的。

Cam McLellan写了“My Four-Year-Old The Property Investor“也是一本出名的如何投资地产的书籍，其实他本人是开发商，他的公司Open corp在墨尔本和布里斯本开发很多楼盘。

你感觉你加入了房产投资俱乐部，但其实就是用高级方式卖你楼盘，用各种理论告诉你买新楼盘就是比买旧楼盘好，有税务优惠，维护成本低等等。

04

奥克兰体系

这个是我自己苦苦摸索的投资方法，有可能是我独创的？我以为全澳洲大概只有为数不多几个人有这种投资想法吧。

直到后来我去新西兰最大城市奥克兰参加了一场讲座，遇到新西兰著名的投资人Matthew Gilligan，因为他的财力和阅历都比我根深一些，通过他的经验让我把这个体系的理论更翔实了一些。我把这个投资体系尊称为奥克兰体系。

以下是这个体系对房产投资的一些思考

1.公寓的周期性很强，市场好的时候涨幅会快，市场不好的时候公寓价格调成最为厉害，所以买公寓不是靠时间，而是要找时机。

2. 西方发达国家大规模城市化已经结束，目前的房屋增长靠移民来拉动，而移民普遍是去大城市，所以投资当以大城市为主。

3.大城市是用来投资的，小城市是用来炒的，可以在周期低谷期间去去小城市去做一些短平快的开发项目。

4. 投资房产必须具备三要素，首先是开发潜力，未来你所买的这块土地未来有没有土地性质变更的机会，如果离火车站很近机会就很大。第二是正现金流，能不能在后院盖个房子产生双份收入帮你去养这个房子。第三就是低价买入，在合理范围内买入这套房产。

5.  最好的house投资区域，第一是在城市涨幅最好区域的方向内，第二是在好区和烂区之间的位置。

6. 普通人可以参与地产开发，但地产开发不能是你唯一的收入，因为一旦周期来临时，第一个破产的就是你这种人。

7. 当你的房子现金流大幅上升后，你可以稍微冒一些险，去购置那些高负现金流，但增值非常快的产品，如下北或内西的别墅。

四大体系区别在于，如果你有一百万房子的首付

买家中介派：成为我的客人，我帮你选一套悉尼下北Crow nest的红砖公寓

正现金流派：我教你去昆州logan买一个能盖4套Townhouse的地，你可以开始和别人一起做一个项目，卖2套留2套，这样你就有正现金流房产了。房价不会涨了，你需要人为创造升值。

楼花派：跟我买一套House land，一套公寓，我教你怎么把盘子做大，10年后财富自由。

奥克兰体系：在墨尔本和悉尼，火车站和商场，500米范围买一个600平大地的house，最好离市区20公里内，后院建Granny Flat。

所谓的民宿短租， 装修，分地，建筑开发都是策略，只是体系里的一部分。论房产长期持有的投资体系，就这四种。

感谢您的阅读，我是万邦君。