那个在上海买了123套房子的人怎么样了：中国最大炒房组织水库兴衰史

一切的创新都源于模仿，我对这句话感触颇深，因为我就是这句话的实践者。今天大家看到我的公众号，我早期文章一些行文的风格，包括我开设的知识星球，都源于对一个人的模仿----欧神。

我最早写微信公众号是在2016年底，彼时的我刚从一家地产公司离开，浑身伤痕累累，这么说是因为，我对自己坚信的XX置业理念感到绝望。

早期的我真心相信地产公司所宣传的那一套的买的多，买的早，留的久，买新公寓的洗脑理念，自己也亲身实践买了几套。2016年我开始大批量看到楼花投资客损失10%的定金，因为贷款收紧，海外收入也做不了。

随着事态的深入，我发现过去楼花的种种问题，例如很多新楼盘定价过高，原来是因为地产公司老板自己在售价上加了10万。原来某某中东开发商开发的所有楼盘，全部都有质量问题，业主不得不和他们对薄公堂来维护自己的权益。

所谓的置业理念无非就是给客户洗脑的工具，让你多买几套楼花罢了。我对真理是真心渴慕，我觉得有假必有真，那正确的房地产投资方式是什么呢？随后我又花了几十万澳币买到所有市面上的投资书籍，四处去听付费的地产讲座。

我发现澳洲本地人对于怎么投资地产也属于空白地带。你如果读澳洲本地投资者的书，书里只会告诉你买入那些配套好，交通方便，离市区，有好学校的地方。说的全是正确的话，但是是正确的废话，因为Carlingford 也有好学校，配套也不差，两个商场，可是买公寓赔的连底裤都没了。Burwood 交通好，公寓总体回报依然很差。

而澳洲地产界很多付费的workshop也不讲怎么投资房产，无非是告诉你怎么装修，怎么做地产开发，告诉你掌握这个技能你可以辞去的工作，全职做房产。5-6千的三天付费讲座无非是卖一个梦给那些收入低又对自己工作不满意的人。

我对这些东西不是很感冒，理由是：

房地产开发虽然赚钱多，但本质是一个生意而不是单纯的投资了。在市场最火的时候，人人都想买地当开发商，一个一套投资都没有的人，却想着找地盖duplex。人们总觉得，房子这东西天天住，有啥搞不懂的。奇怪的是每个人都会做菜，饭店也赚钱不少，但很少有人羡慕他们，然后自己去开个饭店。

第二是在资本太少时，做开发这东西无意义。像我认识一个朋友拿出全部身家去和几个朋友在墨尔本做一个4个townhouse项目，最后的结果是如果盈利自己能分到6万，如果亏损自己的十几万就全赔进去，当然人家要的就是经验和开发商的头衔。

我当时既不想买楼花，也不想去买个房子装修卖或者开发个项目，我就想难道就没人讲讲怎么分析房产，怎么分析街区，怎么分析城市的板块吗？

后来在朋友圈看到欧神的文章，顿时惊为天人，因为欧神文章虽然是在写中国的楼市，但是很多现象却完全适用于澳洲地产市场。

例如他提到政府发展新区靠得就是卖地，只有卖地才能有钱去发展基建，所以要远离新区。我读的时候就想起了悉尼的Parramata，楼花从2010年就开始卖，都卖了差不多有10年了，目前为止承诺的基建才刚开始动工。

尤其他说要远离新房，新房买入新的，卖出就变成二手了，尤其远离那些贵的新楼盘，那些楼盘要洗牌，洗个4-5年。

什么又是洗牌呢？

有些新楼盘定价过高，买入的人只会有两个结果，一个是在很多年后卖依然是买入的价格，这个在悉尼市场上我们已经看到了。

另一个就是接受亏损，以市场价卖掉。无论任何一种方式楼盘都完成在二手市场的重新定价，洗牌完毕。

我早期的很多投资思路都源于水库，这篇文章就是对他本人的致敬，今天你们会了解这个在中国房产投资圈举足轻重的组织从兴盛到衰弱的事。

欧神本名欧成效，生于1978年，上海人，土著，高材生。出身教师家庭，父母之一据说为正处级。2001为了替初恋女友解决500块的定房意向金退款问题，欧成效两赴上海莘庄，又一路看过了莲浦府邸、樱园、好世凤凰苑、地铁明珠苑、众众家园等楼盘，看到最后，退钱的事不了了之，他自己对楼市的兴趣却冒了出来。

2002年6月，花了三个月时间看盘，24岁的欧成效拿下了自己的第一套房，浦西江景房，成交价5700元/平米，而往东，号称上海第一豪宅的世贸滨江，挂牌价为18500元/平米。

2003年与初恋女友分手后的欧成效，因为对楼市的执迷，坚持要拿家里所有资金投入楼书，为此没少和作为国企领导的父亲吵架，因为父亲更青睐股票。此时的欧成效已经习惯于带着安全帽穿梭在各大未竣工的楼盘之间，坐着工地的电梯去看灌浆盖房子。

2004年他在天涯发帖公开看好中国楼市长期走势，他认为人民币面临巨大的贬值压力。人民币对外，遇到升值压力。对内，遇到贬值压力。货币的增量将会引发房价暴涨，底下骂声一片。

http://bbs.tianya.cn/post-develop-38712-1.shtml

2009年随着电视剧《蜗居》的上映，上海的房价不知不觉到了2万块一平。欧成效经常混迹于各大地产论坛和人辩论房价，主要就是在安家论坛。因为当时谢国忠，牛刀的缘故，大部分中国人是看空房价的，所以看多房产的人经常被人骂成狗。

最后一群看多房产的人为了抱团取暖，就在2012年10月份成立了水库论坛。欧成效后来开设了自己的公众号，随着中国房价的上涨，他的水库论坛公众号也跟着水涨船高，成为了房产类的第一大号。

比较有意思的是，对欧成效早期地产投资启蒙比较大的一本书竟然是一位澳洲华人在2004年写的地产投资书籍，当时是专门写给大陆人看的。

如今欧成效的文章反过来启蒙我这个华人。

我从欧神那里学到东西不止地产投资的概念，其实还有很多其它方面的反思，主要有5点。

1.地产其实就是以力破巧

欧神在2000年初就看好房产，这是他的远见之明，但中央政府在此期间曾多次调控房产市场，收紧银根。很多炒房客都是靠不断refinance来支撑自己的资金链，调控里很多人资金链一下就断了。

在中国看多房产的人很多，有先见之明也不少，只是很少有人像欧成效一样爱写文章，让自己出名而已，但是这些炒房客很多没有坚持下来。为什么呢？因为欧神的前妻是朱文倩，曾经万达的财务总监，有这个现金奶牛不断为他输血（房贷就是她在还），而自己老爸又是国企领导。

他鼓励每年2N（买两套房子）， 很多人很是纳闷如何做到，其实人家只是不提自己的背景罢了。房地产投资终究是一个重资本的投资行为，除了眼光，谁能笑到最后靠还是自身实力。

 2.普通人买房应该寻求溢价而不是低估

欧神买房最推崇两个字-便宜。他很推崇去城乡结合部买老破大楼的大户型房子，如上海的康城一楼带地下室，北京天通苑200多平的户型。理由有几个，一个是容易砍价，因为这种大户型本身地段就不好，大户型的话总价还高，所以很多人别说买，连看都不愿意看这种房子。所以康城每平米单价3万，买这种房子可能每平单价只要2万，满足欧成效所谓的7折笋盘，这样他拿到银行去可以马上抵押套现出一大笔钱出来继续投资。

这种方法后来被证实不太适合投资，因为银行毕竟不是你家开的，市场也不会好到你能一直把房子反复抵押套现，一旦你必须要把房子卖掉，你会发现市场完全无流动性，自己要卖可能也要7折笋卖出去，甚至更低。我在微信里看到有人说自己就是信了这一套，后来需要卖的时候卖了全楼最低价。

这点水库早期元老LiyangBB就认为，买房就要买美女房，户型完美，在楼层中高区，在小区白菜心位置。因为国内楼龄影响贷款，他的房子都是4-5年一转手，他的名言就是，甭管啥理念，把房子自己拿到市场卖一下，你就全明白了。好房子才有流动性，尤其在中国。

房子毕竟是要住人，纯当金融产品去融资还是行不通的，因为市场不是任何时间站在你这边的。

3. 人有钱是会变的，没人例外。

欧成效在享有巨大声誉的时候，收入和身价也暴增，他开设了知识星球，每个成员收取5000元的会员费，加入的人有3000多，可想这是一门多大的生意。

在有了巨大的现金流后欧成效不再忍耐自己前妻，他们之前本有隔阂，但是因为朱文倩一直在偿还贷款，所以这种关系还在一直维持。

2018年1月他召集水库粉丝到北京的私人会所给他庆生，他上来发表讲话，第一句话就是“文倩我们离婚吧"，然后就把话筒递给他妻子。他原本想在众目睽睽下羞辱自己的妻子，但他妻子也是高情商，头都不回，转身离去。欧成效还在后面喊：“难道你不说点啥吗？”

他们最终离了婚，欧神后来跟自己一个女粉丝在一起，一个武汉的二手房中介，他也如愿以偿让这个女人给自己生了儿子（前妻生的是两个女儿）。

人有钱是会变的，我已经看了无数次地产公司男男女女劈腿和小三在一起的事，总之人有钱会变的，包括你的合作伙伴。

4. 不要迷信任何人

我后来退出了水库，甚至取关了水库公众号就是因为里面骗子太多了。水库招牌大了以后，就衍生出了另一个产业---管家公司。管家公司类似澳洲买家中介，帮你选房，贷款，搞户口之类的。 

问题是很多管家公司的负责人本身都没啥投资经验，基本靠欧成效站台去忽悠。真正把事闹大的是后来大家因为信欧而去参与了一次沈阳团购，后来发现管家公司一鱼三吃，开发商吃回扣，会员这边收团购费和贷款费，最后房子无法交户，承诺的钱还没退。

后来欧成效开始卖起柬埔寨西港的土地，又被爆出土地不是永久产权，土地证作假的事，承诺退款没兑现的事。

从那时起水库开始衰败，我周围认识的一些人开始不再关注水库。初心易得 始终难守，不要迷信任何权威，是人都会被腐朽。

5.投资请不要自己脑补

欧神的投资理念认为只有面积才是硬通货，什么学区，环线，商业配套，长期看全部不会保值，因为一切都在变化中，就像深圳的繁华已经快拉平了香港。

中国自从进入了WTO以后，国家经过了飞速的发展，所以城市一天一个样，在国内的人都习以为常，其实这是一件不正常的事，没有任何国家可以一直这么快速成长下去，随着人口红利减少，最终一切都会固化。

欧神买了5套上海的城一楼带地下室的房子。他认为，早晚地下室的面积会随着房价越来越高，而带有溢价。现实是并没有发生。外传欧神后来一直非常想卖掉这些房子，但是上当的粉丝比较少。

我以前在澳洲见过不少以幻想和脑补做投资的，如幻想什么悉尼西北会变成未来的新商业中心，幻想新机场建好后会怎么样，幻想墨尔本的大学城建好后会多么壮观。

他们的投资完全靠对未来的一种幻想，这样的投资一定出问题。你不去相信看得见的，去赌看不见的。其实城市的格局很难改变，除了上海浦东和浦西发展一样好，绝大部分新区发展全部失败。

有一位美国地产亿万富翁说过，你如果今天不喜欢这笔投资，未来你也不会喜欢。不要幻想现在不喜欢的东西，未来会变得好起来的。

上个月，水库终于被永久封号，从此掉下神坛

感谢您的阅读，我是万邦君。