澳洲的投资房产是否还存在“套现”的机会？丨财神

也许受到近来澳洲房市如火如荼的影响，一部分升级换房型买家想提早入市。

我们后台收到了很多关于现有房产是否存在“套现”机会，从而增加新房首付款，提高自己的购房预算的咨询。

我猜测有这样需求的置业者不在少数，所以本期的文章我就和大家一起聊聊当前市场上“套现”情况。

相关信息介绍

贷款中的“套现”最核心的三个因素就是：物业增值情况、套现贷款的目的以及借款人的收入。这三个组成要素缺一不可，必须同时满足。

物业增值 

首先，物业增值是套现的基础，物业增值的多少决定最后可以套现的额度。

案例分析

Alan在14年购买了一套公寓，当时的价格是55万澳币，借款80%，也就是44万澳币债务。

如今，银行估价物业价值82万澳币。

那么Alan的收入如果满足条件的情况下，可以增贷21.6万澳币，有了这笔钱再加上手里的存款就可以构成新房的首付款。

通过案例我们可以品味出，第一套物业增值的成绩真的可以决定以后的买到什么样的房产。

套现的目的 

虽然在政策上银行接受很多种套现理由，但实际上申请人购买房产的理由银行会批的更通顺些。如今的疫情期间有些银行即便贷款批给你，最后还是要做资金控制，对于金额较大的套现银行会做Funds control，也就是见到购房合同或者投资证据等才能放款。

借款人的收入

当增贷发生时，借款人的还款压力随之增大，借款人不仅要还原来贷款金额的本金加利息，同时也要还增贷部分的本金和利息。

如果未来要买新物业，那么银行要对借款人的还款能力已经贷款压力做重新的测算。

失败原因

从最近接触的案例中看，大部分“套现”案例失败的原因基本都是物业估值不理想。

这里的不理想有银行比较谨慎评估的一方面，另外就是一些客户在房市场高点期间进入，并且物业的位置大多在高密度区域。

再有就是时间问题，成交的时间越近的，估价增值的几率较小，所以借款人应该给自己物业一段沉淀期，一般都是5年以上做增贷时机比较好。

目前银行在收入方面设置的障碍主要围绕着DTI Ratio。

在有些银行计算方式下，即便你的收入可以通过贷款审查计算器，但是DTI（债务与收入比）指标不够最后也是通过不了。

综上所述，目前能直接通过增贷申请还是存在一些难度，很多申请人都选择了卖房进行新的资产配置。

这样的好处是可以释放首付款并且增加借款能力，集中火力拿下优质资产从而赢下第二轮竞争。