澳洲房市大热，但这一次，投资者迟疑了

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ACB News《澳华财经在线》3月5日讯  继维州“让租户笑，让房东哭”的租赁法规落下第一只靴子后，新州版的租赁法规落下了另一只靴子。

超过200万澳大利亚人拥有投资物业。新冠疫情爆发后，各州政府颁布法规，禁止驱逐遭遇经济困难的租客，即使他们付不起房租。在新州和维州，这项临时的法规都将于本月底结束。

本周新州政府宣布，租户将有6个月的过渡期偿还房租欠款，并与房东制定付款计划。租户如果未能满足付款计划，就可能被驱逐。改善监管厅长（Better Regulation）Kevin Anderson说，随着经济反弹和失业率的稳定，现在是时候过渡到正常的租赁法规了。

过渡期法规的细则还没有公布，但已有租户权益团体表达了反对，称6个月不够，应该延至12个月。

当然，比新州房东更揪心的，是维州房东。有专家说，维州新的出租房租赁法改革法案是整个澳大利亚各州中对租客保护力度最大的。

维州政府的改革法案本来应在2020年7月正式生效，但因为墨尔本二次疫情和四级封城关系，延后到2021年1月1日，最终延期到2021年3月29日正式开始实施。

从租金方面，维州的新法禁止租房竞价行为。无论是房产中介还是房东，都必须给出一个固定的价格，不能要求或引导高于这个价格的出价；房租从以前的每6个月上调一次改为每12个月才可以上调一次。

出租房屋条件，新法规定，出租房必须满足最低标准。比如，配备功能良好的卫生间、充足的冷热水供应，房间需要防潮防湿，杜绝霉斑等。租客有权养宠物，房东要想禁止租客养宠物，需要拿到法庭判令才可以。

新法还不允许房东和中介问及租房申请人是否与以前的房东发生过纠纷，不能要求查看租房申请人的银行对账单，也不允许房东在没有任何理由的情况下给租客下达逐客令，合理的真实理由包括卖房、大装修、直系亲属搬回居住等。

自然，这样的新法赢得了租户的欢迎。维多利亚州租房者协会说，这些改革将改善维多利亚州200万租户的生活。

另一边，是维多利亚州房地产协会警告，这可能会阻碍对房地产的投资。协会说：“这些变化引入的新成本可能会导致更高的租金，爸爸妈妈投资者可能退出这一资产类别，给维州人的租赁房源和负担能力带来进一步的压力。”

说到这里，就不难理解，为什么这一轮房地产热中，自住房业主担纲了主角，而投资者没有拿出同样的热情。

在3月2日的利率决议中，央行行长Philip Lowe谈到房市时说：“自住房信贷增长有所回升，但投资者和企业的信贷增长仍然疲软。”

如果说移民前景的变化让投资者们看淡房市，这些“让房东哭”的法规则起到了雪上加霜的作用。

从去年疫情爆发至今，租户、房东和银行之间的矛盾就变成了一个难解的三角问题。租客在疫情冲击下面临经济困境，房东也有偿还房贷的压力。

在最新公布的银行财报中我们看到，国民银行（NAB）房贷延期余额最高峰时为380亿澳元，到去年底时才降到了20亿澳元。目前四大银行中，联邦银行（CBA）有2.5万笔房贷延期，澳新银行（ANZ）有1.5万笔房贷延期，西太平洋银行（Westpac）有2.6万笔房贷延期。

这些延期房贷中当然不全是投资房贷。去年8月APRA的数据显示，截至6月份，在延期房贷中，有34%是投资房贷。

来源：APRA

大多数银行为有抵押贷款的投资者提供最多六个月的停付还款。但在大多数情况下，未付的利息会被添加到贷款余额中，从长远来看，借款人最终可能会支付更多。

去年下半年，各大银行纷纷表示，将努力让人们保住自家住房，给付不起按揭的客户降低还款额或转成只付息贷款。但那些无法再延期还款的住房投资者就只能选择卖房了。

澳洲最大的商业银行联邦银行的CEO在8月中旬谈到房贷延期即将结束时，就直截了当地说：“我们肯定会竭尽全力让客户保住自住房。投资房产与自住房是不同的问题，这真的要取决于客户个人的情况。他们可以做选择，除非他们没法还款，但当然如果你能够避免这种情况，你也愿意避免。” 

多数州政府为已给房客减租金的房东提供土地税费折扣。不过，就市政税、物业管理费和水电费而言，在大多数情况下没有折扣。