疫后焕新！澳洲商业地产掀起变阵潮 CBD写字楼市场潜流暗涌

( 图片来源：《澳华财经在线》)

ACB News《澳华财经在线》3月19日讯 疫情平稳之后，澳洲住宅房市一路飙涨（详见《悉尼多个郊区房价逆势下行：“史上最贪婪时期”的暗影》,《7个迹象揭示澳洲房市正处于高速发展期》）。商业地产的表现目前看来要逊于住宅市场，但变阵潮已经在暗自涌动。

澳洲商业地产展现超强韧性

澳大利亚的写字楼业主2020上半财年的业绩强于预期，令许多投资者感到惊讶。

在这期间，第一大城市悉尼数次进入管制，第二大城市墨尔本大部分时间处于封锁状态，但两大都市的商业写字楼行业表现出色。

澳洲最大的写字楼业主Dexus在报告中确认今年的分红将与上一年持平，盈利略有下滑。Dexus拥有悉尼Australia Square和墨尔本Collins街80号大楼。这家集团正在提供更大灵活度，以鼓励更多的租户签署合同，并表示已经疲弱周期已经过去了一半。

事实证明，写字楼资产比许多人预期的更有弹性。

Dexus写字楼部门负责人Kevin George提出两点乐观因素。一是白领就业率再次增长，招聘广告又回到了疫情前的水平之上。二是年底的商业信心高于过去7年的平均水平。所有这些都预示着未来1-2年内，写字楼需求将复苏。

而在低利率时期，全球投资者都在追逐高收益的资产，企业正在建造更多的写字楼。

Dexus和合资伙伴Frasers Property Australia正在悉尼中央车站外推进一个价值25亿澳元的双塔楼开发项目，GPT也有35亿澳元的写字楼开发计划。

就连软件公司Atlassian也在筹建自己的一座价值10多亿澳元的写字楼。这座外层全是玻璃的40层高楼，在建造过程中的碳消耗量只有传统建筑的一半，而在投入使用后的能耗也只有一般建筑的一半。

《澳华财经在线》获悉，位于悉尼CBD黄金地带Kent Street 333号商业物业项目大股东Glory Star 地产集团，目前正在提交一项新的开发申请。

据悉，该方案将对现有商业写字楼进行全面扩建升级，目标是将其打造成悉尼CBD核心商业区中融合智能化和节能化两大特色功能的顶级地标型商务写字楼。

但COVID-19疫情带来的不确定性，意味着写字楼的长期前景及其商业模式还没有定论。虽然澳大利亚最大的商业地产公司在2021上半财年有良好的表现，变化才刚刚开始。

Jefferies分析师Sholto Maconochie指出，商业地产公司普遍预计悉尼的出租率会再下降5%-10%，而在2020年悉尼的出租率将下降了约15%。毕竟，在家办公已被很多公司接纳甚至提倡。

零售物业仍然不确定，资产价值正在下降。但即便如此，商场运营商Scentre Group最近也在与零售租户的博弈中取胜。Premier Investments等零售租户企图让Scentre Group修改租赁协议，将租金与销售量挂钩，结果妥协的是租户。

在全球范围内，澳大利亚1.2万亿澳元的商业地产市场仍保持着良好的发展态势。咨询公司Oxford Economics称，在整个亚太地区，去年商业地产价值平均下降了3％。澳大利亚估计下降了2%，处于中间位置，相比之下，韩国的价值增长了4%，新加坡、日本和香港则下降了3%至6%。

澳洲商业地产的跌幅不大。1997-1998年亚洲金融危机和2008-2009年全球金融危机中，澳洲商业地产有高达15%-30%的跌幅。

在亚洲金融危机期间，几个亚太经济体的不良贷款率跃升至15%-25%的水平，其中房地产贷款在贷款总额中的比例超过25%，贷款房价比超过80%。

Oxford Economics认为，澳洲商业地产相对强劲的表现部分得益于对疫情的良好控制。在英国和美国，去年商业地产价值下降超过8%。

澳洲商业地产中最大的赢家是工业和物流资产。工业地产的年度总回报率从2019年的11.5%回升至去年的13.9%，成为Property Council/MSCI澳大利亚年度地产指数中表现最强的行业。

随着电子商务的发展，以及传统零售商调整供应链以满足消费者不断变化的需求，对工业和物流资产的需求将不断增加。

GPT是澳大利亚历史最悠久的房地产投资信托基金，其工业地产投资组合的价值在三年内翻了一番，达到30亿澳元，而且仍在继续扩充这个投资组合，其目标是将物流地产在总投资组合中的比例从20%提高到三分之一。

商业地产类别重排“座次”

随着对通胀担忧的升温，债券收益率正在大幅走高。不过，各国央行还是明确表示要“走在通胀曲线的后面”，这意味着不遵循传统的做法（即一有通胀苗头就收紧货币），而是在零利率的起跑线上等待，直到通胀高于目标一段时间。

接近零的基准利率更有可能让资产价格而不是消费价格飙升。商业地产能否再度起飞？

其中工业和物流地产（货物运输和仓储）已经成为资本追逐的热门投资。

疫情加速了电子商务在澳洲的发展。这个领域的挑战在于，这些长期的结构性积极因素已经提升了价格，最近的一些交易凸显了这个行业的弹性。

另一方面，实体零售业本来就面临的不利因素，疫情又使这种状况更为不利。不仅人流量的大幅下降迫使门店关闭，一些原本计划出售的资产也被迫下市，很可能出现价格下调的压力。

如果工业和物流资产是首选的长期投资，而传统零售地产被认为是最脆弱的，那么写字楼行业可以说是处于中间位置。如前所说，随着 “在家办公”主题的发挥，高品质、地理位置优越、租户实力雄厚的写字楼的重要性将变得越来越明显。

普通投资者如何参与商业地产投资呢？可以通过直接投资、国内外的上市信托，以及非上市基金来参与。

当然，商业房地产不仅与传统债券和股票的关联性较低，拥有多元化投资组合的管理人也有能力提供更多元化的跨行业投资机会。

虽然债券收益率最近有所上升，通常被视为房地产估值的阻力，但全球收益率仍低于去年年初的水平。事实上，目前房地产回报率与债券收益率之间的利差对房地产仍有很大的支撑作用。

越来越多的投资者正在寻找非上市物业和基础设施的投资机会，其中与CPI指数挂钩的租金提供了一个相对较好的通胀对冲，有助于在经济周期内获得稳定的回报。