2%首付购房加入“混战”：房市新政再度剑走偏锋？

ACB News《澳华财经在线》5月10日讯 2%首付能买房吗？——莫里森政府现在说：能。

根据澳洲政府担保的住房贷款计划，与以前的低首付首次购房者计划类似，超过12.5万名单亲父母，只需2%的首付，就可以购买首套房产。对于一套40万澳元的房产，从租户到房主，只隔8000澳元的距离。

据《澳大利亚人》报道，新的家庭住房担保计划将是莫里森政府预算案住房政策战略的核心。

澳央行周五表示，如果家庭能够花掉在疫情期间积累的数百亿澳元的储蓄（详见《澳洲家庭坐拥高储蓄 央行货币政策关注家庭如何“花钱”》），那么到2023年全国的失业率可能骤降至3.75%。

由于房地产是经济复苏的关键驱动力，联邦财长弗莱登伯格透露，政府将进一步干预市场，将住房贷款担保扩大到单亲家庭。首批提供1万个名额，但一位高级政府人士表示，该计划可能是开放式的，随着时间的推移，将根据需求提供更多名额。

“一石双鸟”新政

2%首付担保计划，是一个“一石双鸟”的政策，既回应了舆论对莫里森政府“不重视女性”的批评，又回应了“住房可负担性恶化”的问题，毕竟，首付款仍是大多数无房者需要逾越的最大障碍。

社会及社区住房部长迈克尔·苏卡（Michael Sukkar）说，该计划将解决住房所有权方面的巨大不平等问题之一，在银行认为有贷款信用的12.5万名单亲父母中，84%是女性。

对于那些年收入低于12.5万澳元的人来说，该计划的上限是基于地区平均市场评估的房产价值。在悉尼，购房上限价格为70万澳元，单亲家庭需要的首付仅为1.4万澳元。而在南澳，购房上限价格为25万澳元，首付仅为5000澳元。

这还不是首次置业新政的全部。首次置业者提取养老金（Super）购房的限额也将从3万澳元增加到5万澳元。这个受到争议的“房产第一，养老金第二”的政策仍在延续，即优先考虑拥有房产作为可持续退休的关键。

另外两个政府担保的低首付购房计划将提供2万个名额。

去年莫里森政府出台房市刺激措施，向首付5%的购房者提供首付担保，名额为1万个。2018年推出的5%首付首次购房计划（每年1万名额），也将继续实施。

上述两项计划都限于单身人士的收入为12.5万澳元以下，夫妻收入为20万澳元以下，而且申请人必须以前没有拥有过房产。

追不上的房价

这一轮房产周期的开始是不同寻常的，因为它是由首次置业者推动的。

在今年1月份的高峰期，首次置业者贷款承诺同比增长了73%，当月贷款承诺达到了创纪录的72亿澳元。首次置业者的房贷份额也创下了全球金融危机后的新高，达到25.0%，而四年前这一比例还不到11%。

然而，一个转折点已经到来，在截至2021年3月的两个月里，首次置业者房贷承诺下降了4.8%，首次置业者房贷份额也下降到22.6%。

而投资者房贷承诺开始强劲反弹，在2021年前三个月激增29%，现在明显“挤出”了首次购房者。

因此，正像上一次全球金融危机中发生的一样，首次置业房贷承诺短暂地高于投资者承诺，然而这只是昙花一现，首次置业者随后被高房价“挤出”。

这种情况不太可能改变。投资者正满怀热情地重返房地产市场，一个佐证是，截至3月的一年中，投资者房贷承诺急剧上升54%。

超低的利率和供不应求的市场助长了买家之间的激烈竞争，使房价飙升。据Domain的估算，从去年开始寻找房产的潜在购房者，现在可能无法跟上房价上涨的步伐。

在悉尼，今年一季度房价中位数上升了10万多澳元，达到了1,309,195澳元。在悉尼，如果有人在去年12月刚刚存够了20%的首付，但没有买到房，那么从那时起需要再攒20,614澳元，才能达到现在20%的首付要求。这意味着每周要多攒下1586元。

在墨尔本，房价中位数增长了4.8%，达到974,397澳元。买家必须在过去三个月内再存8989元，也就是每周攒下691元，才能追上现在20%的首付要求。

联邦银行（CBA）澳大利亚经济主管Gareth Aird表示，为了跟上房地产市场的步伐，首付款已经超过了普通人的承受能力。现实情况是，鲜有首次购房者能在一个季度里存下那么多首付。

决定进入房市的首次购房者只有两种选择：要么是退而求其次，买一套比去年看中的差一些的房子；要么会承担房贷保险费用，拿着比例较低的首付款进入炙手可热的房市，因为他们害怕错过。这又推动了房价上涨，成了一个“自咬尾巴”式的循环。

隐蔽的风险

单亲父母2%首付购房，看起来对首次置业者非常“贴心”，抛开政治和选票不谈，这类政策的问题在于它会不可避免地推动房价上涨。

IFM Investors首席经济学家Alex Joiner在推特上说：“所有政府的（首次购房者）计划总是针对购买力，因为这在政治上是可行的。但经济学家们几乎一致认为，这样做会增加房价上涨的动力。”

这种政策归根结底，并不是直接针对住房负担能力的结构性问题，而是简单地推动房市需求上升。

原因很简单，让更多的买家进入市场只会有助于推动价格上涨，因为他们要在一个已经供不应求的市场中竞争。

经济学家、前总理吉拉德顾问Stephen Koukoulas也认为，政府为这些首次购房者增加了购买力，这让卖家有理由“欢欣鼓舞”。

他说：“我们即将看到从首次置业者那里额外多出的2万澳元（注：指提取养老金购房），现在直接进入卖家的口袋，他们的退休收入也毁了。”他称这是一个“非常愚蠢的政策”。

有观察人士指出，从长远来看，补贴首次置业者的政策都不可能讨好被高房价折磨的买家。

“幸运”进入房市的购房者，可以在飞涨的市场中“锁定”价格，但无法一劳永逸地“锁定”利率。

本周一，澳新银行澳新银行研究部表示，现在预测澳洲失业率在2021年底降到4.8%，在2022年底降到4.4%。这比央行早先预期的失业率下降速度要更快。

关于失业率的最新预测，也挑战了澳央行行长菲利普·洛威关于基准利率“至少在2024年以前”维持在0.10%的说法。澳央行不太可能近期加息，但澳新银行的新预测表明，澳洲购房者对廉价资金的依赖可能比预期的更快结束。