热门郊区房产险流拍！ 从最新房屋清拍率看市场可能出现的情绪反转

( 图片来源：《澳华财经在线》)

【本文要点Key Message】：

1)  上周末悉尼房产拍卖初步清盘率79.6%，只比前一周81.0%的初步清盘率略有下降。但清盘率无法反应拍卖活动中的各种“故事”和“曲折”

2)  位于悉尼东部热门郊区帕丁顿的一套房产，在拍卖当天竟无买家出现

3)  投资者对澳洲房产的需求正在迅速反弹，然而，投资者房贷承诺的价值仍然比2015年的峰值低22%

ACB News《澳华财经在线》6月8日讯 CoreLogic上周末的房产拍卖数据无甚亮点。

全澳初步清盘率从上周末的75.7%下降到73.5%。墨尔本的初步清盘率67.3%，低于前一周末的72.8%。墨尔本的封锁令仍未解除，清盘率下降也在情理之中。

值得关注的是悉尼。单从79.6%的初步清盘率看，只比前一周81.0%的初步清盘率略有下降。当然，即使是在房市繁荣期，清盘率本身上下波动一点，也算是正常现象。

然而“数字”是死的，“人”是活的。清盘率本身，只是计算拍卖房产总共有多少套，在拍卖中卖出去多少套，两下相除得出一个结果。拍卖活动中的各种“故事”和“曲折”却是清盘率数据无法反映的。

热门郊区房产险流拍

悉尼东部郊区帕丁顿（Paddington）的一套房产的拍卖过程就颇值得思忖。

按照Domain房地产网公布2018年新州最受买家青睐的城区排名，帕丁顿因有着最多的搜索点击率而名列排行榜首位，完胜了Surry Hills、Mosman、Newtown、Randwick、Marrickville和CBD这些知名“豪宅区”。

这个区好在哪儿呢？一位房地产中介说，这个区“有年轻的家庭、有大房换小房的人、有年轻专业人 士、有投资者、有各世代的人。他们喜欢拥有咖啡馆、餐馆和商店的生活方式，并且这里离市中心很近。”

上个周末，位于帕丁顿Union街3号的一栋两居室、一浴室的老式联排别墅，占地很小，只有63平方米，也没有经过翻新，拍卖后以211万澳元成交。

房产代理中介PPD房地产公司的经纪人Catherine Dixon对《澳洲金融评论》说，就价格而言，这套房在帕丁顿属于入门级房产，不过，它还有DA批准的再建计划，这是很难从Woollahra市政得到的。

PD房地产公司给出的指导价是190万澳元，预计会以210万澳元成交，最终结果与预期的非常接近。

但令人房产中介意外的是，这套房差点流拍。

在拍卖会之前，有不止一个买家已经做了详尽的调查，看了三到四次房。他们已经预先登记了，中介也认为他们会竞价，但他们都没有出价。周六拍卖日当天，两个买家都选择不参加拍卖会。

不参加的原因是，买家们事先都出了价，但被拒绝了。其中一个买家决定退出市场，因为市场的热度太高了。另一个买家想在之后的一周参加拍卖，但要附加一个额外条件——想要在拍卖会之后有五天的冷静期（即可以反悔），但业主并未同意这个条件。

拍卖会结束后，中介回去联系了所有看过这套房的人，向他们预约了周六下午和第二天会谈。有几个人接受了预约，最后有一个买家在周日与卖方交换了合同。

中介询问这位买家，为什么不参加拍卖会。她的回答是，怕竞争不过其他竞价者，她认为会有太多的人参与，“我已经错过了很多拍卖会，我只是觉得我没有机会”。

中介说，经过一年的时间，不停满足卖家不断提高的报价要求之后，买家已经变得警惕起来。与其说他们害怕错过，不如说他们害怕付出太多。买家们正在退一步思考，到底是租房还是买房。

这个故事并不是孤立的。同样是在上个周末，同一家房产中介计划在帕丁顿的Sutherland Avenue 33号举行一场拍卖。拍卖时间原定在6月19日。但中介担心“如果再拖延下去，我们就会一无所获”，决定将拍卖提前到上个周末。就在上周起初，有五个买家说要竞价，到了周五就只剩下了两个买家。两个买家放弃了，另一个买家买了另一处房产。结果拍卖当天，仅剩的两个买家也都齐刷刷地缺席了。

虽然这套房产最终仍以318.5万澳元的价格成交，中介仍心有余悸：“他们都对拍卖很有戒心。”

毫无疑问，房地产市场的繁荣持续的时间越长，房贷市场的竞争越大，银行就会感到越多的压力，为了扩大市场份额而降低信贷标准。

但是，在这之前，房市的持续繁荣导致借款人的行为发生了变化。

目前，大多数购房者最终的借款额度都低于银行批准的最高额度。当借款人看到如果他们“顶格借款”，他们的每月还款额就会有压力。为了保留一些未来的财务灵活性，他们选择了低于最高限额的贷款。

投资者“归来”多少？

再回到数据上来。投资者重返房市，接过自住购房者的“接力棒”了吗？当然，投资者对澳洲房产的需求正在迅速反弹。

然而，投资者房贷承诺的价值仍然比2015年的峰值低22%。

CoreLogic的研究总监Tim Lawless发布的新研究显示，虽然投资者的需求确实有所回升，但以总房贷的比例来衡量，投资房贷仍然远远低于十年平均水平。

尽管投资者贷款增加，但3月份投资贷款仅占新房贷承诺价值的25.9%，高于今年1月23.1%的近期最低纪录，但远低于十年平均水平和2015年的历史最高纪录45.9%。这个最高纪录是出现在澳审慎监管局（APRA）于2014年12月宣布宏观审慎措施后不久。APRA当时对投资信贷增长设置了10%的速度限制。

虽然投资者贷款的份额在2016年上演了暂时的反弹，但由于2017年第二轮信贷紧缩，即遏制只还息贷款，再加上皇家委员会期间和之后更加谨慎的贷款环境，投资者在市场中的份额持续走低，直到今年2月。

在每个州和领地，投资者的活动仍然低于平均水平，从北领地的13.3%到新州的31.5%不等。

Tim Lawless还指出，考虑到新州的租金收益率很低，是全国最低的，因此新州投资者的比例持续过高，这有点违反直觉。他认为，在总收益率高于4%的小市场，房产投资机会要好得多。