潘军急卖“物业第一股”

潘军“重新焕发物业第一股的活力”话音刚落，花样年就要把彩生活给卖了。

9月28日，碧桂园服务公告将以不超过33亿元代价，收购彩生活的核心资产包。收购完成后，彩生活这个上市平台几乎成了个“空壳”，未来命运难料，令人唏嘘。

7年，这个首吃螃蟹的物业股，可谓起了个大早，赶了个晚集。2014年，彩生活借助轻资产、社区O2O概念登陆港交所后，其母公司花样年俨然成为地产商转型的标杆，彩生活也立志发展成“全世界最大的综合社区服务平台”。

但最初的野心有多大，今天彩生活的跌落就有多惨。因为转型不利，又错失了房地产发展的良机，在今年的房地产困境中，花样年也首当其冲，与蓝光、富力类似，出售物业成为选项。

彩生活已成过去，物业股的天下已变成碧桂园和万科的争锋。今年以来，这两家巨头以迥异的方式“跑马圈地”，争相扩大自己的地盘，真正的物业第一，将从他们两家中诞生。

01 

“第一股”落幕

花样年董事局主席兼首席执行官潘军对自己7年前的决定，曾是非常自豪的，他上个月刚说过，“把一个大家都不看好的行业物业管理送上市了，这是最令人得意的事情。”

但话音落下没多久，这份令潘军自豪的资产里最优质的部分，却要被卖出了。

几个小时前，曾经的“物业第一股”彩生活旗下邻里乐，被以不超过33亿元，卖给了如今的“宇宙第一物企”碧桂园服务。

这笔交易里，苛刻的交易条件、较低的估值，让碧桂园服务的从容、彩生活出手的急切，显得格外分明。

按照公告披露，碧桂园服务要收购的是彩生活服务旗下核心资产邻里乐控股集团有限公司（以下简称“邻里乐”）的全部股权，对价不超过33亿元。

碧桂园服务要求，邻里乐需要对自己的资产进行整合，将“不重要”的资产进行剥离，将核心资产纳入其中。

碧桂园服务直接点名自己想要的资产。公告显示，要想交易顺利进行，邻里乐必须把包括万象美物业、长白山旅游度假区物业、开元国际、开际商业、万象美住宅、花胥物业及北京万象美在内的7家核心资产公司纳入自己的纳入自己的管辖范围。这部分资产里，前三家由邻里乐控股，其余几家则还在彩生活的旗下。

整合后的邻里乐截至去年年底的除税净利润为3.09亿元，也就是说，碧桂园服务拿下邻里乐的估值不会超过11倍PE。

并且碧桂园服务对彩生活的交易规则，也明显比富力物业那笔严苛了许多。

三期交付里，每一期都有不少细则。比如说第一期中，就要求彩生活要向借款银行取得收购和质押权限——想要完成交易，连主动权都不在自己的手里。

如果在2022年3月1日前，彩生活不能够获得有权机构出具的同意收购的决议案，碧桂园服务还能单方解除交易，并且彩生活还需要支付交易对价15%，约4.95亿元的违约金。

甚至交易里还签订了非竞争协议：自交割日起五年内，除经碧桂园物业香港的同意外，彩生活服务、彩生活服务的关联公司、保证人壹及其各自直接或间接控股的公司不得直接或间接接管任何有可能在收购事项范围内的项目、与目标公司正在或准备洽谈的项目形成竞争性关系或作出不利其经营管理的行为。

这意味着，潘军曾想打造物业、商管双上市平台的愿景短期内已没了希望，从中也可以看到潘军出手物业资产的局促和紧迫。

在“活下去”和梦想间，孰轻孰重并不难作出抉择。

与蓝光、富力遇到的问题类似，花样年遇到的问题同样是在市场下行期内，销售乏力、再融资输血却又面临阻碍，不得不将物业这块“心头肉”割爱。

根据标普的统计，花样年有约7.62亿美元债在今年年底到期，其中有7.35亿美元债要在10月4日还掉，而2022年还有11.5亿美元债将到期。

有机构人士指出，当前情况下，花样年要想发债输血，需要付出相当高的利息，这无异于饮鸩止渴。

如果碧桂园服务和彩生活的这笔交易顺利进行，这家曾经的“物业第一股”的时代，终是结束了。

02

巨头“圈地”争霸

9月29日早上，万物云CEO朱保全在朋友圈发了一段感概：7年差不多算一个周期，第一轮故事失败落幕，第二轮故事仍在半梦半醒之间。肌肉渐起，眼神忧郁，触摸上帝的手还有几个7年的距离。

过去7年大部分时间里，彩生活是投资者心中物业的龙头，也曾和如今的碧桂园服务一样，在收并购市场里纵横捭阖，是握着刀把的那一方。

潘军在中报时说，彩生活是物业行业内收购最多的公司，对200多个物业公司进行过收并购。

其中最著名的一场，是彩生活以20亿元收购了万达物业。靠着并购、外拓和花样年的输血，彩生活陆续将自己的在管面积做到了中报时的约5.53亿平方米，位居行业前列。

它也靠着收并购、做大规模，吃到了规模的红利，由此成为资本市场上的宠儿，享受着高估值，巅峰时估值超过67倍。

但并购后整合不畅、合约流失等问题，也成为彩生活扩张的掣肘。在与多位券商分析师交流时，谈起物管行业，彩生活总是那个失败的案例样本。

其中有分析人士直言，通过激进的收并购带来的规模可能是虚幻的。市场缺乏成功的并购案例，因为并购后品牌无法积淀下来，物管合同到期后，业主会不选择续签。

一个直观现象是，不稳定的合同也会让利润变得不稳定，使得偏爱并购的物管企业规模和利润并不同步。

但行业内的并购并未停滞。在“并购王”孙宏斌都张口闭口提企业要安全、并购市场已经实质上不存在时，碧桂园服务和万科却在争相以自己的方式圈地，扩大规模。

华尔街见闻不完全统计，今年前9个月里，物管行业在上市公司层面已发生了30余宗并购，公布了交易对价的交易合计255.2亿元，已远超去年全年收并购对价的105.7亿元。其中七成来自碧桂园服务。

碧桂园方面多是真金白银并购，这种模式对其融资能力、资金流都是种考验。几乎每一次募集资金前后，碧桂园服务都进行过或拟进行大型并购活动，也就是说，碧桂园服务靠着不断地融资，才能撬动更多的收并购。

而在收购富力物业不久后又要拿下彩生活的核心资产，其资金流也显得有些吃紧了。和一个星期前的那笔交易相比，碧桂园服务的收购资金除了自有资金外，还多了股权融资以及贷款等渠道。

万物云走的模式偏轻，与阳光城旗下的阳光智博的并购，就是通过增发4.8%的股份进行换股完成的。

在接连将阳光城、三盛的物业板块并入万物云体系之后，万物云的在管面积已上升至7亿平方米左右。

碧桂园服务并表蓝光嘉宝后，算上对近期富力物业的并购，以及当下对彩生活核心资产的并购，其总体在管面积很可能将会超过10亿平米，再次重回在管面积行业第一之位。

7年，彩生活首提轻资产，引领房地产行业的规模之争，从开发延伸到了物业，但彩生活自己功未成身将退，曾经意气风发的潘军，也已不复当年。

碧桂园服务、万科物业、恒大物业本是第二轮角逐的强劲对手，不过，随着恒大集团的债务危机爆发，恒大物业的扩张也终止了。

仿佛宿命一般，王石、郁亮和杨国强、莫斌PK之后，物业老大之争又在碧桂园和万科之间展开，而身处其中的杨惠妍和朱保全，也注定成为了“第二轮故事”的主角。