加息大选...悉尼房市进入动荡期，是危机还是转机？

两周没更新了，不知道大家这个假期过得怎么样啊？

最近市场上也发生了很多事情，比如说本周澳联储11年以来第一次升息了。

我相信那天大家的朋友圈都炸了。各个自媒体可能也都开始分析宏观经济怎么样，这个我就不去细说了。大家也知道我不太喜欢讲宏观类的东西，因为我觉得没什么用。

我对“大势”的看法

反而我觉得最重要的是，最后这个房子买得怎么样。像老子说的，天下大事，必作于细。

现在是自媒体时代，每个人都有发表自己观点的权利。但是对于听者来讲，你信不信，你觉得谁说的有道理，这是一个"明辨"的一个过程。

比如说在今年也好，去年也好，前年也好，经常会有人说我觉得今年你千万不要买房。但很少有人会说，现在你要买房子了。

因为大家不太喜欢去听这些东西，更喜欢听负面的东西。

但是你没有买房或者怎么样，你不能去怨这些人，因为他说的某些观点你赞同了，然后你才做出一个决定。

我个人觉得在买不买这件事情上，其实也是考验买家的能力的一个表现，就是你自己决定买，你自己决定不买，你肯定是有一个推理的过程，你不要把这种事情老问别人。

就像买楼花的朋友，买完之后没买好，然后你怨别人，因为人家也是跟你这么说，那可能说的不一定对，但问题是你信了，因为这个"因" 最后得了这个"果"。

这个是目前关于大势的一个影响，我的个人看法。

目前市场的态势

第二点关于目前市场的一个态势。

说实话，在进入2022年之后，我个人也会觉得说今年的市场会比去年慢一些。对我来讲，我想市场会不会有很多的机会？我能不能帮客人把价钱压得更好？

比如说像去年我在看房的时候，客人给我预算。比如说三百万也好、五百万也好，我会往后退得很多，因为我要考虑它溢价的空间。

去年市场很火，买家也很多，大家都很激动，我要给留出点空间，我才能买到合适的房子。那今年我在想大家都变得很理性了。

我会有很多的机会，我就会稍稍微往前迈一步，但我发现最后买不到还是买不到。

当然了，从这个数据来讲，像去年这个时间段，基本上清空率都是在80-90%徘徊，最差也是75%。今年你会发现都是在60%徘徊，大上周的清空率甚至低于60%。

那从数据来看，差距挺大的。但其实换到房市上来讲，我反而觉得，市场呈现一个两极分化的一个状态。

比如有些房子成色很好的，它的溢价依然很高，这房子还是能卖掉。区别就是它不像去年卖的那么快，可能会花的时间长一点，二十多天、三十多天，但是价钱一点都不低。

那另一种极端，就是这个房子上拍场。比如我上周就看了一套房子，拍场没有人出价流拍。为什么会发生这种事情呢？就是你的房子的成色不够。

不管市场发生什么样的情况，不管这个市场目前是好消息多还是坏消息多，都有自住买家。

对于自住买家的心态，就是我现在家里需要多一个房间，我要换一个房子。

你贵不贵，我也都得买啊，早买早住，早开心啊。只要这个价钱我觉得差不多，我就买进去了。

不是所有人都天天盯着房子房市去看的。那对于这些买家来讲，一个房子的细节反而会变得很重要，小到朝向，物业的面积，大到比如说街区，物业的condition，这些其实变得也很重要。

所以我个人觉得，不管你现在是以一个什么样的心态去购买物业，成色绝对是非常非常重要的。

这样的房子你在未来去抛的时候，才会有对应的买家出现。不管是买家是两个还是二十个，起码这个房子的价钱不至于太差。

动荡的市场与机遇

那么接下来的市场呢，我觉得还会有升息的可能性。其实说实话，我挺喜欢市场有动荡的。因为只要一有动荡，它就有机会出现。

为什么这么说，比如说去年大家都知道市场好，不管是买家还是卖家，你跟卖家去谈价钱是非常难谈的。

说这个房子要不别上市了，这个价钱我给你。不，我要上拍，我要看一看这个市场究竟是什么样子。然后上市的确卖的挺好。

但今年不一样了。一涨息对于中小预算的影响就很大。再一点，卖家他也没有那么强的信心，说我这房子上市一定能卖掉。

而且上市呢你的广告费加styling费，那得小几万就得出去，你也不一定能卖掉。那对于卖家中介来讲，在做卖家的工作的时候也会相对容易。

从我的角度来讲，我会觉得，对我的客人来讲，会有很多的机会。像这种事情在2018 2019也发生过，那你现在回头看看，其实这个动荡也挺好嘛。

如果大家都认为一件事情是对的，那这个事情就没什么意思了吧。所以我反而很期待就是接下来这个市场动荡，会到什么一个程度。

很多朋友也会来问我说，大悟，你觉得我现在该不该买房子？这种事情我也说过，这种带观点类的东西，你不能问我。

因为我本身作为buyer's agent我是有立场的，你让我怎么回答你？我很难客观的回答你。

有一句话说的特别好，就是"所有没有代价的好意都是另有所图。"

悉尼房市观察

上周的NSW 84%，悉尼 62%，上榜物业508套，427套房子被人买走。

在之前的两周，悉尼清盘率也是在60%左右，没有太大的变化，但是这个上盘量是略有下降，现在有些价位的房子还是不太好选。

01

悉尼上北North Turramurra

大悟点评

这套房子是位于北土，我有天去上北看房，顺便去看了一眼这套。这个房子是一个典型project home，据说这个builder还不错。

说实话，因为我听说这个房子不是华人买的，那我就多说两句。

这个房子买的价钱实在是太离谱了，而且那条街原来就是全是空地，全是新房，然后后面还要再盖两套。你$5.5m有太多好的选择了。

但是从这个卖家的角度来讲，他一七年买个两百万的地，而且这个房子盖的，我不能说它盖的不好，我也不能说盖的就是好到不行，还不错中规中矩。

从他的角度来讲呢，我也不觉得他赚了很多钱，因为造价在那儿。再加上这个过了小五年的时间，这种涨幅其实也是很一般的。

总的来讲，就是说你在北土，你不能拿斯特拉风的房子，或者是拿个东区的房子去比。但是对于卖家来讲，对于中介来讲，我觉得卖的还是很不错的。

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悉尼下北区Mosman

大悟点评

这房子涨幅还是在线的。

03

悉尼下东Little Bay

大悟点评

这是一套2014年盖好的物业。那Little Bay这个地，据说去年的时候那个澳洲有个很大的开发商Meriton，还要在那边计划盖两千多套公寓，结果被当地council 给拒绝了。

那LB其实是一个非常安静的地方，特别适合养老。从房价上来讲呢，有的时候稍微有一点脆弱，就不是很稳定。

我一直跟投资的客人说，我说我们现在考虑的第一个问题，不是这个房子未来要升多少钱，而是在市场有波动的时候，我的这个房价是否坚挺。

这也是个楼花，房价涨幅来讲，我觉得是非常不错的，毕竟它的holding cost比较低，租金比较高。

04

悉尼内城区Camperdown

大悟点评

这个Camperdown的项目，我有去看过，以前也有买过。

这个项目是一个master plan，我觉得做的是非常不错，开发商名我想不起来，但是那个房子做的是非常不错的，配套很好，可能就是物业费稍微高一点。

这套房子，我自己来看我是挺喜欢它的景观，隐私性都非常的好，而且很大，就有点像一个空中的house，所以我觉得这个涨幅，房子的稀缺性都挺不错的。

最后总结一点，就是我给大家的建议，如果你对目前的市场有任何的concern，我的建议是自己走出去，看一看你要买的那个对应的区域的市场是什么样。

因为悉尼很大，不同的区不同的供需关系。

比如说现在的$10m的房子，不是很好找的，很少啊。有些区的房子又有一点无人问津，又有点疲软。

看看你是一个什么样的价位，买在什么样的区，那个区对应的这个供需关系是什么样，你自己自然就很清楚了。

你拿整个这一大张地图来讲，你那个区怎么样，它有的时候不是很准确的。