专家预测房价恐大幅下跌甚至全面崩溃，澳洲房市将何去何从？

自从澳大利亚人痴迷于房地产以来，评论家和专家们也同样痴迷于对市场衰退的预测。

但是，那些特别悲观的预测有多少次真正实现了？

Digital Finance Analytics的Martin North表示，那些担心房地产市场前景的人应该去 "吃点冷静剂"，考虑房地产的长期基本面。

North说："每天都看房地产价格指数并没有什么帮助。"我希望房产投资者都能看得长远一些，放松并忽略周围那些噪音。"

当然，当音量被调高到11级时，这可能会很困难。

利率再次上升

7月加息后，主要银行已经调整了他们对2022-23年的房地产价格预测，这是今年储备银行的第三次加息。

澳洲联邦银行（CBA）预测，在今年剩下的时间里，全澳大利亚的房价将下降6%，2023年将下降15%。

澳新银行（ANZ）认为，今年余下时间内房价将下降5%，2023年将下降10%。澳洲国民银行（NAB）预测，2022年将下降2.25%，明年将进一步调整15%。

一些房地产市场的评论员甚至更加看跌。

Coolabah Capital的Christopher Joye认为，如果澳联储像他认为的那样大幅提高利率，预计为4.25%，房价可能会暴跌30%。

为什么我们如此担心？

当世界从COVID-19大流行病中挣扎出来，随之是俄罗斯对乌克兰的战争，以及对大国博弈可能会引发的地缘政治动荡时，厄运和忧郁是充斥在国际经济中的普遍情绪。

全球供应链已经被战争和中国大陆正在进行的清零政策所扰乱，从木材到汽油的成本都在继续攀升。因此投资者变得更加惧怕风险，股票市场正在疯狂波动。

但在微观层面上，对澳大利亚房价影响最大的是通货膨胀的激增和随之而来的利率上升。

PropTrack经济研究执行经理Cameron Kusher说："在2020年3月至2022年5月大流行开始期间，由于利率继续保持11年的下降趋势，并降至到有史以来的最低水平，促使房地产价格增长了35.3%。

"从历史上的低利率和特殊的价格增长期走出来，总是有可能看到价格下跌和增长的正常化表现。"

历史告诉我们什么？

事实证明，澳大利亚房地产市场对全球经济震荡具有明显的抗御能力。

在20世纪90年代初的经济衰退期间，尽管人们普遍猜测市场会全面崩溃，但价格实际上还是上升了。

在2008年全球金融危机爆发时，房价起初下跌，但却强劲复苏，尽管当时人们预期会出现巨大的调整。

在2020年大流行病的早期阶段，也有类似的市场崩溃20%至30%的警告，这取决于你问谁，我们最终迎来了前所未有的繁荣。

所有这些复苏的关键或灾难的避免，是州政府和联邦政府提供的经济刺激，最重要的是，澳联储通过降低利率提供的刺激。

1990年经济衰退前，利率高达17.5%，随着经济（包括住房市场）的反弹，利率稳步下降。

在全球金融危机期间，利率在不到12个月的时间里从2008年6月的7.25%的高点降至3%的低点，引发了从最初住房价格下跌7.6%到之后的逆转。

而在COVID危机中，利率从2020年3月已经很低的0.75%降至当年11月的历史最低点0.1%。

"关键的杠杆是信贷的可用性，"North说。"如果有更多的可用资金，人们可以借更多的钱，他们可以支付更多的钱，这将使市场走高。”

"如果你参考一下过去全球金融危机和Covid期间，出现的都是利率被削减，贷款标准被放宽，还有其他的借贷政策被应用来使人们进入市场。"

这一次有点不同

虽然利率下降被证明是住房在过去的经济危机中激增的催化剂，但这一次，它们正朝着另一个方向发展，许多经济学家认为最坏的情况可能会到来。

Kusher说："关于房地产价格大幅下降的预测非常普遍，但却没有发生，这往往是由于澳联储降低了利率，联邦和州政府却向市场提供了重大刺激。

"这次的情况非常不同。我们正处于历史性的低利率时期，虽然政府为首次置业者提供了刺激措施，但较高的利率将抵消其中的一部分利好。”

"目前主要的不同之处在于，我们即将结束近几年来房价的超常增长，而且澳联储已经表明他们将迅速提高利率，以试图阻止飙升的通货膨胀。"

North补充说道，心理学也可能在任何价格变动中发挥作用。

他说："如果你看一下消费者信心，它已经降到了与Covid时期相同的水平，消费者可能会决定保持观望。

他说："如果人们决定在价格进一步下跌之前离开，那么上市量的增加将表明房价可能再次走低。

"如果房地产投资者没有看到资本增值，他们往往是那些首先离开市场的人；自住者可以稍微放松一下，只要他们仍然可以支付那些还款，或者他们没有健康或其他问题需要钱来处理。"

冷静剂是副良药

住房产业协会经济学家Tim Reardon说，大多数房主不应该过分担心房价的调整，因为从长期来看，市场总是有周期性的。

"在我们有1%的租金空缺率和3.5%的失业率时，很难看到房价下跌15%，"他说。

"即使房价真的下跌了，这将是自2019年以来最大幅度的下跌，而经济几乎没有任何闪失就度过了这一关。

"价格下跌只是极少数借款人的担忧，比如那些最近刚买房却失去了工作的人。从宏观来看，这是一个相当罕见的问题。"

最重要的是，在预测的上限附近，房价下降15%，这几乎是自新冠发生以来所见增长的一半。

North说，市场这颗水晶球仍然太昏暗，任何预测都不能完全相信。

他说："可能的情况是，如果利率上升，通货膨胀得到控制，澳联储可能再次降低利率。

"如果人们开始对利率上升和房价下跌过于担心，政府是否可以引入像COVID那样的计划，给人们的抵押贷款还款提供减免？如果这些外加举措出现了，那么所有的担忧都会消失。”

但需要记住的主要一点是，对于大多数人来说，购买房产是作为一个家，因此对任何资本增值都应该有一个长期的看法。

North说："你必须有一个持有五到十年的准备。"如果你能把目标看得长远一些，房地产是不会消失的。

"长期来看，如果你想找地方住，短期价格就不那么重要了。但是，如果你从投资的角度来看待房产，你就会对'它明年是否能让我赚钱'而考虑更多。"