利率冲击近在咫尺，三分之一的借款人存款最高将缩水一倍（图）

澳大利亚储备银行加息的威力现在仍未得到充分体现。最新的研究表明，利率冲击近在咫尺。

在其最新的金融稳定评论中，澳大利亚央行公布了一张关于澳大利亚、新西兰、加拿大、英国和美国的固定利率抵押贷款份额的图表。

新西兰和美国在所有固定住房贷款中的比例达到或超过90%。英国的比例在80%以上。加拿大仅略低于70%。

作为对比，澳大利亚抵押贷款市场的建设是完全不同的，历史上，澳洲所有贷款中只有不到20%是固定的。

由于澳大利亚央行在疫情期间以每年0.1%至0.25%的成本向银行系统慷慨借出了1880亿澳元的三年期固定利率贷款，固定利率抵押贷款的份额激增到几乎占总量的40%。

澳大利亚央行估计，所有澳洲住房贷款中约有23%--价值近5000亿澳元--是固定利率，到2023年底将转为浮动利率。

“根据目前市场对现金利率的定价，并假设完全透支到浮动抵押贷款利率，大多数固定利率借款人的贷款在2023年到期时，他们的利率将面临3-4%的不连续增长，这取决于他们目前的利率和固定贷款期限到期的时间，RBA警告说。”Martin Place进一步透露，如果其现金利率总共增加3.5%，几乎60%的固定利率贷款的借款人在贷款到期时将面临至少40%的最低付款额增加。这是一场本不应该发生的利率冲击。

在2021年10月之前，澳大利亚审慎监管局只要求银行采用一种抵押贷款偿还测试，即使用仅比实际产品利率高2.5个%的利率。澳大利亚央行已经将其目标现金利率提高了超过这个幅度（即2.85%）。市场定价预计，澳大利亚央行的全部加息将达到3.75%。

廉价贷款

换句话说，许多借款人在2020年和2021年获得了超低价住房贷款，他们假定澳大利亚央行在2024年之后才会提高利率，现在他们将面临抵押贷款利率，比他们的贷款机构认为他们在一生中必须偿还的最高利率（即通过APRA的压力测试）高出40％。

与大多数其他国家相比，大多数贷款都是长期固定利率产品，澳大利亚货币政策的传导性在短期内直接影响到几乎每一个借款人。这也是为什么澳大利亚央行的利率变化与海外同行相比，对我们的住房市场有更大和更直接的影响。

困扰澳大利亚央行的一个关键问题是，资本成本的创纪录上升对消费者的自由现金流（或他们的可支配收入）有多大影响。鉴于消费者支出占总经济增长的50%左右，这对前景至关重要。

利用澳大利亚央行关于住宅抵押贷款支持证券的数据，它发现，假设其目标现金利率攀升至3.6%，超过52%的所有借款人的 "闲置现金 "将减少20%至100%以上。

几乎三分之一的借款人的闲置资金减少40%至100%以上。这预示着，如果澳大利亚央行明年的现金利率达到3.6%，家庭支出将大幅增加。请注意，这实际上略低于目前的市场定价，该定价预计到2023年中期会有更高的3.85%的终端现金利率。

较慢的利率上升

鉴于澳大利亚央行提高其目标现金利率和贷款人实际将这些增长传递给借款人之间有几个月的滞后期，传导到实际消费支出、需求和价格压力需要时间。

而且，这些家庭行为的转变还需要许多个月的时间才能在官方经济数据中显现出来，而官方经济数据是以滞后的月度或季度为基础进行报告的。

家庭明显感觉到他们的现金流即将被破坏。这在消费者信心数据中得到了证实，该数据比全球金融危机期间的水平还要糟糕。这也反映在CoreLogic报告的每日实时房价指数中。

根据CoreLogic最近三个月的数据，全澳房价正以创纪录的14%的年率下降，自2022年5月五个省会城市指数的高水位以来，总降幅达7.4%。

将成为现代澳大利亚历史上最大的住房崩溃的震中已从悉尼转移到布里斯班，那里的房价正以令人难以置信的20.3%的年增长率下降，迄今为止，布里斯班的价值已经从高峰到低谷缩小了7.7%。

悉尼的房价下降得最多，自其峰值以来，绝对值大幅下降了11.1%。

对房主来说，可悲的是，根据过去三个月的价格走势，悉尼的住宅价值继续以17%的年增长率下降。