九年来最大跌幅！危机四起的韩国房地产正加速下跌 ？

韩国11月房价创九年最大跌幅，信贷危机的担忧进一步蔓延。

从2021年8月起，韩国央行开始了有史以来最激进的加息措施，目前累计加息275个基点，居高不下的利率进一步遏制房屋需求，成了楼市降温的重要原因。

根据韩国国民银行的11月25日公布的数据统计，11月韩国房价同比下跌0.32%，为2013年以来的最大跌幅，首尔房价同比下跌0.12%。

见闻君此前提及，在韩国央行的加息下，出口低迷、大城市人口“逆流”和高通胀下购买力的下滑共同作用导致需求锐减。这给央行制造了“降通胀”还是“保增长”的难题。

野村证券的经济研究员曾悲观预测，韩国全国房价将从峰值到谷底骤降约10%，衡量整体住房市场状况的价格基准——首尔公寓价格将暴跌18%。

继续下跌的房价

根据韩国房地产委员会的数据，韩国10月全国公寓价格环比下跌1.20%，这是自2003年11月数据统计以来的最大月度跌幅，首尔公寓价格环比下跌1.24%，降幅超过整体，连续第九个月下跌。韩国房地产委员会还未公布11月房价数据。

见闻君曾分析称，韩国房价上涨一直都靠供应不足来支撑，2022年尹锡悦上台后，宣布韩国政府将在2023至2027年问提供270万套住房，首尔（50万套）在内的首都圈地区将供应158万套，因此，需求在下滑，而供给却在增加，促使房价降温。

韩国房地产院称，由于房地产市场预计央行的加息政策还将维持一段时间，买家观望情绪持续。受此影响，他们仅调查了部分进一步下调价格、急待出售的房屋，这也是导致公寓价格跌幅扩大的原因之一。

信贷危机担忧加剧

上一次韩国房价崩盘要追溯至金融危机时期，2009年至2014年韩国住房市场曾陷入长达五年的低迷。

因此投资者们产生了更深的担忧：面对大幅上行的利率，建筑相关资产很可能会进一步恶化，在日益复杂的国际形势下，韩国极有可能成为下一轮亚洲金融危机的起点。

要知道2008年席卷全球的次贷危机中，危机便是沿着住房抵押贷款→RMBS→CDO→ABCP→货币市场的方向衍化，而每一层衍化的过程都伴随着危机加剧，以及金融机构的巨额亏损，甚至坍塌。

根据NICE Investors Service的10月的数据显示，至少有23.6万亿韩元（166亿美元）由经纪商或建筑商支持的此类工具将在2022年底到期，届时危机或进一步扩大。

讨论降息“为时过早”

韩国江原道乐高乐园商业票据违约事件发酵，使得韩国承诺至少提供50万亿韩元（347亿美元）支持因利率上升而紧张的信贷市场，以降低拖累经济的违约风险。

11月24日，韩国央行宣布加息25个基点，将基准政策利率推高至3.25%，为2012年以来的最高水平，同时韩国央行行长李昌镛表示，现在讨论降息“为时过早”。

在稍后召开的发布会上李昌镛表示，虽然因地方政府的失误，韩国房地产市场出现了信用危机，但韩国的金融市场总体上是良好的。

但信贷收益率自那以来一直攀升，压力仍在持续。对此，李昌镛表示他并不会对利率的攀升感到意外，他认为最大的问题在于长短期利差。李昌镛说：

由于加息的持续，我不会对利率的攀升感到意外，问题在于短期信贷收益率与政策利率的利差扩大。这种利差取来源于投资者的风险认知。