借贷能力骤减，悉尼城区房价正逐步回落至疫情前水平（图）

由于利率上升削减了买家的借贷能力，悉尼许多城区的房地产繁荣时期的价格大幅上涨已被抹去，房价因此回落至疫情前的水平。

CoreLogic的新数据显示，在分析的悉尼城区中，近50%的公寓价格和约10%的独立屋价格已经回到或低于2020年3月的中位数，随着经济下滑的持续，预计更多的城区也会跟进。

悉尼1月份的公寓价格仅比2020年初高出0.2%，比2021年11月的峰值下降了10.5%。独立屋价格从2022年1月的峰值下跌15%之后，又上涨了10.6%。

CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，在疫情期间的市场繁荣时期，公寓的增长幅度低于独立屋，因为买家的偏好从高密度的生活转向别处。

因此，尽管公寓价格下降幅度较小，但他们更快下降到疫情前的水平。

他说，考虑到更大的缓冲空间，悉尼独立屋的中位数价格大规模飙升不太可能，但并非不可能。

他说，"我们预计房价会进一步下跌，但看起来最糟糕的情况已经过去了。

他说，买家已经适应了利率上升的最初冲击，而较低的挂牌数量限制了房价下跌。“公寓损失更为普遍，但跌幅最大的是市中心的房子。与2020年3月相比，Surry Hills和Darlinghurst的房价几乎下跌了17%，即超过35万澳元，而Redfern、Alexandria和Newtown的房价下跌了10%以上。

Collaroy和Manly等城区的房价此前曾飙升30%以上，现在略低于疫情前的水平。

在Manly，自2021年10月的峰值以来，房价中位数下降了逾128万澳元。分析中只包括过去一年内至少卖出20套房产的城区。

Lawless说，高端住宅市场已经见顶，而较平价住宅在市场低迷时受到的冲击更少，因为借贷能力下降促使更多的买家选择购买价格较低的房子。

他说，房价下降幅度最大的还有生活方式截然不同的城区，在疫情期间，这里变得非常受欢迎，但可能“过了头”。

公寓的情况则是好坏参半。Epping和Lakemba的房价下降了10%以上，但它们在繁荣时期几乎没有增长。

然而，像Centennial Park和Bronte这样的城区的取得的巨大收益已经不见了。NAB高级经济学家Gareth Spence对疫情时期的收益被抹去并不感到惊讶。

他说，"我们对全国房价的预测是，从高峰到低谷下跌18%，而我们已经看到了其中的9%"。

"导致这一预测的是借贷能力的下降。"Spence说，尽管房价下跌，但购买力已经恶化，而且随着利率的攀升，这种情况将继续恶化，因为借贷能力的下降幅度超过了房价下跌的速度。

他预计，现金利率至少在5月份将达到4.1%。然而，他表示，强劲的劳动力和租房市场，以及人口增长，可能会抑制房价下跌。

买家Dimitri和Sonia Plastiras希望房价的下降能让他们更容易换大房子。

他们已经在Annandale出售了房产，那里的房屋价值自2021年底以来已经下降了24.3%，比2020年初的水平低6.4%。"我们认为这可能是一个换大房子的好时机，"Plastiras说。

"如果你在较小的房产上吃了点亏，比如10%，然后理论上你买一个大的地方，少了10%，你就赚了这个差价。"

Plastiras很高兴去年卖出了房子，并指出类似的房子自那以后受到了更大的冲击，但他表示，低供应水平是一个挑战，似乎正在支撑着房价。

他们并不急于购买，因为他们有一个保守的预批准，到目前为止还没有受到利率上升的影响。

"我们不是在等待'市场'的底部，但时间在我们这边，"Plastiras说。

他们的抵押贷款经纪人James Keillor，来自Loan Market Ryde，表示那些一直希望在其借贷能力范围内购房的大客户，很好地利用了较低的价格。

"他们用同样的钱买到了质量更好的房子，"他说。

Keilor也看到了首次置业者的良好需求，他们希望利用印花税的变化和首次置业担保。

BresicWhitney首席执行官Thomas McGlynn说，内城和更昂贵的城区往往会引领涨势和跌势，因为买家对潜在的风险或机会反应迅速。

McGlynn说，尽管价格已经恢复到疫情前的水平，但大多数买家的情况更糟。

借贷能力下降，抵押贷款利率和生活成本上升，以及工资增长迟缓，都对市场信息构成了压力。

待售的优质房产也较少，给房价中位数带来进一步的下行压力。